Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6]
■
N° RG 24/55296 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MHU
N° : 4
Assignation du :
17 Juillet 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 novembre 2024
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La SCI PARDES PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051
DEFENDERESSE
La société BY MANAGEMENT
[Adresse 2]
[Localité 5]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 24 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président, près avoir entendu les conseils des parties représentées,
EXPOSE DU LITIGE
Vu l’assignation introductive d’instance, délivrée le 17 juillet 2024 , enrôlée sous le numéro de RG 24/55296 à la demande de la SCI PARDES PATRIMOINE, représentée à l’audience du 24 octobre 2024 à 13h30, devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la SAS BY MANAGEMENT ;
- Ordonner l’expulsion de la société BY MANAGEMENT des lieux qu’elle occupe au [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;
- Ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garantissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;
- Condamner la société BY MANAGEMENT à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE par provision la somme de 19.525, 84 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au mois de juillet 2024 inclus.
- Condamner la société BY MANAGEMENT à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
- Condamner la société BY MANAGEMENT à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société BY MANAGEMENT en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et du commandement délivré en date du 2 février 2024.
La défenderesse, bien que régulièrement citée n’a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.
Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,
L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024, date de la présente ordonnance.
MOTIFS
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut donc être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.
Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats qu’aux termes d'un acte sous seing privé signé le 14 décembre 2015, la SCI PARDES PATRIMOINE, a donné à bail à la SAS BY MANAGEMENT des locaux à usage commercial situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 28.800,00 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 2 février 2024, un commandement de payer la somme en principal de 10.731,11 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes impayés, en sus du coût du commandement.
Se prévalant de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, le bailleur a, par exploit délivré le 17 juillet 2024 au siège de la société défenderesse qui se situe dans les lieux loués, fait citer la SAS BY MANAGEMENT devant la juridiction de céans.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que :
*le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
*la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.
En l’espèce, le bail du 14 décembre 2015 stipule en son titre 18 situé à la page 8 qu’ « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel ».
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 2 février 2024 mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.
La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 3 mars 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion formée par le Bailleur, ce avec le concours de la force publique si cela s’avérait nécessaire.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges qui sera réparé, jusqu'au départ définitif du preneur, par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables, à compter du 1er jour consécutif à la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
La SAS BY MANAGEMENT sera donc condamnée au paiement provisionnel de cette indemnité d’occupation.
Il convient d’ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 17.745,89 euros, arrêtée au 8 juillet 2024, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés (mensualité de juillet 2024 incluse).
Il convient de préciser que la somme retenue n’inclut ni le coût du commandement de payer qui relève des dépens, ni les sommes appelées sans justificatifs et sans qu’elles soient prévues par le contrat de bail, notamment les « appels assurances » et le « rappel dépôt de garantie », à propos desquelles le demandeur ne fournit aucune explication.
Sur le surplus des demandes
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience public,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 3 mars 2024 ;
Disons que la SAS BY MANAGEMENT devra libérer les locaux situés au [Adresse 3] et, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS BY MANAGEMENT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires;
Condamnons la SAS BY MANAGEMENT à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE, à titre provisionnel, la somme de 17.745,89 euros, arrêté au 8 juillet 2024, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés (mensualité de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
Condamnons la SAS BY MANAGEMENT à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE 1.200 euros, au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons la SAS BY MANAGEMENT au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ
