Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 décembre 2010), que, par acte authentique du 24 décembre 1982, les époux X... ont acquis de Mme Y... un immeuble en viager ; qu'à la suite d'impayés, Mme Y... les a assignés aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente ; que, par acte sous seing privé du 31 mars 2003, les époux X... ont consenti à la société civile immobilière Chrelyssandra (la SCI) une promesse unilatérale de vente de l'immeuble sous diverses conditions suspensives dont une relative à l'action engagée par la crédirentière et à la reprise des engagements des époux X... envers elle ; que, par acte du 5 avril 2004, les époux X... et la SCI sont convenus de la prorogation jusqu'au 30 juin 2005 du délai de validité de la promesse de vente qui était expiré le 31 décembre 2003 ; que la SCI a signifié le 29 juin 2005 aux époux X... qu'elle levait l'option d'achat et les a invités à se présenter en l'étude du notaire pour la signature de l'acte authentique ; que la SCI a assigné M. et Mme X... aux fins de régularisation forcée de celle-ci ; que M. X... est décédé le 26 mai 2008 ;
Attendu que, pour débouter la SCI de ses demandes, l'arrêt retient que la SCI n'a pas levé l'option d'achat aux conditions de la promesse de vente qui imposait de régler le prix dans les quinze jours francs de la signature de l'acte authentique au moyen d'un chèque de banque ou chèque certifié, ainsi que le versement des frais, aucune sommation pour une date déterminée n'étant intervenue ni la consignation du prix de vente et des frais ;
Qu'en statuant ainsi, alors que ni le paiement du prix, ni sa consignation n'étaient des conditions de la levée de l'option d'achat, mais seulement du transfert de propriété qui devait intervenir dans les quinze jours de cette dernière, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme X..., à titre personnel et ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X..., à titre personnel et ès qualités, à payer à la SCI Chrelyssandra la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X..., à titre personnel et ès qualités ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour la SCI Chrelyssandra
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR rejeté l'intégralité des demandes présentées par la SCI CHRELYSSANDRA tendant à voir prononcer la régularisation forcée de la vente de l'immeuble objet de la promesse et à la restitution des loyers et du dépôt de garantie indûment perçus par les époux X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens développés tant par la SCI Chrelyssandra au soutien de son appel que Mme X... ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; à ces justes motifs il convient d'ajouter que...- contrairement à ce que soutient la SCI Chrelyssandra, la notification contenue dans sa lettre du 15 décembre 2003 de sa décision définitive d'acquérir le bien et de lever l'option d'achat est équivoque dans la mesure où dans le texte même de sa lettre, elle tient à préciser que la régularisation de l'acte authentique est reportée au jour de la décision à intervenir relativement à la procédure engagée par la crédirentière en résolution de la vente, c'est d'ailleurs à raison de cette procédure que le 5 avril 2004 les parties ont convenu d'une prorogation de la validité de la promesse de vente jusqu'au 30 juin 2005 ;- pas plus le 15 décembre 2003 que le 29 juin 2005 où elle a une nouvelle fois signifié son intention de lever l'option d'achat et requis les époux X... de se présenter en l'étude du notaire pour la régularisation de l'acte de vente, la SCI Chrelyssandra n'a levé l'option d'achat aux conditions de la promesse qui imposait de régler le prix dans les 15 jours francs, de la signature de l'acte authentique de vente au moyen d'un chèque de banque ou chèque certifié, ainsi que le versement des frais, aucune sommation pour une date déterminée n'étant intervenue et pas davantage la consignation du prix de vente et des frais ; que c'est à bon droit que les premiers juges, dont la décision mérite confirmation, ont dit que la promesse de vente était caduque et débouté la SCI Chrelyssandra de ses demandes en réalisation de vente et restitution des loyers perçus depuis la date alléguée du transfert de propriété » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur les demandes de la SCI CHRELYSSANDRA : la SCI CHRELYSSANDRA sollicite l'exécution des termes de la promesse de vente signée avec les époux X... ; de son côté, Madame A..., veuve X..., soutient que la levée d'option n'a pas été faite dans les délais contractuellement prévus et que la promesse est donc caduque ; la promesse unilatérale de vente signée le 31 mars 2003 par les parties prévoyait :- au paragraphe relatif au " DELAI " : " la présente promesse est consentie pour un délai expirant le 31 décembre 2003, sous réserve des prorogations intervenues entre les parties. " ;- et au chapitre relatif aux " CONDITIONS SUSPENSIVES " et plus précisément aux " conditions suspensives stipulées au profit du BENEFICIAIRE seul auxquelles celui-ci pourra toujours renoncer — à l'exception des deux premières " :
" a) que le PROMETTANT justifie d'un droit de propriété régulière et trentenaire "
" e) Renonciation par la crédit-rentière à la résolution de la vente du 24 octobre 1982 : Madame Y..., crédit-rentière, devra avoir renoncé à obtenir un jugement prononçant la résolution de la vente du 24 décembre 1982 et abandonné la procédure en cours. A défaut, le PROMETTANT devra avoir obtenu une décision judiciaire définitive refusant à Madame Y... le prononcé de la résolution de ladite vente du 24 décembre 1982. Cette condition suspensive devra être arrivée dans le délai de la présente promesse de vente au plus tard, à défaut elle sera considérée comme non arrivée et les présentes, seront de plein droit considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d'autre. " ; Il n'est pas contesté que la condition relative à l'action en résolution de la vente en viager ne s'est pas réalisée avant le 31 décembre 2003 ; En effet, cette action n'a été rejetée que par jugement en date du 12 juillet 2007 ; La SCI CHRELYSSANDRA soutient qu'elle avait renoncé à cette condition dans son courrier de levée d'option en date du 15 décembre 2003 ; Dans ce courrier, Madame Z..., en sa qualité de gérante de la société, indique aux époux X... :- " je vous notifie par la présente la décision définitive de la SCI CHRELYS SANDRA d'acquérir, et je lève l'option. " ;- " en ce qui concerne la condition e) page 10 de la promesse, la SCI par la présente y renonce comme elle en a la faculté conformément au § 2 page 9 " Conditions stipulées au profit du BENEFICIAIRE seul, auxquelles il pourra toujours renoncer " ;- " cependant, compte tenu de l'acte que nous avons signé le 31 mars 2003, je me dois en tout état de cause de lever l'option dès à présent, la régularisation de l'acte authentique n'étant dès lors que reporté au jour de la décision à intervenir " ; Ainsi, si la demanderesse indique lever l'option et renoncer à la condition suspensive dite " e) ", elle précise également très clairement qu'elle n'entend pas régulariser la vente tant que l'événement prévu dans ladite condition ne sera pas intervenu ; En conséquence, cette renonciation apparaît équivoque ; D'ailleurs, malgré ces prétendues " levée d'option " et " renonciation " à la condition suspensive, la SCI CHRELYSSANDRA et les époux X... vont le 5 avril 2004 signé un acte de prorogation de la promesse de vente ; Or, à la lecture de ce document, cette prorogation est uniquement motivée par le fait que la condition dite e) n'a pas été réalisée dans le délai de validité de la promesse de vente ; En effet, il est écrit dans cet acte que : " Ceci exposé les soussignés précisent que Madame Y..., précédente propriétaire, n'a pas à ce jour renoncé à obtenir la résolution de la vente et poursuit sa procédure afin d'obtenir cette résolution devant le tribunal de grande instance de PARIS ; En conséquence, les soussignés se sont concertés et décident de proroger ladite promesse de vente, le délai d'option de ladite promesse de vente jusqu'au 30 juin 2005 " ; Il apparaît donc clairement que la SCI CHRELYSSANDRA n'avait pas, à la date de la signature de cet acte, renoncé au bénéfice de la condition dite e) figurant dans la promesse de vente, pas plus qu'elle n'avait levé l'option prévue par cette promesse ; Enfin, les écritures mêmes de la demanderesse confirment ce point puisqu'elle sollicite la fixation de la date de levée d'option au 29 juin 2005 date à laquelle elle " a signifié sa levée d'option et a officiellement invité les défendeurs à se présenter en l'étude de la SCP HEUEL-PORTEJOIE-CHOISNE-CARRARE, notaire à LONGJUMEAU afin de signer l'acte authentique de vente " (cf Dernières conclusions de la demanderesse page 16) ; Il résulte de l'ensemble de ces constatations que la SCI CHRELYSSANDRA n'a pas renoncé à la condition e) avant le 31 décembre 2003, pas plus qu'elle n'a de façon ferme et définitive levé l'option d'achat du bien des époux X... ; D'ailleurs, à supposer qu'elle l'ait fait, la condition a), tenant à la'propriété régulière " des époux X... sur le bien vendu et à laquelle la SCI CHRELYSSANDRA ne pouvait renoncer, n'était pas réalisée à la date du 31 décembre 2003 puisque leur titre de propriété était contesté à raison de l'action menée par leur crédit-rentière ; En conséquence, il y a lieu de constater que la promesse de vente signée par les parties est devenue caduque à la date du 1er janvier 2004 ; De ce fait, l'acte de prorogation, signé plus de trois mois après cette date par les parties, n'a pu valablement prolonger les effets d'un acte caduc ; Ainsi, la SCI CHRELYSSANDRA ne bénéfice d'aucune promesse de vente valable ; Ses demandes en justice doivent donc être rejetées » ;
1°/ ALORS, D'UNE PART, QUE la signature d'un acte de prorogation d'une promesse de vente postérieurement à l'expiration de celle-ci constitue une renonciation expresse et non équivoque à la caducité de la promesse ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ayant elle-même constaté que par acte sous seing privé en date du 5 avril 2004, les époux X... et l'exposante étaient convenus de proroger jusqu'au 30 juin 2005 du délai de validité de la promesse de vente qui expirait le 31 décembre 2003 (arrêt, p. 3 alinéa 3 et jugement, p. 2), il s'en déduisait que les époux X... avaient renoncé de façon expresse et non équivoque à la caducité de la promesse intervenue le ler janvier 2004 ; qu'en jugeant néanmoins, par motifs adoptés, que la promesse de vente était devenue caduque à la date du 1 er janvier 2004 et que de ce fait, l'acte de prorogation, signé plus de trois mois après cette date, n'avait pu valablement prolonger les effets d'un acte caduc, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les conventions légalement formées s'imposent au juge comme aux parties et qu'une promesse de vente est valable quand elle indique la chose, objet de la promesse, et son prix et est enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait se borner à énoncer que la promesse de vente signée entre les parties était devenue caduque le 1er janvier 2004 et que l'acte de prorogation, signé trois mois après, n'a pu valablement prolonger les effets d'un acte caduc, sans rechercher, comme elle y était invitée par l'exposante, si l'acte régularisé entre les parties le 5 avril 2004 indiquait les lots immobiliers, objet de la promesse de vente, et leur prix et s'il avait été enregistré le jour-même de sa signature, ce dont elle déduisait qu'à supposer même que la promesse de vente du 31 mars 2003 soit devenue caduque le 1 er janvier 2004, l'acte du 5 avril 2004 constituait une nouvelle promesse régulière de vente consentie en connaissance de cause jusqu'au 30 juin 2005, après que l'arriéré des redevances dues à la crédit-rentière ait été réglé par la gérante de la SCI CHRELYSSANDRA (conclusions p. 14-15) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1134, 1589 et 1589-2 du Code civil ;
3°/ ALORS, D'AUTRE PART, QU'il est interdit aux juges du fond de dénaturer les contrats soumis à leur examen ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 31 mars 2003 stipulait à l'article « réalisation » que « le bénéficiaire devra manifester sa volonté, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, de telle sorte que ces acte ou lettre parviennent au promettant avant l'expiration de la date ci-dessus indiquée (c'est-à-dire le 31 décembre 2003 prorogé au 30 juin 2005). Cette démarche ne vaudra transfert de propriété que si elle est suivie dans les quinze jours francs, de la signature de l'acte authentique de vente avec paiement du prix ou de sa partie payable comptant, au moyen d'un chèque de banque ou chèque certifié, ainsi que du versement des frais » ; qu'après avoir relevé que « le 29 juin 2005 où elle a une nouvelle fois signifié son intention de lever l'option d'achat et requis les époux X... de se présenter en l'étude du notaire pour la régularisation de l'acte de vente », la cour d'appel, qui a ajouté que : « la SCI CHRELYSSANDRA n'a (pas) levé l'option d'achat aux conditions de la promesse qui imposait de régler le prix dans les 15 jours francs, de la signature de l'acte authentique de vente au moyen d'un chèque de banque ou chèque certifié, ainsi que le versement des frais, aucune sommation pour une date déterminée n'étant intervenue et pas davantage la consignation du prix de vente et des frais », quand ni le paiement du prix de vente, ni sa consignation, n'étaient des conditions de la levée de l'option d'achat mais seulement du transfert de propriété, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente du 31 mars 2003 en violation de l'article 1134 du Code civil et du principe susvisé ;
4°/ ALORS, AUSSI, QUE la cour d'appel ne pouvait débouter la société CHRELYSSANDRA, bénéficiaire de la promesse, de ses demandes en jugeant que celle-ci était devenue caduque faute pour l'exposante d'avoir levé l'option d'achat et payé ou consigné le prix de vente dans les délais requis, quand la promesse stipulait au contraire à l'article « réalisation » que si à la date de son expiration, le promettant n'a pas reçu l'acte de levée d'option, ou si l'acte authentique de vente n'a pas été signé dans le délai et les conditions prévus, il incombait au promettant de faire délivrer au bénéficiaire une sommation d'avoir à réaliser la vente en l'étude du notaire dans un délai de 8 jours francs, et que ce n'est que si le bénéficiaire ne répondait pas à cette sommation, que la promesse serait considérée comme nulle et non avenue ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
5°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE selon l'article 1178 du Code civil, « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement » ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que la société CHRELYSSANDRA avait, le 29 juin 2005, une nouvelle fois signifié son intention de lever l'option d'achat et requis des époux X... de se présenter chez le notaire pour régulariser la vente, la cour d'appel ne pouvait se borner à énoncer que l'exposante n'avait pas levé l'option d'achat aux conditions de la promesse par l'acte extrajudiciaire du 29 juin 2005, au prétexte que n'étaient intervenus ni le paiement du prix de vente, ni sa consignation, ni une sommation pour une date déterminée, sans rechercher, comme l'y invitait l'exposante (conclusions, p. 6 et 17), si les époux X... n'avaient pas empêché l'accomplissement de ces conditions en s'opposant, dès le 11 juillet 2005, à la signature de l'acte authentique, de sorte que seul leur comportement fautif était la cause du défaut de consignation et de paiement du prix de vente et l'exposante devait être réputée avoir levé l'option aux conditions de la promesse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du Code civil.
