Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 20/08456

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 2ème section N° RG 20/08456 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSWM6 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 26 Septembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [X] [M] [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Me Frédéric SOIRAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1059 Madame [P] [M] épouse [U] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Frédéric SOIRAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1059 DÉFENDERESSE S.A.S. ROLLET PRADIER (RCS Paris 390 811 560) [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Corinne DE PREMARE de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497 Décision du 26 Septembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/08456 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSWM6 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame FONTANELLA, Vice-présidente Madame ESCRIVE, Vice-président Monsieur KOSSO-VANLATHEM, Juge assistés de Henriette DURO, Greffière lors de l’audience, et Camille CHAUMONT, Greffière lors de la mise à disposition. DEBATS A l’audience du 04 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 septembre 2024. JUGEMENT Rendue publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 26 janvier 2010, Madame [R] [M], aux droits de laquelle sont venus ses enfants, Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U], a donné à bail commercial à la S.A.S. ROLLET PRADIER (ci-après la société ROLLET PRADIER) des locaux constituant le lot n°2 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour y exercer une activité de “pâtissier, traiteur haut de gamme”. Le bail a été conclu pour une durée de douze années, à compter du 26 janvier 2010, pour se terminer le 25 janvier 2022, et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 100.000 euros hors taxes, payable trimestriellement à terme échu, outre une provision sur charges initialement fixée à la somme de 525 euros par trimestre. Soutenant que dans le contexte de la crise sanitaire, leur locataire avait cessé de régler intégralement les loyers et les charges, Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] ont délivré à la société ROLLET PRADIER, par acte extrajudiciaire en date du 22 juillet 2020, un commandement de payer la somme de 35.652 euros au titre de l’arriéré locatif, outre le coût de l’acte de 274,67 euros, visant la clause résolutoire du bail. Puis, selon procès-verbal du 3 août 2020, Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] ont fait procéder à une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires de la société ROLLET PRADIER pour un montant de 32.900,47 euros, qui a été dénoncée le 7 août suivant. La société ROLLET PRADIER a fait assigner ses bailleurs devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir ordonner la mainlevée de la saisie et obtenir des dommages-intérêts. Par jugement en date du 15 janvier 2021, le juge de l’exécution a débouté la société ROLLET PRADIER de ses demandes et l’a condamnée aux dépens. Par acte délivré le 31 août 2020, Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] ont fait assigner la société ROLLET PRADIER devant ce tribunal aux fins de la voir condamner au paiement d’un arriéré locatif. Par acte extrajudiciaire en date du 28 juin 2021, la société ROLLET PRADIER a donné congé pour l’expiration du bail, soit le 25 janvier 2022. Un constat d’état des lieux de sortie a été établi le 25 janvier 2022. Saisi par la société ROLLET PRADIER d’un incident tendant à voir ordonner une médiation judiciaire, le juge de la mise en état a, par ordonnance en date du 6 octobre 2021, débouté la société ROLLET PRADIER de l’ensemble de ses demandes et renvoyé l’affaire à une audience de mise en état ultérieure. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] demandent au tribunal de : Vu les articles 1103 et 1217 du code civil, - Condamner la société ROLLET PRADIER à leur payer les sommes suivantes : - 204.208,47 euros au titre des intérêts conventionnels de 10 % par mois à raison du retard dans le paiement des deuxième, troisième et quatrième termes du loyer de l’année 2020, des quatre trimestres de l’année 2021 et du complément de dépôt de garantie, - 21.239,40 euros, après compensation avec la dette de restitution du dépôt de garantie, au titre du coût des travaux qui lui sont imputables, - 13.958,23 euros au titre du remboursement des frais judiciaires et extrajudiciaires exposés par les consorts [M], - 27.414,80 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de pouvoir donner les locaux à bail à l’expiration du bail passé avec la société ROLLET PRADIER; Vu l’article 2224 du code civil ou L. 110-4 du code de commerce, - Déclarer prescrite la demande en annulation de l’article 4.3 du bail, - En conséquence, rejeter ladite demande ; Subsidiairement, pour le cas où le tribunal annulerait ladite clause, - Condamner la société ROLLET PRADIER à leur payer la somme de 13.958,23 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Débouter la société ROLLET PRADIER de toutes ses demandes ; - Condamner la société ROLLET PRADIER aux entiers dépens ; - Ordonner, en tant que de besoin, l’exécution provisoire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2022, la société ROLLET PRADIER demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 1134, 1135, 1142, 1147 et 1722 du code civil, A titre principal, - Donner acte à la société ROLLET PRADIER qu’elle a réglé la somme de 110.978,50 euros, le 19 août 2022, ce règlement ne valant pas reconnaissance qu’elle doit cette somme à Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] ; - Juger qu’en refusant de renégocier les conditions financières du bail et d’accepter la résiliation anticipée dudit bail au 31 décembre 2020, les consorts [M] ont commis une faute ayant engagé leur responsabilité contractuelle ; - Condamner Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U], à lui payer, à titre de dommages et intérêts, le montant des loyers et charges dus depuis le 17 mars 2020, soit la somme de 221.771,25 euros, sauf à parfaire ; - Dire que cette somme viendra en compensation avec celle à laquelle la société ROLLET PRADIER pourrait être éventuellement tenue au titre de ses loyers et charges locatives, conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil ; - Juger que le loyer doit être réduit à zéro pendant les périodes de confinement compte tenu du fait que les mesures gouvernementales ont interdit la libre circulation de la clientèle de la société ROLLET PRADIER et que de ce fait, elle n’a pas bénéficié d’une jouissance pleine et entière de ses locaux ; - Nommer tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner à l’effet de déterminer le montant du loyer pendant les périodes de sortie de confinement, la société ROLLET PRADIER n’ayant pas pu bénéficier, pendant cette période, d’une jouissance pleine et entière des locaux loués, puisqu’une très grande partie de sa clientèle est restée en télétravail et que toutes les entreprises ont annulé leurs événements ; - Juger que l’article 4.2 du bail prévoyant un intérêt de retard de 10 % par mois doit être analysé comme étant une clause pénale ; - Dire que cette clause pénale sera réduite à zéro, compte-tenu de la crise sanitaire qui a privé la société ROLLET PRADIER de son chiffre d’affaires et, en conséquence, de toute trésorerie ; - Débouter Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] de leur demande tendant à voir condamner la société ROLLET PRADIER à leur payer la somme de 204.208,47 euros au titre des intérêts de retard ; - Juger que Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] ne rapportent pas la preuve que l’intégralité du plancher de leurs locaux devaient être remplacés; En tout état de cause, - Juger que l’article 6.3 du bail prévoyant que les locaux doivent être restitués en parfait état d’entretien n’impose pas à la société ROLLET PRADIER de remettre les locaux à l’état neuf ; - Débouter Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] de leur demande tendant à voir condamner la société ROLLET PRADIER à leur payer le coût des travaux de remise en état des planchers et des sols à l’état neuf ; - Dire que sur le surplus des travaux de remise en état, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 80 %, compte-tenu la durée de la location ; - Juger l’article 4.3 du bail prévoyant que le preneur sera tenu de rembourser à son bailleur l’intégralité des frais judiciaires et extrajudiciaires irrégulier ; - Débouter Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] de leur demande tendant à voir condamner la société ROLLET PRADIER à leur payer la somme de 10.650,73 euros au titre des frais judiciaires et extrajudiciaires ; - Juger, en tout état de cause, que les frais judiciaires et extrajudiciaires dont le remboursement est réclamé à la société ROLLET PRADIER doivent être ramenés à de plus justes proportions; - Débouter Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] de leur demande tendant à voir condamner la société ROLLET PRADIER à leur payer la somme de 23.498,40 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur prétendue perte de chance; A titre subsidiaire, - Juger que le montant du loyer, pendant les périodes de sortie de confinement, sera égal à 8 % de 57.000 euros, par mois, la somme de 57.000 euros correspondant au chiffre d’affaires réalisé par la société ROLLET PRADIER pendant les périodes de confinement cumulées ; En tout état de cause et si par impossible la société ROLLET PRADIER était condamnée à une quelconque somme, - Lui accorder vingt-quatre mois de délais pour s’acquitter de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge aux termes du jugement à intervenir ; - Débouter les consorts Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - Condamner Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U], à lui payer la somme 6.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. * * * Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. La clôture de la mise en état a été prononcée le 10 mai 2023. L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 4 avril 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Décision du 26 Septembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/08456 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSWM6 Sur la demande en paiement des intérêts conventionnels et la demande reconventionnelle de modération de la clause pénale Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] reconnaissent que la dette de loyers et de charges a été intégralement payée par la société ROLLET PRADIER. Ils sollicitent sur le fondement de la clause 4.2 du bail le paiement des intérêts conventionnels au taux de 10 % qu’ils évaluent à la somme de 204.208,47 euros au 25 janvier 2022, précisant que : - la société ROLLET PRADIER ne s’est pas acquittée à l’échéance des termes des 1er juillet 2020, 1er octobre 2020 et 1er janvier 2021, l’arriéré des loyers et charges dus par la locataire à cette date s’établissant à la somme de 72.815,53 euros ; - la société ROLLET PRADIER a procédé au règlement de la somme de 1.508 euros le 24 mars 2021, puis à celle de 86.430 euros le 28 janvier 2022. La société ROLLET PRADIER s’oppose à cette demande aux motifs : - qu’aucun décompte des intérêts n’est produit ; - que l’article 4.2 du bail s’analyse en une clause pénale, laquelle d’une part, ne peut trouver application pendant la période de protection organisée durant la crise sanitaire (article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 et article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 septembre 2020) et d’autre part, est susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1152 ancien du code civil. Elle demande que cette pénalité soit réduite à zéro, compte-tenu de la crise sanitaire qui l’a privée de son chiffre d’affaires et de la contestation sur l’exigibilité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative. Il convient d’examiner les moyens de défense opposés par la société ROLLET PRADIER et en premier lieu sa demande reconventionnelle, laquelle est susceptible d’avoir une influence sur la demande principale des bailleurs de paiement des intérêts conventionnels. - Sur la contestation de l’exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire La société ROLLET PRADIER expose que son activité de traiteur haut de gamme a été particulièrement impactée, en l’absence d’événements, réceptions, banquets, etc, pendant la crise sanitaire ; qu’elle a dû faire l’avance des salaires de ses employés mis en chômage technique alors que son chiffre d’affaires était insignifiant. Soutenant qu’elle n’a pas bénéficié de la jouissance pleine et entière des locaux pris à bail, ce qui caractérise la perte de la chose louée sur le fondement de l’article 1722 du code civil, la société ROLLET PRADIER sollicite la réduction à zéro du loyer ou subsidiairement à 8 % de la somme de 57.000 euros du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, du 30 octobre 2020 au 15 décembre 2020 et du 20 mars 2021 au 19 mai 2021. Les consorts [M] répliquent que la société ROLLET PRADIER a réglé sa dette locative, ce qui vaut reconnaissance de celle-ci. Ils ajoutent que la Cour de cassation a refusé de considérer que les mesures d’interdictions ou de restrictions d’accueil du public pendant la crise sanitaire entraînaient la perte du local loué. * * * L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais “juridique” et résulter de l’impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination. Mais il est maintenant constant que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas d’exonérer, totalement ou partiellement, la locataire de son obligation de paiement des loyers. La demande reconventionnelle de la société ROLLET PRADIER de ce chef sera donc rejetée. - Sur la clause d’intérêts conventionnels En l’espèce, le bail ayant lié les parties stipule dans son article 4.2, intitulé “Clause d’intérêt”, que: “Le non-paiement à son échéance d’une quittance de loyer et accessoires (Charges, Complément garantie, etc...) entraînera de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt calculé au taux mensuel de 10%. Chaque trimestre commencé étant considéré comme trimestre entier, cet intérêt sera en outre considéré comme un accessoire du loyer. Le montant de la quittance sera en outre majoré de plein droit, et sans formalités, de tout frais de procédure et honoraires non répétibles, tout droits et taxes en sus étant à la charge du Preneur qui s’y oblige”. Les parties ne contestent pas que cette stipulation s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1152 ancien du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce, s’agissant d’un bail conclu le 26 janvier 2010. * Sur l’application de la clause pénale et les mesures de protection prises pendant la crise sanitaire L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période dispose que “Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er. Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. (...). Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er”. L’article 1er de ladite ordonnance précise que “Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus”. Ces dispositions s’appliquent aux “personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020”. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la suspension de la clause pénale est applicable sous réserve des conditions suivantes : - la locataire doit être éligible au fonds de solidarité, - être en défaut de paiement d’une échéance de loyer intervenue entre le 12 mars et le 23 juin 2020 afférente à des locaux professionnels et commerciaux. La clause pénale est suspendue durant la période juridiquement protégée qui s’étend du 12 mars à “l’expiration d’un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par la loi du 23 mars 2020”, soit le 10 septembre 2020, si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme. En l’espèce, les consorts [M] ne contestent pas que la société ROLLET PRADIER a perçu des aides publiques ni qu’elle est éligible au fonds de solidarité, bien qu’elle n’en justifie pas. Toutefois, la première échéance de loyers et charges impayée sur laquelle il est sollicité les intérêts conventionnels concerne le 2ème trimestre 2020 exigible le 1er juillet 2020, soit postérieurement au 23 juin 2020. Elle n’est donc pas concernée par les mesures de protection. Par ailleurs, aux termes des dispositions des I, II, IV et VII de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire : I - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’État dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II - Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. IV - Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa. VII - Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020. En outre, en application des dispositions de l’article 1er du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives : I - Pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants : 1°) leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ; 2°) le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ; 3°) leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II. II - Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d’affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part : - le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente ; - ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019 ; - ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ; - ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ; - ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020. Pour être éligible aux mesures prévues par l’article 14 susvisé, le preneur à bail commercial doit en premier lieu, faire l’objet d’une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l’accès du public. Or, la société ROLLET PRADIER admet que son activité de pâtissier - traiteur ne faisait pas l’objet d’une mesure de fermeture administrative ou de restriction d’accueil du public, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la suspension de la clause pénale pour les loyers et charges exigibles le 1er octobre 2020 et le 1er avril 2021. Par conséquent, ce moyen sera rejeté. * Sur la demande de modération de la clause pénale Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] soutiennent que si le tribunal a le pouvoir de réduire le montant de la clause pénale, il ne saurait, en revanche, lui ôter son caractère de peine. Ils concluent que le montant des intérêts conventionnels doit demeurer supérieur au taux d’intérêt légal applicable lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, le créancier est un particulier et que la société ROLLET PRADIER a fait le choix de ne plus payer son loyer alors qu’elle a bénéficié sans aucun doute de substantielles aides publiques, qu’elle ne produit aucun élément comptable et a réglé la somme de 110.978,50 euros le 28 août 2022, ce qui atteste selon eux que la locataire était en mesure d’acquitter, à échéance, le loyer. La société ROLLET PRADIER répond que le simple fait d’être un particulier ne suffit pas et que les bailleurs ne justifient pas de leur situation. Elle ajoute qu’elle a rencontré des difficultés financières conjoncturelles, liées à la crise sanitaire et que les circonstances ainsi que le refus des bailleurs de tout accompagnement justifient la réduction de la clause pénale. L’article 1152 ancien du code civil énonce que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. En premier lieu, le tribunal constate qu’il n’est produit aucun décompte et que les bailleurs ne justifient pas du détail du calcul des intérêts dont ils sollicitent le paiement ; qu’ils ne précisent ni l’assiette de calcul ni le point de départ des intérêts qui les conduit à solliciter une somme non négligeable de 204.208,47 euros, supérieure au montant le plus élevé de la dette locative, laquelle s’élevait, selon leurs écritures, à la somme de 197.408,50 euros à la libération des locaux par la locataire le 25 janvier 2022. Ce montant est manifestement excessif tant dans son quantum au demeurant injustifié qu’au regard des circonstances de l’espèce, s’agissant d’un bail conclu le 26 janvier 2010 et à l’occasion duquel il n’est pas allégué d’autres défauts de paiement de la locataire que ceux circonscrits à la période exceptionnelle que constitue la crise sanitaire. En effet, si la société ROLLET PRADIER n’a pas fait l’objet d’une obligation de fermeture administrative s’agissant d’un commerce alimentaire, elle a été privée de clientèle du fait de l’impossibilité pour les personnes de se réunir et d’organiser des événements nécessitant un service de traiteur. En outre, les bailleurs ont largement participé à leur préjudice en refusant d’autres aménagements qu’un étalement de la dette en trois mensualités de juillet à septembre 2020, en refusant tacitement la proposition de la locataire de résilier de manière anticipée le contrat de bail au plus tard le 31 décembre 2020 tout en lui signifiant un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 juillet 2020 et en s’abstenant d’en solliciter les effets. Ces circonstances justifient que la somme due en application de la clause pénale soit réduite à un euro. Sur la demande au titre du coût des travaux de remise en état des locaux Les consorts [M] se fondent sur l’article 6.3 alinéas 1 et 3 du bail et soutiennent qu’il ressort du constat d’état des lieux de sortie établi le 25 janvier 2022 que la société ROLLET PRADIER a manqué à son obligation de restituer les locaux en bon état d’usage et d’entretien. Ils exposent que la société ROLLET PRADIER doit supporter le coût du remplacement d’un plan vasque dans les toilettes, de la devanture en bois, du tableau électrique et du parquet ainsi que du système de climatisation. Ils sollicitent que le coût des travaux de remise en état soit chiffré à la somme de 71.556,40 euros au titre des travaux de remise en état et produisent trois devis : - un devis n°DE270706 de la société DÉCOPLUS PARQUETS, en date du 22 mars 2022, d’un montant de 10.437,60 euros TTC pour la fourniture et la pose d’un nouveau parquet, - un devis n°202204007 de la société B.R.A., en date du 4 avril 2022, d’un montant de 44.902,80 euros pour la dépose du parquet et des agencements, la réalisation d’une chape pour le sol et d’un ragréage, la fourniture et la pose d’un parquet collé à l’étage, la fourniture et la pose d’un nouveau carrelage au sol et d’un plan vasque dans les WC, le remplacement du tableau électrique, la réparation de la devanture en bois et de la porte d’entrée, la remise en peinture des locaux, - un devis n°DC220614487-A1 de la société CLIM DENFERT, en date du 20 juin 2022, d’un montant de 18.216 euros TTC pour le remplacement du système de climatisation. Après déduction du dépôt de garantie de 50.317 euros, ils demandent que la société ROLLET PRADIER soit condamnée à leur payer la somme de 21.239,40 euros. La société ROLLET PRADIER s’oppose à cette demande et fait valoir qu’elle a occupé les locaux pendant 12 ans et qu’aucune clause du bail n’impose leur restitution à l’état neuf ; que les consorts [M] ne justifient pas de la nécessité de remplacer l’intégralité du parquet alors que celui-ci ne présente que de simples traces de décoloration à divers endroits et de l’insuffisance d’autres actions que le changement du sol moins onéreuses (ponçage et vitrification par exemple) ; que l’attestation communiquée n’est pas probante en ce qu’elle émane de l’architecte des bailleurs ; qu’il n’est pas plus justifié que le changement du tableau électrique est à sa charge, le défaut d’entretien allégué n’étant pas étayé ; qu’il y a lieu en tout état de cause d’appliquer un taux de vétusté de 80 %. * * * Sur l’obligation de remise en état Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, comme c’est le cas en l’espèce, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Selon l’article 6.3, alinéas 1er, 3 et 4 du bail liant les parties, “Le Preneur s’engage à tenir les lieux en parfait état pendant toute la durée du bail, et effectuer et supporter intégralement toutes les charges, prestations et réparations petites ou grosses, sans distinction, tant dans les locaux loués que dans les parties communes, y compris celles prévues par l’article 606 du Code Civil, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en parfait état de réparations et d’entretien. (...) Le Preneur s’engage à entretenir et remplacer à ses frais, quelle que soit l’importance des travaux et réparations (Fût-ce par vétusté) toutes installations et équipements spécifiques tels que canalisations, façades, fermetures, rideau de fer, store extérieur, système de climatisation, ventilation, escalier, garde-corps, installations électriques et téléphoniques, câblages informatiques et plus généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués. Etant précisé, ici, que l’énumération, ci-dessus, est donnée à titre indicatif et ne saurait, par conséquent, ni constituer une liste exhaustive, ni limitative. Il devra, en outre, immédiatement aviser le Bailleur ou son Mandataire de toutes dégradations ou détériorations des lieux loués”. Il ressort de la présente clause que la commune intention des parties était de poser une obligation d’entretien des locaux incluant la réparation et l’entretien des équipements qui auraient été dégradés par la jouissance des lieux, afin que ceux-ci soient restitués en parfait état de réparation et d’entretien. Sur la réalité des dégradations et le montant des réparations En l’espèce, les parties ont dressé un état des lieux d’entrée le 26 janvier 2010 qui mentionne que “les locaux loués sont livrés en bon état de propreté et de réparation” et que “les matériels et équipements mis à la disposition du Preneur fonctionnent correctement”. Il est noté notamment que : - “la façade présente un vitrage retardateur d’effraction en bon état. Elle est composée de six éléments, trois en partie haute et trois en partie basse avec, au centre, la porte d’entrée dont le châssis est en acier brossé, en bon état (...)” ; - “ La climatisation réversible à eau avec son thermostat sous le tableau électrique fonctionne correctement” ; - “Le tableau électrique, le disjoncteur, la boîte à fusibles sont aux normes récentes et l’installation électrique, d’une manière générale, est d’aspect récent (...)” ; - “Au fond de l’entresol, un lavabo avec un petit chauffe eau électrique et des wc sont en bon état de fonctionnement”. Pour établir les dégradations et le défaut d’entretien, les consorts [M] produisent un procès-verbal de constat d’huissier établi contradictoirement le 25 janvier 2022 dont il ressort un état dégradé d’un certain nombre d’éléments et notamment : - de la devanture extérieure, qui présente en partie haute des traces de dépose, fissurations, décrochement ou écaillement de peinture et des traces de colle sur les vitrages, le bois en partie haute sur lequel était apposé l’enseigne est dégradé, - de l’appareil de climatisation “dont le capot, en partie basse, est manquant et qui ne fonctionne pas”, - du plan vasque dans les sanitaires qui présente “des traces de décoloration” et deux rayures, - du mur carrelé dans les WC qui présente un carreau cassé et sur la gauche à l’entrée des sanitaires des taches et 14 trous chevillés, - des canalisations de WC en mauvais état d’entretien, - du parquet qui “est en très mauvais état, taché et comporte des manques”, des percements ont en outre été effectués, - de la peinture qui présente des taches, des rayures et dont l’aspect est défraîchi. Les consorts [M] versent également au débat un courrier de leur architecte, Monsieur [Y] [T], en date du 23 mai 2022, qui a visité les locaux et selon qui : “le local est dans un état très dégradé, notamment: 1. Le tableau électrique est totalement à refaire du fait du mauvais entretien. 2. Le parquet est à remplacer car troué en de nombreux endroits. 3. La devanture n’a pas été entretenue. Elle est rouillée à l’intérieur et les panneaux de bois extérieurs sont très endommagés. 4. La porte d’entrée du local est difficile à ouvrir du fait d’un frottement de celle-ci sur la barre de seuil qui n’est pas droite dû à un manque d’entretien. 5. Le système de climatisation réversible est en panne. Tenter de le faire fonctionner provoque un court-circuit. 6. La plomberie des sanitaires est en mauvais état, le lave-mains et les WC sont à remplacer. Le coût estimatif pour ce type de réfection est de l’ordre de 1000 €/m² et le temps envisageable de 3 à 4 mois de travaux est un minimum”. La société ROLLET PRADIER ne produit aucun justificatif démontrant, conformément à son obligation, l’entretien des équipements du local, tels que la vérification des armoires électriques, la réparation de la climatisation ou la rénovation des maçonneries, menuiserie, et de la peinture. Elle ne justifie pas plus de l’indemnisation de son assureur suite à un dégât des eaux et de l’affectation de cette indemnité à la réparation des locaux alors que les bailleurs l’ont interrogée à ce sujet. Or, le preneur avait l’obligation de restituer les locaux en parfait état selon le bail, ce qu’il n’a pas fait au regard du procès-verbal d’état des lieux de sortie qui présente des dégradations qui si elles relèvent de la vétusté - ce qui n’est pas démontré par la locataire - sont en tout état de cause à sa charge. Le preneur a donc manqué à ses obligations contractuelles. Dès lors que les devis communiqués par les bailleurs ne sont pas utilement remis en cause par la société ROLLET PRADIER, ils seront retenus à hauteur de la somme réclamée, soit 71.556,40 euros et compensés avec le dépôt de garantie d’un montant non contesté de 50.317 euros. En conséquence, il y a lieu de condamner la société ROLLET PRADIER à verser aux consorts [M] la somme de 21.239,40 euros de dommages-intérêts au titre de la remise en état des locaux. Décision du 26 Septembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/08456 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSWM6 Sur la demande de remboursement des “frais judiciaires et extrajudiciaires” Les consorts [M] exposent avoir supporté les frais extrajudiciaires suivants : - 274,67 euros au titre du commandement de payer en date du 22 juillet 2020, - 121,40 euros au titre du procès-verbal de saisie conservatoire en date du 3 août 2020, - 105,96 euros au titre de la dénonciation au débiteur de la saisie conservatoire, - 12.967 euros au titre des honoraires d’avocat, - 489,20 euros au titre de l’état des lieux de sortie. Ils sollicitent la condamnation de la partie adverse à leur verser la somme de 13.958,23 euros en application de l’article 4.3 du bail. La société ROLLET PRADIER, dans le dispositif de ses conclusions, demande au tribunal de “JUGER l’article 4.3 du bail prévoyant que le preneur sera tenu de rembourser à son bailleur l’intégralité des frais judiciaires et extrajudiciaires irrégulier DEBOUTER Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M], épouse [U] de leur demande tendant à voir condamner la société ROLLET PRADIER à leur payer la somme de 10.650,73 euros au titre des frais judiciaires et extrajudiciaires, JUGER, en tout état de cause, que les frais judiciaires et extrajudiciaires dont le remboursement est réclamé à la société ROLLET PRADIER doivent être ramenés à de plus juste proportion”. Elle ne développe aucun moyen dans le corps de ses conclusions à l’appui de ses prétentions. Aux termes de l’article 4.3, intitulé “Frais judiciaires et extrajudiciaires”, du bail en date du 26 janvier 2010, “En cas de non-paiement de toute somme due à son échéance exacte, le Preneur devra rembourser au Bailleur tous les frais par lui engagés, pour obtenir le paiement, et notamment, le coût des actes d’huissiers, la totalité du droit proportionnel, les honoraires d’Avocats, s’il y a lieu les frais générés par les rappels, sans que la présente liste puisse être considérée comme limitative, le Bailleur ne devant supporter aucune charge, compte tenu de la carence du Preneur”. Le tribunal ne pouvant suppléer la carence des parties et en l’absence de moyens de fait et de droit au soutien de la demande tendant à voir juger que la clause précitée est “irrégulière”, la société ROLLET PRADIER sera déboutée de cette prétention, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la demande des consorts [M] de “déclarer prescrite la demande en annulation de l’article 4.3 du bail”, qui relève en tout état de cause de la compétence exclusive du juge de la mise en état. L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : “À l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi”. Si la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail est un acte dont l’accomplissement est prescrit par l’article L.145-41 du code de commerce pour exercer l’action aux fins d’acquisition de ladite clause, le locataire n’a pas à supporter le coût d’un commandement lorsque le créancier n’a pas agi en justice aux fins de résiliation de bail en se fondant sur cet acte. Tel est le cas du commandement de payer en date du 22 juillet 2020 visant la clause résolutoire. La demande de ce chef sera donc rejetée. S’agissant des frais relatifs aux mesures conservatoires, il convient de rappeler que l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. Or, en l’espèce, par jugement en date du 15 janvier 2021, le juge de l’exécution a débouté la société ROLLET PRADIER de sa demande de mainlevée de la saisie et l’a condamnée aux dépens, de sorte que les consorts [M] disposent déjà d’un titre exécutoire qu’il leur appartient de faire exécuter. Quant aux frais de constat d’état des lieux de sortie, force est de constater que les consorts [M] échouent à démontrer qu’ils sont en lien avec le défaut de paiement des loyers et l’article 4.3 du bail puisqu’ils résultent en réalité du congé délivré par la partie défenderesse. Cette demande sera donc rejetée. S’agissant enfin des honoraires d’avocat, ils seront examinés dans le cadre des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera néanmoins observé à ce stade que les notes d’honoraires antérieures à l’assignation du 31 août 2020 (notes d’honoraires du 14 août 2020 de 1.260 euros et du 19 août 2020 de 1.575 euros) sont sans lien démontré avec le défaut de paiement des loyers et des charges et qu’en tout état de cause, s’ils ont été exposés dans le cadre de l’instance tendant à la mainlevée de la saisie conservatoire, la demande à ce titre a été rejetée par jugement du 15 janvier 2021 rendu par le juge de l’exécution qui a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Sur la demande de réparation de la perte d’une chance de donner les locaux à bail à l’expiration du bail passé avec la société ROLLET PRADIER Les consorts [M] font valoir que l’état dans lequel les locaux ont été restitués ne permettant pas de les donner à bail, ils ont perdu une chance qu’ils évaluent à 80 %, de louer lesdits locaux et d’en tirer un loyer pendant 3 mois et demi. Ils sollicitent à ce titre :(9.791 € x 3,5 ) x 80 % = 27.414,80 euros. La société ROLLET PRADIER conclut au rejet de cette demande. Il incombe aux consorts [M] de démontrer l’existence du préjudice allégué. Or, ils ne communiquent aucun élément sur la réalisation des travaux de remise en état et la relocation du bien. Ils seront donc déboutés de leur demande. Sur les demandes reconventionnelles de la société ROLLET PRADIER - Sur la demande de dommages-intérêts La société ROLLET PRADIER explique qu’à l’instar des autres traiteurs, son activité a été très sévèrement impactée pendant la crise sanitaire, les entreprises et les particuliers ayant renoncé à l’organisation d’événements. Elle fait valoir que les contrats doivent être exécutés de bonne foi sur le fondement des articles 1134 et 1135 anciens du code civil, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives ; qu’en l’espèce, la société ROLLET PRADIER avait sollicité une franchise de loyers pendant la crise sanitaire et une réduction de loyers à hauteur de 8 % du chiffre d’affaires réalisé, pendant les mois de sortie de confinement ; que les consorts [M] ont simplement proposé à la société ROLLET PRADIER de reporter le paiement de ses loyers, à trois mois, c’est-à-dire de payer le second trimestre 2020, au cours du troisième trimestre 2020 ; que cette proposition n’était pas à la hauteur des circonstances exceptionnelles et des difficultés générées par la crise sanitaire pour la société ROLLET PRADIER ; que dans un courrier électronique du 22 juillet 2020, la société ROLLET PRADIER a proposé aux bailleurs une résiliation anticipée de son bail au 31 décembre 2020 au plus tard, au regard sa situation financière ; que les consorts [M] ont refusé de formuler une contre-proposition financière ou d’accepter la résiliation anticipée du bail ; qu’ils ont également refusé la mesure de médiation judiciaire qu’elle sollicitait. La société ROLLET PRADIER conclut que cette attitude des bailleurs est fautive au regard de leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et de leur obligation de résultat d’entrer en renégociation, admettant que parvenir à la renégociation du contrat est une obligation de moyen ; que la proposition des bailleurs de décaler le paiement des loyers ne suffit pas à caractériser leur volonté de renégocier les conditions financières du bail permettant à leur locataire de faire face aux conséquences de la crise sanitaire et, notamment à l’absence de chiffre d’affaires en résultant ; que cette faute l’a contrainte à fermer son magasin, licencier son personnel et donner congé. Elle demande une indemnité de 221.771,25 euros correspondant aux sommes qui lui sont réclamées par les consorts [M]. Selon l’article 1134 ancien du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Aux termes de l’article 1142 ancien du code civil, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur. En vertu de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, celui qui, du fait d’une mauvaise exécution du contrat ou de son inexécution, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. S’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas, pour autant, une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles, son irrespect ne pouvant, en effet, avoir pour autre sanction que d’engager la responsabilité éventuelle des parties au contrat. En l’espèce, il ressort des pièces produites que suite à l’envoi de l’avis d’échéance pour le 2ème trimestre 2020 en date du 10 juin 2020, les bailleurs ont dès le 6 juillet 2020 relancé la locataire sollicitant le règlement de la facture “dans les plus brefs délais”. La société ROLLET PRADIER a procédé à un règlement de la provision sur charges du 2ème trimestre 2020 le 6 juillet 2020 (soit 850 euros) et a contacté le bailleur le même jour par courrier électronique indiquant avoir adressé en mars un courrier resté sans réponse et sollicitant un échange “de vive voix”. Ce courrier daté du 19 mars 2020 indiquait que la situation financière était désastreuse menaçant des points de vente et le personnel du Groupe auquel appartient la société ROLLET PRADIER. La locataire indiquait avoir révoqué le prélèvement automatique et mettre en place, à compter du mois d’avril 2020 et pendant toute la période de crise sanitaire, un paiement mensuel à terme échu des loyers et charges. Elle sollicitait l’annulation des loyers à compter de la fermeture des boutiques (14 mars) jusqu’à leur réouverture, la mise en place d’une période de deux mois à compter de la réouverture, d’une réduction du loyer à 8 % du chiffre d’affaires, faisant valoir que ces mesures étaient nécessaires pour assurer la pérennité de la société. Par courrier électronique en date du 7 juillet 2020, Monsieur [M] a répondu à la locataire accepter que la dette locative de 49.721 euros soit réglée en trois mensualités et indiquait que l’échéance du 3ème trimestre 2020 exigible le 1er octobre 2020 devait être réglée en totalité. Le 8 juillet 2020, la société ROLLET PRADIER a procédé au règlement de la somme de 1.901,53 euros. Le bailleur a signifié à sa locataire le 22 juillet 2020, un commandement de payer la somme de 35.652 euros au titre de l’arriéré locatif, outre le coût de l’acte, visant la clause résolutoire. Par courrier électronique du 29 juillet 2020, la société ROLLET PRADIER estimait que les loyers n’étaient pas dus pendant les périodes de fermeture administrative. Elle détaillait sa situation financière et indiquait que celle-ci étant devenue intenable (son chiffre d’affaires cumulé depuis janvier 2020 étant de 57.000 euros hors taxes), proposait au bailleur de résilier de manière anticipée le bail au 31 décembre 2020 au plus tard, afin de tenter de trouver un repreneur. En réponse, le bailleur a procédé à une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la locataire (présentant un solde créditeur de 48.886,53 euros) à hauteur de 32.900,47 euros, dénoncée à la société ROLLET PRADIER le 7 août suivant. La mainlevée de cette saisie sollicitée par la locataire a été rejetée par le juge de l’exécution, suivant jugement en date du 15 janvier 2021. Il ressort des pièces produites que la société ROLLET PRADIER a ensuite réglé aux consorts [M] les sommes suivantes : - 2.852,30 euros le 8 octobre 2020, - 3.702,30 euros le 10 décembre 2020, - 86.430 euros le 28 janvier 2022, - 110.978,50 euros le 19 août 2022. Alors que les consorts [M] soutiennent désormais que la société ROLLET PRADIER a bénéficié d’aides de l’Etat substantielles et était en capacité de régler le loyer, ils faisaient valoir devant le juge de l’exécution que la situation financière de leur locataire était extrêmement fragile, ce qui caractérisait la menace sur le recouvrement de leur créance. Si le refus de consentir une remise de loyer à un locataire dont l'activité a été affectée par la pandémie de covid-19 n'est pas en soi constitutif d'un comportement déloyal de la part d'un bailleur, en revanche, le comportement de celui-ci qui refuse toute adaptation significative des modalités d’exécution du contrat au regard de la gravité de la crise et qui ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire alors qu’il délivre un commandement de payer à cette fin puis refuse la résiliation anticipée du contrat, caractérise sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail et une faute contractuelle. S’agissant du préjudice en lien avec cette faute, il sera justement indemnisé à hauteur de 21.240,40 euros et les consorts [M] seront condamnés à verser cette somme à la société ROLLET PRADIER. - Sur la compensation des sommes dues réciproquement par les parties La société ROLLET PRADIER et les consorts [M] se doivent réciproquement des sommes au titre de la clause pénale, des travaux de remise en état et de dommages-intérêts. Il convient d'ordonner la compensation des sommes dues de part et d'autre en application de l'article 1347 du code civil. - Sur la demande d’expertise judiciaire Le tribunal ayant rejeté l’argumentation de la société ROLLET PRADIER sur le fondement de l’article 1722 du code civil et dit que les loyers pendant les périodes de fermeture administrative ou de restrictions d’accueil du public durant la crise sanitaire étaient exigibles et dus, une expertise judiciaire “à l’effet de déterminer le montant du loyer pendant les périodes de sortie de confinement, la société ROLLET PRADIER n’ayant pas pu bénéficier, pendant cette période, d’une jouissance pleine et entière des locaux loués, puisqu’une très grande partie de sa clientèle est restée en télétravail et que toutes les entreprises ont annulés leurs événements” n’apparaît ni nécessaire, ni opportune. Cette demande sera donc rejetée. - Sur la demande de délais de paiement La société ROLLET PRADIER sollicite l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois. Cette demande est néanmoins sans objet compte tenu de la décision du tribunal. Sur les demandes accessoires Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, elles conserveront chacune les dépens qu’elles ont exposés. Le sens de la présente décision conduit à ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE la S.A.S. ROLLET PRADIER à verser à Monsieur [X] [M] et à Madame [P] [M] épouse [U] les sommes suivantes : - 1 (un) euro au titre de la clause pénale, - 21.239,40 (vingt-et-un-mille-deux-cent-trente-neuf euros et quarante centimes) euros au titre du coût des travaux de remise en état des locaux, CONDAMNE Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] à verser à la S.A.S. ROLLET PRADIER la somme de 21.240,40 (vingt-et-un-mille-deux-cent-quarante euros et quarante centimes) euros à titre de dommages-intérêts, ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement par la S.A.S. ROLLET PRADIER et Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U], DÉBOUTE Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] de leurs demandes au titre du remboursement des frais judiciaires et extrajudiciaires, en réparation de la perte de chance de relouer les locaux et du surplus de leurs prétentions indemnitaires, DÉBOUTE la S.A.S. ROLLET PRADIER de ses demandes de réduction du loyer pendant la crise subsidiaire, de juger que la clause 4.2 du bail est irrégulière, d’expertise judiciaire à titre subsidiaire et de délais de paiement, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute Monsieur [X] [M] et Madame [P] [M] épouse [U] et la S.A.S. ROLLET PRADIER de leurs demandes de ce chef, DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024 La Greffière La Présidente