Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/04734

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [C] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04734 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUL N° MINUTE : 6/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 22 novembre 2024 DEMANDERESSE [Localité 7] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 7]) dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDERESSE Madame [C] [R] demeurant [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 5] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 septembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 22 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04734 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUL EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 29 mars 2018, [Localité 7] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] (escalier 22, étage 5, porte 05D), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 294,88 euros, outre une provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 314,05 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [R] le 2 février 2024. Par assignation du 10 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [R], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majorée de 50% et des charges, ou subsidiairement égale au montant du loyer,3 738,99 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 19 septembre 2024, [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 août 2024, s'élève désormais à 3 519,48 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Mme [C] [R], qui comparait à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Elle indique qu’elle est contractuelle des finances publiques percevoir un salaire de 1 800 euros pour un loyer de 400 euros. Elle estime avoir repris le paiement du loyer courant depuis trois, quatre mois. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande [Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 314,05 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois, visé par l’acte suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mars 2024. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Mme [C] [R] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré locatif pendant 18 mois. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2024, Mme [C] [R] lui devait la somme de 3 519,48 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [C] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisionnelle sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué, à partir du 30 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 7] HABITAT-OPH ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [C] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mars 2018 entre [Localité 7] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [C] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (escalier 22, étage 5, porte 05D) est résilié depuis le 30 mars 2024, CONDAMNE Mme [C] [R] à payer à [Localité 7] HABITAT -OPH la somme de 3 519,48 euros (trois mille cinq cent dix-neuf euros et quarante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus, AUTORISE Mme [C] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [R], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 mars 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [C] [R] sera condamnée à verser à titre de provision à [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [C] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 et celui de l'assignation du 10 avril 2024. RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge