Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 24/00201

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Juliette KARBOWSKI Me Emmanuel LANCELOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00201 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WVQ N° MINUTE : JUGEMENT rendu le lundi 26 août 2024 DEMANDERESSE Madame [L] [Y] épouse [S], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] comparante en personne, assistée de Me Juliette KARBOWSKI, avocat au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Madame [F] [E] demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2020 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2024-00004 du 03/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2024 par Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 26 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00201 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WVQ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juin 2020, Mme [L] [Y] a consenti un bail d'habitation à Mme [F] [E] sur des locaux meublés situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 530 euros et d'une provision pour charges de 20 euros. Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour travaux à effet au 31 mai 2023 à minuit. Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, Mme [L] [Y] a fait délivrer à Mme [F] [E] une sommation d'avoir à quitter les lieux. Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, Mme [L] [Y] a assigné Mme [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -La validation du congé, -L'expulsion sans délai de Mme [F] [E], -La séquestration des meubles et objets, -La condamnation de Mme [F] [E] au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation de 1060 euros hors charges à compter du 31 mai 2023 jusqu'à libération des lieux, - 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de ses demandes, Mme [L] [Y] fait valoir sur le fondement de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que la volonté du bailleur d'effectuer des travaux constitue un motif légitime et sérieux de donner congé, peu important la nature des travaux et leur caractère indispensable ou non, sans avoir à reloger le locataire ni à le réintégrer ensuite, que les travaux de rénovation énergétique qu'elle a projetés, demandés par la locataire elle-même, rendent impossible le maintien de celle-ci dans les lieux, le logement devant être vide. L'affaire, appelée à l'audience du 16 janvier 2024 a été renvoyée à l'audience du 17 mai 2024 à la demande de Mme [F] [E]. A l'audience, Mme [L] [Y], assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes et sollicite en outre le rejet de celles de Mme [F] [E]. Elle soutient avoir effectué des démarches d'estimation des travaux préalables à la délivrance du congé, lesquels devant durer deux mois nécessitent le départ de la locataire compte tenu de la configuration de l'appartement. Sur les demandes reconventionnelles, si elle reconnait ne pas avoir remis à la locataire le diagnostic de performance énergétique, elle soutient que celle-ci avait déjà loué le bien durant l'année 2017 et lui demandait régulièrement s'il était libre, que dès lors elle était informée de l'état du logement. Elle conteste que l'appartement soit insalubre et relève que l'humidité est la cause de l'installation à son insu d'un lino par la locataire faisant obstacle à la circulation de l'air. Elle indique que le radiateur a été changé au mois d'octobre 2020. Mme [F] [E], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : -Que Mme [L] [Y] soit déboutée de l'ensemble des demandes, -Qu'elle soit condamnée à lui payer les sommes suivantes : - 1650 euros en réparation de son préjudice résultant du défaut d'information préalable exigée par les textes, - 13200 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l'absence de décence du logement, -La nullité du congé, -La condamnation de Mme [L] [Y] à payer la somme de 1500 euros à Me Emmanuel LANCELOT, avocat, au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement au profit de ce dernier. Au soutien de ses prétentions elle fait valoir sur le fondement des articles 3 et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 que n'ont pas été annexés au contrat de bail la notice d'information relative aux droits et obligations des parties ainsi que le diagnostic de performance énergétique ce qui lui a causé un préjudice en ce que leur remise lui aurait permis d'être alertée sur les différents désordres et le niveau d'inconfort du logement. Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance, sur le fondement du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, elle soutient que l'état de la fenêtre ne permet pas d'assurer la protection à l'eau et à l'air car la menuiserie n'est pas étanche, que l'aération du logement est insuffisante et ne permet pas l'évacuation de l'humidité, que le seul radiateur du logement n'a jamais fonctionné. Sur la nullité du congé, elle expose que le motif légitime et sérieux fait défaut, que le congé a été délivré de mauvaise foi, avant l'établissement de tout devis, et que des travaux d'une durée de deux mois ne nécessitent pas son éviction définitive mais seulement temporaire. Mme [L] [Y] a été autorisée à produire en cours de délibéré et avant le 14 juin 2024 l'état des lieux de sortie du précédent locataire, la défenderesse ayant jusqu'au 21 juin 2024 pour faire valoir d'éventuelles observations. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note parvenue au greffe le 7 juin 2024, Mme [L] [Y] a communiqué l'état des lieux de sortie sollicité ainsi qu'un courriel du précédent locataire. Cette dernière pièce ne sera pas examinée en application de l'article 445 du code de procédure civile, sa communication en cours de délibéré n'ayant pas été autorisée. Mme [F] [E] n'a fait aucune observation. MOTIVATION Aux termes de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1. Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions. Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur la demande principale en validation du congé Aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. En l'espèce, par courrier du 20 octobre 2020 (dont l'envoi n'est pas justifié), Mme [F] [E] a signalé à Mme [L] [Y] que le radiateur ne fonctionnait pas et que la fenêtre laissait passer l'air, et lui a demandé d'effectuer les travaux nécessaires. Par courrier du 28 novembre 2022 (si l'année est manquante sur la copie, Mme [F] [E] date elle-même ce courrier de l'année 2022) valant mise en demeure, Mme [F] [E] a demandé à la bailleresse d'effectuer les travaux suivants : changement de la fenêtre (laisse entrer l'air et n'est plus étanche, ne tient plus, une vitre est cassée) et isolation du mur intérieur du placard donnant sur la façade extérieure de l'immeuble afin d'éviter de l'humidité et de l'entrée d'air froid, l'appartement étant une " passoire thermique ". Accusant réception de ce courrier, Mme [L] [Y] lui a répondu par courrier du 13 décembre 2022 que son assureur avait missionné une entreprise de diagnostic. Il ressort du rapport de la société PHENIX du 9 janvier 2023 que les désordres constatés dans le logement, à savoir de l'humidité et des moisissures, proviennent d'un manque de ventilation des lieux. A la suite d'un signalement de Mme [F] [E], la direction du logement et de l'habitat de la ville de [Localité 3] a informé par courrier Mme [L] [Y] du passage le 1er mars 2023 d'un inspecteur de salubrité lequel avait constaté de l'humidité de condensation dans la pièce principale et la kitchenette en raison notamment de l'absence de ventilation permanente suffisante ce qui constitue une infraction à la réglementation sanitaire. Elle lui enjoignait de faire cesser les désordres dans un délai de 90 jours. Le 27 février 2023 la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour travaux à effet au 31 mai 2023 à minuit, dont cette dernière demande le prononcé de la nullité en raison de défaut de motif légitime et sérieux. Mme [L] [Y] produit un courriel du 17 février 2023 de l'Agence Parisienne du Climat lui proposant un accompagnement dans ses démarches de rénovation énergétique. Elle verse par ailleurs aux débats des échanges de courriels avec la ville de [Localité 3] courant fin 2022 - début 2023 et a évoqué par courriel du 22 février 2023 sa réflexion quant à de possibles travaux de rénovation. Elle produit enfin un devis établi le 19 décembre 2023 portant sur des travaux de rénovation énergétique devant durer deux mois prévoyant le doublage thermique des murs, la pose d'une fenêtre double, l'installation d'une ventilation, la démolition/reconstruction des murs de la salle de bain et du coin cuisine et la dépose de l'installation électrique. Mme [F] [E] ne peut prétendre au prononcé de la nullité du congé dans la mesure où la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité (Civ. 3ème 12 octobre 2023 n° 22-18.580). Le devis pour travaux, établi certes postérieurement à la délivrance du congé, confirme la volonté réelle et sérieuse de Mme [L] [Y] au jour de cette délivrance d'effectuer des travaux de rénovation énergétique, ce qui est caractérisé par ses démarches antérieures auprès de la locataire et de l'Agence Parisienne du Climat (même décision). Par ailleurs, ces travaux, exigés par les services du logement et de l'habitat de la Ville de [Localité 3] en ce qui concerne les problèmes de condensation, nécessitent, de par leur durée et la configuration du logement constitué d'une seule pièce, une reprise totale du bien loué et le départ de Mme [F] [E], laquelle ne pouvait ignorer l'ampleur des travaux, les sollicitant elle-même. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le congé sera validé. Il y a lieu dès lors de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 31 mai 2023 à minuit et que Mme [F] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2023. Il convient, en conséquence d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [L] [Y] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. En cas de maintien dans les lieux de Mme [F] [E] ou de toute personne de son chef, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, depuis le 1er juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [L] [Y] ou à son mandataire. Aux termes de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, en l'absence de caractérisation d'une mauvaise foi ou de manœuvres ou voies de fait, Mme [L] [Y] sera déboutée de sa demande de suppression du délai prévu par les dispositions susvisées. Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…). Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…). Le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence du logement s'agissant notamment du clos et du couvert, les dispositifs de retenue des personnes, la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements, des réseaux et branchements d'électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d'eau chaude, les éléments d'équipement et de confort, la superficie minimale de la pièce principale. Aux termes des articles 1231 et 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. Sur l'humidité Il est constant que le logement présente actuellement un problème d'humidité dû à un défaut de ventilation et d'aération. L'état des lieux de sortie du précédent locataire, établi contradictoirement le 1er juin 2020, ne porte pas mention de l'existence de taches ou de moisissures sur les murs, ni d'une détérioration de la fenêtre. Par ailleurs il ressort du rapport de la société PHENIX du 9 janvier 2023 mandaté par l'assureur de Mme [L] [Y] que les désordres constatés dans le logement, à savoir de l'humidité et des moisissures, proviennent d'un manque de ventilation des lieux, ladite société préconisant alors : l'aération régulière du logement, le débouchage des grilles de ventilation des fenêtres recouvertes de peinture, le respect du détalonnage des portes afin que l'air circule librement. Or, l'aération régulière du logement repose sur la locataire. Par ailleurs, il est impossible à partir des éléments du dossier de déterminer si les grilles de ventilation étaient déjà obstruées à l'entrée dans les lieux de Mme [F] [E]. En outre, il est établi que Mme [F] [E] a posé du lino sur la moquette, sans l'accord de la propriétaire, ce qui a surélevé le plancher et empêche l'air de circuler sous les portes. Enfin il convient de relever que Mme [F] [E] a fait part de problèmes d'humidité à Mme [L] [Y] plus de deux ans et demi après son entrée dans les lieux. Ainsi, il n'est pas établi que les désordres liés à l'humidité relèveraient d'une carence de la bailleresse au titre de la délivrance du logement ou à un défaut d'entretien mais davantage d'un défaut d'aération au quotidien incombant à la locataire. Sur le chauffage Mme [F] [E] soutient que le seul radiateur présent dans le logement n'a jamais fonctionné. Il ressort effectivement de l'état des lieux d'entrée que le radiateur électrique devait être réparé. Mme [L] [Y] produit une facture du 28 octobre 2020 relative au remplacement du convecteur et Mme [F] [E] n'évoque plus par la suite de problèmes de chauffage. Il n'est pas établi en conséquence que le radiateur était toujours défectueux après le 28 octobre 2020. Mme [F] [E] sera en conséquence indemnisée en réparation de son préjudice de jouissance du 10 au 28 octobre 2020 à hauteur de la somme de 200 euros. Sur la fenêtre Outre ses allégations, Mme [F] [E] ne rapporte pas la preuve que la fenêtre laisse passer l'eau - ce qui ne ressort d'aucun de ses courriers à la bailleresse - et l'air. Sur l'absence de remise de la notice d'information et du diagnostic de performance énergétique Aux termes de l'article 3 al. 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. L'arrêté du 29 mai 2015 détermine le contenu de cette notice et notamment la mention le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat, et notamment le dossier de diagnostic technique prévu à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 (point 1.1). L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige stipule qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, Mme [F] [E] soutient que la notice lui aurait permis de savoir qu'un dossier de diagnostic technique devait être annexé au contrat de bail ce qui l'aurait alertée sur les différents désordres du logement et que le défaut de remise de ces documents lui a causé un préjudice en ce qu'elle a été trompée sur le niveau de confort du logement. Mme [L] [Y], qui admet ne pas avoir produit le diagnostic de performance énergétique, ne peut utilement soutenir que Mme [F] [E] ayant occupé le logement courant 2017 connaissait son état dans la mesure où les dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public en application de l'article 2 de ladite loi. Cependant, comme vu précédemment, Mme [F] [E] a échoué à faire la démonstration de ce que les désordres liés à l'humidité étaient antérieurs à son entrée dans les lieux. Il convient en conséquence d'indemniser la perte de chance d'apprécier la performance énergétique du logement à sa juste valeur à hauteur de la somme de 500 euros. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [F] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. En équité, Mme [L] [Y], sera déboutée de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Mme [F] [E] de sa demande en nullité du congé pour travaux délivré par Mme [L] [Y] le 27 février 2023 à effet au 31 mai 2023 à minuit ; DIT que ledit congé a été régulièrement délivré ; CONSTATE la résiliation du bail d'habitation conclu le 1er juin 2020 entre Mme [L] [Y], d'une part, et Mme [F] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], depuis le 31 mai 2023 à minuit ; ORDONNE à Mme [F] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Mme [F] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui s'est substituée au loyer dès le 1er juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [L] [Y] à payer à Mme [F] [E] la somme de 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; CONDAMNE Mme [L] [Y] à payer à Mme [F] [E] la somme de 500 euros en réparation de la perte de chance d'évaluer la performance énergétique du logement résultant du défaut de remise de la notice des droits et obligations des parties et du diagnostic de performance énergétique; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE Mme [F] [E] aux dépens ; REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection