Cour de cassation, 04 juillet 2019. 18-19.115

CIV. 1 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 juillet 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10419 F Pourvoi n° Z 18-19.115 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Pharmacie M... L... et associés, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 17 mai 2018 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l'opposant à la société Jurinord, société d'exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Teiller, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de la société Pharmacie M... L... et associés, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Jurinord ; Sur le rapport de Mme Teiller, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pharmacie M... L... et associés aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour la société Pharmacie M... L... et associés. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SELARL Pharmacie M... L... de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la SELAS Jurinord afférentes à sa responsabilité civile professionnelle en sa qualité de rédacteur de l'acte de cession du fonds de commerce de pharmacie. AUX MOTIFS PROPRES QUE dans le cadre d'un acte sous seing privé en date du 1er octobre 2014, les époux U... Y... et la société Pharmacie de la Plaine, en cours d'immatriculation ont régularisé une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives ; il est expressément stipulée, dans une section consacrée au bail que : « le bail a pris fin le 31 août 1997 et son renouvellement n'est pas encore intervenu en raison d'un désaccord entre le propriétaire et le vendeur (époux U...) sur la fixation du nouveau loyer et des travaux de réfection au sein de l'immeuble. Le ‘vendeur' a accepté la réfection des travaux de même que le montant du loyer proposé par le propriétaire. Sur le plan juridique, ledit bail commercial se poursuit donc depuis le 1er septembre 1997, par tacite reconduction pour une durée indéterminée. L''acquéreur' reconnaît être parfaitement informé d'une part, de la présente situation juridique afférente à ce bail qui ne lui confère pas l'existence d'un droit au bail tant que le renouvellement du bail ne sera pas réalisé et, d'autre part, du litige encore pendant entre ‘le vendeur' et le propriétaire de l'immeuble. Dans ces conditions ‘l'acquéreur' dispense expressément le rédacteur des présentes d'énoncer les autres dispositions du bail qu'il déclare parfaitement connaître consécutivement à la transmission d'une copie de ce bail. Les parties rappellent que le bail commercial en cause stipule que ‘le preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, si ce n'est à son successeur, personne physique dans le même commerce, après avoir sollicité son agrément préalable en restant garant et solidairement responsable avec son cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécutions des charges et conditions du bail'. À cet effet le ‘vendeur' s'oblige dès la signature des présentes, conformément au bail en question, à solliciter l'agrément du propriétaire des locaux » ; il résulte d'ores et déjà de ces dispositions, que l'avocat rédacteur avait souligné, dans le cadre de ce premier acte, le caractère litigieux du bail et avait acté la charge pesant sur le vendeur, ancien locataire de solliciter l'agrément du propriétaire des locaux pour la validité de ladite cession ; par un acte sous seing privé du 26 octobre 2014, les mêmes parties ont constaté la levée des conditions suspensives et procédé à la réitération de la cession de fonds de commerce ; dans cet autre acte, il est expressément stipulé, dans un paragraphe intitulé : « bail des locaux » que : le bail « a pris fin le 31 août 1997, n'a pas encore été, à ce jour, renouvelé en raison d'un différend opposant le propriétaire et les locataires. A l'égard des procédures en cours, il convient de spécifier : - que M. et Mme U... Y... ont demandé le renouvellement du bail commercial en cours le 20 février 2004 ; - que par ministère d'huissier en date du 23 avril 2004, le propriétaire a subordonné le renouvellement dudit bail d'une part, à une augmentation du loyer, d'autre part, à la réalisation de travaux dans le mois l'acte de même que la constitution d'un dépôt de garantie - qu'une requête a été introduite par le propriétaire des locaux pour dresser un état des lieux aux fins de constater ou non si la remise en état de lieux a été effectivement réalisée ; - qu'une ordonnance en date du 27 mai 2004 a donné droit à cette requête ; - qu'un état des lieux a été réalisé le 12 juillet 2004 aux fins de vérifier si la réalisation des travaux conditionnant le renouvellement du bail a été effectivement réalisée ; - qu'une assignation en référé, en date du 27 août 2004, a été délivrée par le propriétaire des locaux à M. et Mme U... Y... afin, en raison du non-respect de la réalisation des travaux dans le délai signifié par le propriétaire, de procéder à l'application de la clause résolutoire et ce faisant, de procéder à l'expulsion du locataire ; en conséquence, l''acquéreur' a donc été dûment averti par le rédacteur des présentes, qu'en l'absence de renouvellement du bail commercial en cause et en raison du litige l'opposant au propriétaire, il ne dispose pas du droit au bail consécutif d'un des éléments composant le fonds de commerce, objet de la présente vente ; de plus, l''acquéreur' reconnaît également que, conformément au bail expiré, il n'a pas sollicité l'agrément au préalable du propriétaire des locaux, ne respectant pas une clause dudit bail ; dans ces conditions, l'acquéreur exonère le rédacteur des présentes de toute responsabilité quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur » ; tant dans le premier acte que dans ce second, l'avocat rédacteur a pris soin également d'exposer les difficultés nées du litige opposant le propriétaire des locaux aux cédants ; sont ainsi dans ce second acte clairement décrites l'absence de renouvellement du bail au moment de l'opération et l'existence d'une procédure en cours visant à ordonner l'expulsion des locataires des lieux ; les stipulations de l'acte de cession portent, de manière claire et apparente un avertissement des parties, et notamment de l'acquéreur sur le non renouvellement du bail commercial en cause ; d'ailleurs, dans le cadre de cet avertissement, l'avocat rédacteur a même présenté une situation plus critique à l'acquéreur que celle existant à l'époque, concluant expressément que l'acquéreur « ne dispose pas du droit au bail consécutif d'un des éléments composant le fonds de commerce, objet de la présente vente » ; or, lors de la levée des conditions suspensives, le bail existait encore puisque la non obtention du renouvellement du bail ne signifie pas automatiquement l'inexistence de tout bail et la procédure de résiliation ou d'expulsion n'était pas aboutie ; par cette clause, l'avocat rédacteur d'acte justifie avoir expressément informé les associés, Mme U... Y... et M. L..., représentant de la société, et la SELARL Pharmacie L... de l'aléa existant sur un des éléments essentiels de la cession de fonds de commerce ; il a par ailleurs également pris la peine de rappeler l'importance d'obtenir l'agrément du bailleur, conformément aux dispositions du bail expiré ; alors même que dans le premier acte les parties avaient dispensé l'avocat de toutes diligences sur ce point et fait leur affaire personnelle de l'obtention de cet agrément, l'avocat acte que l'acquéreur reconnaît ne pas avoir sollicité l'agrément et rappelle l'infraction commise aux dispositions conventionnelles, les parties « ne respectant pas une clause du bail » ; s'il appartient au rédacteur d'acte de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente eu égard aux buts poursuivis par les parties, il ne peut lui être reproché, après avoir clairement informé les parties des difficultés de l'opération, des risques encourus et des conséquences possibles, que ces dernières aient en connaissance de cause maintenu leur volonté de conclure l'acte, malgré cet avertissement ; tel est le cas en l'espèce, la société Pharmacie L... ne pouvant soutenir ne pas avoir souscrit l'acte de cession en connaissance de cause, notamment du profond aléa pesant sur la possibilité de se maintenir dans le local et d'obtenir avec certitude un bail, au vu des mentions contenues dans la clause précitée ; la cession de fonds de commerce comportant un bail litigieux n'étant ni illicite ni frauduleuse, l'avocat rédacteur ne pouvait refuser de participer à la rédaction de l'acte ; il n'était pas non plus tenu de conseiller aux associés et représentant de la SELARL de renoncer à cette opération ; ainsi, aucun manquement au devoir de conseil ou de mise en garde n'est établi sur ce point ; or, ce n'est qu'après avoir procédé à cette double information, que l'avocat a ensuite envisagé une exonération « de toute responsabilité par l'acquéreur quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur » ; au vu du respect par l'avocat rédacteur de son devoir de conseil et d'information à l'égard tant du cédant que du cessionnaire, cette décharge de responsabilité est parfaitement valable et opposable à la SELARL Pharmacie L... ; au surplus, la SELARL Pharmacie L... ne peut raisonnablement être suivie lorsqu'elle affirme, que quand bien même l'acquéreur aurait été suffisamment averti par le rédacteur de l'acte, il appartenait à ce dernier de ne pas l'engager dans une cession qui était nécessairement vouée à l'échec, alors même que ladite cession de fonds de commerce n'a jamais été remise en cause et qu'elle a pu se maintenir dans les locaux initiaux jusqu'au transfert de son fonds au [...] , soit à 100 m du local litigieux, jusqu'au 15 octobre 2008, disposant en outre définitivement de l'ensemble des autres éléments du fonds de commerce (clientèle, investissement, stock...) ; enfin, s'agissant de la réitération en la forme authentique de la cession de fonds de commerce, cette formalité, qui n'est aucunement une condition de validité de la cession de fonds de commerce est imposée non par les actes rédigés par la SELAS Jurinord, mais par le contrat de bail souscrit par le locataire-cédant et le bailleur ; or, les parties, alors même que l'avocat rédacteur avait attiré leur attention, lors du premier acte comme du second sur la nécessité de recueillir l'agrément du bailleur, ont fait choix de ne pas consulter ce dernier et ont reconnu ne pas avoir demandé son agrément, rendant par là même la formalité de l'acte authentique sans objet, puisque la condition préalable de l'agrément du bailleur n'avait pas été respectée ; en conséquence, le non-respect de la forme authentique n'est pas constitutif d'une faute commise par la SELAS Jurinord, mais la conséquence des choix des associés et représentant de la SELARL Pharmacie L..., qui se sont dispensés de la recherche de l'agrément du bailleur, alors même qu'elle avait été informée de l'importance de cette formalité et des conséquences d'un manquement à cette obligation ; aucun manquement au devoir de conseil et d'information n'étant établi et aucune faute caractérisée à l'encontre de la SELAS Jurinord, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que cette dernière ne saurait voir sa responsabilité engagée ; la décision de première instance doit donc être confirmée en toutes ses dispositions ; AUX MOTIFS A SUPPOSER ADOPTES QU'en l'espèce, l'acte de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives du 1er octobre 2014 qui s'analyse en une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives stipule expressément en caractères très apparents : « Le bail a pris fin le 31 août 1997 et son renouvellement n'est pas encore intervenu en raison d'un désaccord entre le propriétaire et le « vendeur » sur la fixation du nouveau loyer et des travaux de réfection au sein de l'immeuble. Le « vendeur » a accepté la réfection des travaux de même que le montant du loyer proposé par le propriétaire. Sur le plan juridique, ledit bail commercial se poursuit donc depuis le 1er septembre 1997, par tacite reconduction pour une durée indéterminée. « L'acquéreur » reconnaît être parfaitement informé, d'une part, de la présente situation juridique afférente à ce bail qui ne lui confère pas l'existence d'un droit au bail tant que le renouvellement du bail ne sera pas réalisé et, d'autre part, du litige encore pendant entre « le vendeur » et le propriétaire de l'immeuble. Dans ces conditions, « l'acquéreur » dispense expressément le rédacteur des présentes d'énoncer les autres dispositions du bail qu'il déclare parfaitement connaître consécutivement à la transmission d'une copie de ce bail. Les parties rappellent que le bail commercial en cause stipule que « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, si ce n'est à son successeur, personne physique dans le même commerce, après avoir sollicité son agrément préalable et en restant garant et solidairement responsable avec son cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécution des charges et conditions du bail. A cet effet, « le vendeur » s'oblige, dès la signature des présentes, conformément au bail en question, à solliciter l'agrément préalable du propriétaire des locaux. » ; l'acte du 26 octobre 2004 constatant la levée des conditions suspensives et réitérant la cession du fonds de commerce de pharmacie stipule expressément et en caractères très apparents : « [...] Ce bail qui a pris fin le 31 août 1997, n'a pas été encore, à ce jour, renouvelé, en raison d'un différend opposant le propriétaire, M. W... T... et M. et Mme U... Y..., les locataires. A l'égard des procédures en cours, il convient de spécifier : - que, M. et Mme U... Y... ont demandé le renouvellement du bail commercial en cours, le 20 Février 2004, par ministère d'Huissier de Maître J.Y. E..., huissier à Versailles ; - que, par ministère d'huissier en date du 23 avril 2004, le propriétaire a subordonné le renouvellement dudit bail d'une part, à une augmentation du loyer dont le montant annuel serait porté à 25 000 €; d'autre part, à la réalisation de travaux, dans le mois de la présente, concernant un mur, une serre, un mur de clôture, le garage, un abri, le local à usage de fruitier, l'élagage des arbres, la reconstitution de la barrière entre le jardin et le potager, de même que la constitution d'un dépôt de garantie ; - qu'une requête en commission d'huissier en date du 24 mai 2004 a été introduite par le propriétaire des locaux pour dresser un état des lieux aux fins de constater ou non si la remise en état des lieux a été effectivement réalisée ; - qu'une ordonnance en date du 27 mai 2004, a donné droit à cette requête ; - qu'un état des lieux a été réalisé le 12 juillet 2004 aux fins de vérifier si la réalisation des travaux conditionnant le renouvellement du bail a été effectivement réalisée ; - qu'une assignation en référé, en date du 27 août 2004, a été délivrée par le propriétaire des locaux à M. et Mme U... Y... afin, en raison du non-respect de la réalisation des travaux dans le délai signifié par le propriétaire, de procéder à l'application de la clause résolutoire et ce faisant, de procéder à l'expulsion du locataire. En conséquence, « l'acquéreur » a donc été dûment averti par le rédacteur des présentes, qu'en l'absence de renouvellement du bail commercial en cause et en raison du litige l'opposant au propriétaire, il ne dispose pas du droit au bail constitutif d'un des éléments composant le fonds de commerce, objet de la présente vente. De plus, « l'acquéreur » reconnaît également que, conformément au bail expiré, il n'a pas sollicité l'agrément préalable du propriétaire des locaux, ne respectant pas une clause dudit bail. Dans ces conditions, « l'acquéreur » exonère le rédacteur des présentes de toute responsabilité quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur ». Ceci exposé, l'exposé faisant partie intégrante des présentes. Les comparants ont procédé ainsi qu'il suit à la constatation de la réalisation de la condition suspensive qui suspendait l'effet de la constitution de la société « Pharmacie de la Plaine », la constatation du paiement du prix, du financement du règlement et des modalités du prêt consenti par le Crédit Agricole et l'application de leurs conventions » ; les éléments de la cause font clairement ressortir que B... Y... épouse U... exploitait une pharmacie dans les locaux loués à W... T... et qu'elle a souhaité s'associer avec M... L... dans le cadre de l'exploitation de cette pharmacie par le truchement d'une société d'exercice libéral à responsabilité limitée ; pour régulariser cette exploitation dans le cadre d'une société, le fonds de commerce, incluant le droit au bail, devait être cédé ; les parties se sont donc rapprochés de la SELAS Jurinord, notamment de Maître G... I..., pour rédiger les actes nécessaires ; ce dernier, en sa qualité de rédacteur d'acte, justifie avoir expressément informé les associés et représentant de la SELARL Pharmacie L... que le bail n'était pas renouvelé, l'agrément du bailleur sur la cession du droit au bail n'avait pas été obtenue, ce dernier avait assigné le cédant en justice pour obtenir son expulsion des lieux et qu'en conséquence, la cession du fonds de commerce n'incluait pas le droit au bail ; il s'évince des stipulations des actes de cession que les associés et représentant de la SELARL Pharmacie L... avaient parfaitement connaissance que le bailleur mettait en oeuvre les voies de droit idoines pour obtenir la libération des lieux loués de sorte que le maintien dans les lieux de la cessionnaire n'était absolument pas garanti ; la SELARL Pharmacie L... a donc accepté en toute connaissance de cause d'acquérir un fonds de commerce sans droit au bail avec un fort aléa sur sa possibilité de se maintenir dans les lieux ; elle a d'ailleurs expressément déchargé la SELAS Jurinord de toute responsabilité sur ce point ; la forme authentique de l'acte n'a son importance que pour régulariser la cession avec l'agrément du bailleur ; compte tenu du positionnement et des velléités du bailleur à l'égard des cédants, il est certain que ce dernier n'aurait pas donné son agrément à la cession, il importe donc peu que l'acte de cession n'ait pas été régularisé par acte authentique ; ainsi, la SELAS Jurinord, en sa qualité de rédacteur d'acte, a mis en mesure les associés et représentant de la SELARL Pharmacie L... de prendre une pleine connaissance des conséquences de l'absence de droit au bail dans le cadre de leur projet de poursuivre l'exploitation de la pharmacie dans le cadre d'une société ; la cession du fonds de commerce sans droit au bail ne constituant pas une opération illicite ou frauduleuse, la SELAS Jurinord n'était donc pas tenue de conseiller les associés et le représentant de la SELARL Pharmacie L... de renoncer à cette opération ; aucun manquement à son devoir d'information, de conseil et de mise en garde n'est donc caractérisé à son encontre par la SELARL Pharmacie L... ; elle n'engage donc pas sa responsabilité à son égard ; en conséquence, la SELARL Pharmacie L... sera déboutée de ses prétentions ; 1°) ALORS QUE l'avocat doit prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente eu égard aux buts poursuivis par les parties ; qu'il doit notamment refuser de participer à la rédaction d'un acte ou d'une convention manifestement illicite ou frauduleuse ; qu'en l'espèce, la Selas Jurinord, qui avait elle-même précisé dans l'acte de cession définitive du fonds d'officine de pharmacie en date du 26 octobre 2004 que l'acquéreur ne dispose pas du droit au bail constituant l'un des éléments composant le fonds de commerce, aurait dû refuser de participer à l'élaboration d'un tel acte manifestement illicite ; qu'en écartant la responsabilité de la Selas Jurinord, pour n'avoir pas refusé de participer à la rédaction d'un acte manifestement illicite, au motif inopérant que l'avocat avait présenté une situation plus critique à l'acquéreur que celle existant à l'époque, le bail existant toujours lors de la levée des conditions suspensives, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1231-1 du code civil ; 2°) ALORS QUE l'avocat doit prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente eu égard aux buts poursuivis par les parties ; qu'en l'espèce, le bail, qui était l'un des éléments composant le fonds de commerce objet de la cession, prévoyait expressément que la cession de fonds de commerce et de droit au bail devait être effectuée par acte authentique devant le notaire des bailleurs en leur présence ou représentation ; qu'en écartant la responsabilité de la Selas Jurinord qui n'avait pas respecté ces conditions, au motif inopérant que cette omission serait la conséquence des choix des associés de la Selarl Pharmacie L..., qui se sont dispensés de la recherche de l'agrément du bailleur, alors même qu'ils avaient été informés de l'importance de cette formalité et des conséquences d'un manquement à cette obligation, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1231-1 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SELARL Pharmacie M... L... de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la SELAS Jurinord afférentes à sa responsabilité civile professionnelle en sa qualité de rédacteur de l'acte de cession du fonds de commerce de pharmacie. AUX MOTIFS PROPRES QUE dans le cadre d'un acte sous seing privé en date du 1er octobre 2014, les époux U... Y... et la société Pharmacie de la Plaine, en cours d'immatriculation ont régularisé une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives ; il est expressément stipulée, dans une section consacrée au bail que : « le bail a pris fin le 31 août 1997 et son renouvellement n'est pas encore intervenu en raison d'un désaccord entre le propriétaire et le vendeur (époux U...) sur la fixation du nouveau loyer et des travaux de réfection au sein de l'immeuble. Le ‘vendeur' a accepté la réfection des travaux de même que le montant du loyer proposé par le propriétaire. Sur le plan juridique, ledit bail commercial se poursuit donc depuis le 1er septembre 1997, par tacite reconduction pour une durée indéterminée. L''acquéreur' reconnaît être parfaitement informé d'une part, de la présente situation juridique afférente à ce bail qui ne lui confère pas l'existence d'un droit au bail tant que le renouvellement du bail ne sera pas réalisé et, d'autre part, du litige encore pendant entre ‘le vendeur' et le propriétaire de l'immeuble. Dans ces conditions ‘l'acquéreur' dispense expressément le rédacteur des présentes d'énoncer les autres dispositions du bail qu'il déclare parfaitement connaître consécutivement à la transmission d'une copie de ce bail. Les parties rappellent que le bail commercial en cause stipule que ‘le preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, si ce n'est à son successeur, personne physique dans le même commerce, après avoir sollicité son agrément préalable en restant garant et solidairement responsable avec son cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécutions des charges et conditions du bail'. À cet effet le ‘vendeur' s'oblige dès la signature des présentes, conformément au bail en question, à solliciter l'agrément du propriétaire des locaux » ; il résulte d'ores et déjà de ces dispositions, que l'avocat rédacteur avait souligné, dans le cadre de ce premier acte, le caractère litigieux du bail et avait acté la charge pesant sur le vendeur, ancien locataire de solliciter l'agrément du propriétaire des locaux pour la validité de ladite cession ; par un acte sous seing privé du 26 octobre 2014, les mêmes parties ont constaté la levée des conditions suspensives et procédé à la réitération de la cession de fonds de commerce ; dans cet autre acte, il est expressément stipulé, dans un paragraphe intitulé : « bail des locaux » que : le bail « a pris fin le 31 août 1997, n'a pas encore été, à ce jour, renouvelé en raison d'un différend opposant le propriétaire et les locataires. A l'égard des procédures en cours, il convient de spécifier : - que M. et Mme U... Y... ont demandé le renouvellement du bail commercial en cours le 20 février 2004 ; - que par ministère d'huissier en date du 23 avril 2004, le propriétaire a subordonné le renouvellement dudit bail d'une part, à une augmentation du loyer, d'autre part, à la réalisation de travaux dans le mois l'acte de même que la constitution d'un dépôt de garantie - qu'une requête a été introduite par le propriétaire des locaux pour dresser un état des lieux aux fins de constater ou non si la remise en état de lieux a été effectivement réalisée ; - qu'une ordonnance en date du 27 mai 2004 a donné droit à cette requête ; - qu'un état des lieux a été réalisé le 12 juillet 2004 aux fins de vérifier si la réalisation des travaux conditionnant le renouvellement du bail a été effectivement réalisée ; - qu'une assignation en référé, en date du 27 août 2004, a été délivrée par le propriétaire des locaux à M. et Mme U... Y... afin, en raison du non-respect de la réalisation des travaux dans le délai signifié par le propriétaire, de procéder à l'application de la clause résolutoire et ce faisant, de procéder à l'expulsion du locataire ; en conséquence, l''acquéreur' a donc été dûment averti par le rédacteur des présentes, qu'en l'absence de renouvellement du bail commercial en cause et en raison du litige l'opposant au propriétaire, il ne dispose pas du droit au bail consécutif d'un des éléments composant le fonds de commerce, objet de la présente vente ; de plus, l''acquéreur' reconnaît également que, conformément au bail expiré, il n'a pas sollicité l'agrément au préalable du propriétaire des locaux, ne respectant pas une clause dudit bail ; dans ces conditions, l'acquéreur exonère le rédacteur des présentes de toute responsabilité quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur » ; tant dans le premier acte que dans ce second, l'avocat rédacteur a pris soin également d'exposer les difficultés nées du litige opposant le propriétaire des locaux aux cédants ; sont ainsi dans ce second acte clairement décrites l'absence de renouvellement du bail au moment de l'opération et l'existence d'une procédure en cours visant à ordonner l'expulsion des locataires des lieux ; les stipulations de l'acte de cession portent, de manière claire et apparente un avertissement des parties, et notamment de l'acquéreur sur le non renouvellement du bail commercial en cause ; d'ailleurs, dans le cadre de cet avertissement, l'avocat rédacteur a même présenté une situation plus critique à l'acquéreur que celle existant à l'époque, concluant expressément que l'acquéreur « ne dispose pas du droit au bail consécutif d'un des éléments composant le fonds de commerce, objet de la présente vente » ; or, lors de la levée des conditions suspensives, le bail existait encore puisque la non obtention du renouvellement du bail ne signifie pas automatiquement l'inexistence de tout bail et la procédure de résiliation ou d'expulsion n'était pas aboutie ; par cette clause, l'avocat rédacteur d'acte justifie avoir expressément informé les associés, Mme U... Y... et M. L..., représentant de la société, et la SELARL Pharmacie L... de l'aléa existant sur un des éléments essentiels de la cession de fonds de commerce ; il a par ailleurs également pris la peine de rappeler l'importance d'obtenir l'agrément du bailleur, conformément aux dispositions du bail expiré ; alors même que dans le premier acte les parties avaient dispensé l'avocat de toutes diligences sur ce point et fait leur affaire personnelle de l'obtention de cet agrément, l'avocat acte que l'acquéreur reconnaît ne pas avoir sollicité l'agrément et rappelle l'infraction commise aux dispositions conventionnelles, les parties « ne respectant pas une clause du bail » ; s'il appartient au rédacteur d'acte de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente eu égard aux buts poursuivis par les parties, il ne peut lui être reproché, après avoir clairement informé les parties des difficultés de l'opération, des risques encourus et des conséquences possibles, que ces dernières aient en connaissance de cause maintenu leur volonté de conclure l'acte, malgré cet avertissement ; tel est le cas en l'espèce, la société Pharmacie L... ne pouvant soutenir ne pas avoir souscrit l'acte de cession en connaissance de cause, notamment du profond aléa pesant sur la possibilité de se maintenir dans le local et d'obtenir avec certitude un bail, au vu des mentions contenues dans la clause précitée ; la cession de fonds de commerce comportant un bail litigieux n'étant ni illicite ni frauduleuse, l'avocat rédacteur ne pouvait refuser de participer à la rédaction de l'acte ; il n'était pas non plus tenu de conseiller aux associés et représentant de la SELARL de renoncer à cette opération ; ainsi, aucun manquement au devoir de conseil ou de mise en garde n'est établi sur ce point ; or, ce n'est qu'après avoir procédé à cette double information, que l'avocat a ensuite envisagé une exonération « de toute responsabilité par l'acquéreur quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur » ; au vu du respect par l'avocat rédacteur de son devoir de conseil et d'information à l'égard tant du cédant que du cessionnaire, cette décharge de responsabilité est parfaitement valable et opposable à la SELARL Pharmacie L... ; au surplus, la SELARL Pharmacie L... ne peut raisonnablement être suivie lorsqu'elle affirme, que quand bien même l'acquéreur aurait été suffisamment averti par le rédacteur de l'acte, il appartenait à ce dernier de ne pas l'engager dans une cession qui était nécessairement vouée à l'échec, alors même que ladite cession de fonds de commerce n'a jamais été remise en cause et qu'elle a pu se maintenir dans les locaux initiaux jusqu'au transfert de son fonds au [...] , soit à 100 m du local litigieux, jusqu'au 15 octobre 2008, disposant en outre définitivement de l'ensemble des autres éléments du fonds de commerce (clientèle, investissement, stock...) ; enfin, s'agissant de la réitération en la forme authentique de la cession de fonds de commerce, cette formalité, qui n'est aucunement une condition de validité de la cession de fonds de commerce est imposée non par les actes rédigés par la SELAS Jurinord, mais par le contrat de bail souscrit par le locataire-cédant et le bailleur ; or, les parties, alors même que l'avocat rédacteur avait attiré leur attention, lors du premier acte comme du second sur la nécessité de recueillir l'agrément du bailleur, ont fait choix de ne pas consulter ce dernier et ont reconnu ne pas avoir demandé son agrément, rendant par là même la formalité de l'acte authentique sans objet, puisque la condition préalable de l'agrément du bailleur n'avait pas été respectée ; en conséquence, le non-respect de la forme authentique n'est pas constitutif d'une faute commise par la SELAS Jurinord, mais la conséquence des choix des associés et représentant de la SELARL Pharmacie L..., qui se sont dispensés de la recherche de l'agrément du bailleur, alors même qu'elle avait été informée de l'importance de cette formalité et des conséquences d'un manquement à cette obligation ; aucun manquement au devoir de conseil et d'information n'étant établi et aucune faute caractérisée à l'encontre de la SELAS Jurinord, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que cette dernière ne saurait voir sa responsabilité engagée ; la décision de première instance doit donc être confirmée en toutes ses dispositions ; AUX MOTIFS A SUPPOSER ADOPTES QU'en l'espèce, l'acte de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives du 1er octobre 2014 qui s'analyse en une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives stipule expressément en caractères très apparents : « Le bail a pris fin le 31 août 1997 et son renouvellement n'est pas encore intervenu en raison d'un désaccord entre le propriétaire et le « vendeur » sur la fixation du nouveau loyer et des travaux de réfection au sein de l'immeuble. Le « vendeur » a accepté la réfection des travaux de même que le montant du loyer proposé par le propriétaire. Sur le plan juridique, ledit bail commercial se poursuit donc depuis le 1er septembre 1997, par tacite reconduction pour une durée indéterminée. « L'acquéreur » reconnaît être parfaitement informé, d'une part, de la présente situation juridique afférente à ce bail qui ne lui confère pas l'existence d'un droit au bail tant que le renouvellement du bail ne sera pas réalisé et, d'autre part, du litige encore pendant entre « le vendeur » et le propriétaire de l'immeuble. Dans ces conditions, « l'acquéreur » dispense expressément le rédacteur des présentes d'énoncer les autres dispositions du bail qu'il déclare parfaitement connaître consécutivement à la transmission d'une copie de ce bail. Les parties rappellent que le bail commercial en cause stipule que « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, si ce n'est à son successeur, personne physique dans le même commerce, après avoir sollicité son agrément préalable et en restant garant et solidairement responsable avec son cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécution des charges et conditions du bail. A cet effet, « le vendeur » s'oblige, dès la signature des présentes, conformément au bail en question, à solliciter l'agrément préalable du propriétaire des locaux. » ; l'acte du 26 octobre 2004 constatant la levée des conditions suspensives et réitérant la cession du fonds de commerce de pharmacie stipule expressément et en caractères très apparents : « [...] Ce bail qui a pris fin le 31 août 1997, n'a pas été encore, à ce jour, renouvelé, en raison d'un différend opposant le propriétaire, M. W... T... et M. et Mme U... Y..., les locataires. A l'égard des procédures en cours, il convient de spécifier : - que, M. et Mme U... Y... ont demandé le renouvellement du bail commercial en cours, le 20 Février 2004, par ministère d'Huissier de Maître J.Y. E..., huissier à Versailles ; - que, par ministère d'huissier en date du 23 avril 2004, le propriétaire a subordonné le renouvellement dudit bail d'une part, à une augmentation du loyer dont le montant annuel serait porté à 25 000 €; d'autre part, à la réalisation de travaux, dans le mois de la présente, concernant un mur, une serre, un mur de clôture, le garage, un abri, le local à usage de fruitier, l'élagage des arbres, la reconstitution de la barrière entre le jardin et le potager, de même que la constitution d'un dépôt de garantie ; - qu'une requête en commission d'huissier en date du 24 mai 2004 a été introduite par le propriétaire des locaux pour dresser un état des lieux aux fins de constater ou non si la remise en état des lieux a été effectivement réalisée ; - qu'une ordonnance en date du 27 mai 2004, a donné droit à cette requête ; - qu'un état des lieux a été réalisé le 12 juillet 2004 aux fins de vérifier si la réalisation des travaux conditionnant le renouvellement du bail a été effectivement réalisée ; - qu'une assignation en référé, en date du 27 août 2004, a été délivrée par le propriétaire des locaux à M. et Mme U... Y... afin, en raison du non-respect de la réalisation des travaux dans le délai signifié par le propriétaire, de procéder à l'application de la clause résolutoire et ce faisant, de procéder à l'expulsion du locataire. En conséquence, « l'acquéreur » a donc été dûment averti par le rédacteur des présentes, qu'en l'absence de renouvellement du bail commercial en cause et en raison du litige l'opposant au propriétaire, il ne dispose pas du droit au bail constitutif d'un des éléments composant le fonds de commerce, objet de la présente vente. De plus, « l'acquéreur » reconnaît également que, conformément au bail expiré, il n'a pas sollicité l'agrément préalable du propriétaire des locaux, ne respectant pas une clause dudit bail. Dans ces conditions, « l'acquéreur » exonère le rédacteur des présentes de toute responsabilité quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur ». Ceci exposé, l'exposé faisant partie intégrante des présentes. Les comparants ont procédé ainsi qu'il suit à la constatation de la réalisation de la condition suspensive qui suspendait l'effet de la constitution de la société « Pharmacie de la Plaine », la constatation du paiement du prix, du financement du règlement et des modalités du prêt consenti par le Crédit Agricole et l'application de leurs conventions » ; les éléments de la cause font clairement ressortir que B... Y... épouse U... exploitait une pharmacie dans les locaux loués à W... T... et qu'elle a souhaité s'associer avec M... L... dans le cadre de l'exploitation de cette pharmacie par le truchement d'une société d'exercice libéral à responsabilité limitée ; pour régulariser cette exploitation dans le cadre d'une société, le fonds de commerce, incluant le droit au bail, devait être cédé ; les parties se sont donc rapprochés de la SELAS Jurinord, notamment de Maître G... I..., pour rédiger les actes nécessaires ; ce dernier, en sa qualité de rédacteur d'acte, justifie avoir expressément informé les associés et représentant de la SELARL Pharmacie L... que le bail n'était pas renouvelé, l'agrément du bailleur sur la cession du droit au bail n'avait pas été obtenue, ce dernier avait assigné le cédant en justice pour obtenir son expulsion des lieux et qu'en conséquence, la cession du fonds de commerce n'incluait pas le droit au bail ; il s'évince des stipulations des actes de cession que les associés et représentant de la SELARL Pharmacie L... avaient parfaitement connaissance que le bailleur mettait en oeuvre les voies de droit idoines pour obtenir la libération des lieux loués de sorte que le maintien dans les lieux de la cessionnaire n'était absolument pas garanti ; la SELARL Pharmacie L... a donc accepté en toute connaissance de cause d'acquérir un fonds de commerce sans droit au bail avec un fort aléa sur sa possibilité de se maintenir dans les lieux ; elle a d'ailleurs expressément déchargé la SELAS Jurinord de toute responsabilité sur ce point ; la forme authentique de l'acte n'a son importance que pour régulariser la cession avec l'agrément du bailleur ; compte tenu du positionnement et des velléités du bailleur à l'égard des cédants, il est certain que ce dernier n'aurait pas donné son agrément à la cession, il importe donc peu que l'acte de cession n'ait pas été régularisé par acte authentique ; ainsi, la SELAS Jurinord, en sa qualité de rédacteur d'acte, a mis en mesure les associés et représentant de la SELARL Pharmacie L... de prendre une pleine connaissance des conséquences de l'absence de droit au bail dans le cadre de leur projet de poursuivre l'exploitation de la pharmacie dans le cadre d'une société ; la cession du fonds de commerce sans droit au bail ne constituant pas une opération illicite ou frauduleuse, la SELAS Jurinord n'était donc pas tenue de conseiller les associés et le représentant de la SELARL Pharmacie L... de renoncer à cette opération ; aucun manquement à son devoir d'information, de conseil et de mise en garde n'est donc caractérisé à son encontre par la SELARL Pharmacie L... ; elle n'engage donc pas sa responsabilité à son égard ; en conséquence, la SELARL Pharmacie L... sera déboutée de ses prétentions ; 1°) ALORS QUE la responsabilité de l'avocat rédacteur d'acte est engagée en cas de manquement à son devoir d'information et de conseil, qui ne s'entend pas seulement du mauvais conseil mais également de l'absence de conseil ; qu'en l'espèce, la Selas Jurinord n'a pas informé expressément les acquéreurs dans la promesse ou l'acte de cession définitive des conséquences de l'absence de bail ou d'agrément de ce bail, notamment la possibilité d'une demande d'expulsion de la part des bailleurs ; qu'en écartant néanmoins sa responsabilité professionnelle, en relevant que l'avocat aurait clairement informé les parties des difficultés de l'opération, des risques encourus et des conséquences possibles, mais sans constater que cela ressortait expressément des actes de cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1231-1 du code civil ; 2°) ALORS QUE la clause de non responsabilité doit être écartée en cas de faute lourde ; qu'en l'espèce, la Selas Jurinord avait inséré une clause dans l'acte de cession aux termes de laquelle il était stipulé que « l'acquéreur exonère le rédacteur des présentes de toute responsabilité quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur » ; qu'en n'écartant pas cette clause, qui n'indiquait pas « les conséquences » qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause ou de l'absence d'agrément par le bailleur, notamment la possibilité de demander l'expulsion des locataires, ce qui était constitutif d'une faute lourde, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1231-1 du code civil ; 3°) ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait pas écarter la responsabilité de la Selas Jurinord pour défaut d'information et de conseil en se bornant à relever que ladite cession de fonds de commerce n'a jamais été remise en cause et qu'elle a pu se maintenir dans les locaux initiaux jusqu'au transfert de son fonds au [...] , soit à 100 m du local litigieux, jusqu'au 15 octobre 2008, disposant en outre définitivement de l'ensemble des autres éléments du fonds de commerce ( clientèle, investissement, stock...) ; qu'en se fondant sur un tel motif inopérant, dès lors que le fait que la Selarl Pharmacie M... L... et associés ait pu se maintenir dans les lieux était indépendant des risques liés à cette opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1231-1 du code civil.