Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/56453 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PJ5
AS M N° : 13
Assignation du :
19 Septembre 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
le 20 novembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
Commune Ville de [Localité 5]
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844
DEFENDERESSE
Madame [P] [H]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS - #G0400
DÉBATS
A l’audience du 15 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'assignation délivrée le 9 septembre 2024 par la Ville de [Localité 5] à l'encontre de Madame [P] [H], née le 27 mai 1993 à [Localité 6] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation concernant un appartement situé [Adresse 2], (Bât B, escalier 1, 6ème étage, porte 613) ;
Vu les écritures de la Ville de [Localité 5] et de la défenderesse, déposées à l'audience ;
Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;
MOTIFS
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ".
L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que " Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. "
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 5], d'établir :
l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 5] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.
Sur la qualification de résidence principale ou secondaire
La défenderesse soutient qu'elle occupe les lieux à titre de résidence principale et effective, ayant néanmoins ponctuellement séjourné chez ses parents afin d'assurer les soins dont ses derniers avaient besoin. En réponse, la Ville de [Localité 5] conteste la réalité de l'occupation des lieux à titre de résidence principale, faisant observer que les documents versés en défense sont insuffisants à l'établir et sont contredits par le nombre de nuitées données en location en 2022.
Aux termes de l'article L.631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, " [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ".
L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d'établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.
A l'appui de sa démonstration, la défenderesse produit un contrat de bail portant sur le bien litigieux signé avec la société ONLE le 24 février 2020, une attestation de souscription de contrat de fourniture d'énergie pour l'adresse litigieuse du 2 mars 2020 jusqu'au 22 juillet 2024 ainsi qu'une attestation CAF mentionnant l'adresse litigieuse.
Toutefois, ces seuls éléments sont insuffisants à établir une occupation des lieux à titre de résidence principale, dès lors qu'un contrat de fourniture d'énergie doit être souscrit, pour que les lieux soient habitables, tant au sein d'une résidence principale qu'au sein d'une résidence secondaire et que l'adresse mentionnée à la CAF n'est que déclarative.
De surcroît, l'occupation des lieux à titre de résidence principale est contredite par le fait que la lettre recommandée adressée par la Ville de [Localité 5] le 7 juillet 2023 est revenue non réclamée, alors qu'à cette période, la défenderesse ne justifie pas qu'elle était déjà partie en Tunisie, et alors que les personnes à qui elle a confié la gestion du bien comme elle le reconnaît, Messieurs [V] [F] puis [G] [H], ont déclaré le bien comme résidence secondaire.
Aussi, la défenderesse succombe à démontrer que le local litigieux constitue sa résidence principale.
Sur l'usage d'habitation du local
Il n'est pas contesté par la défenderesse que le local situé au 6ème étage de l'immeuble est affecté à un usage d'habitation, tel que cela résulte du permis de construire modificatif du 14 avril 1977 et de la répartition des foyers, notamment dans le bâtiment B, 6ème étage.
Sur le changement illicite sans autorisation de l'usage
En l'espèce, il ressort du constat de location meublée touristique du 7 septembre 2023 établi par l'agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 5], que le local a été proposé à la location courte durée sur le site Airbnb, l'hôte se prénommant [V].
Le constat recense 35 commentaires, publiés entre le mois de février 2023 et le mois de juin 2013.
Il s'ensuit que la défenderesse, qui ne le conteste pas, a changé sans autorisation préalable l'usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant cet appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Sur le montant de l'amende
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l'obligation de changement d'usage dont le manquement est sanctionné par l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation. L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l'amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.
L'amende civile doit être fixée en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 5] où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
Il résulte du constat que l'annonce se trouvant sur le site airbnb a été désactivée après la visite inopinée du 4 juillet 2023 et de la réception de la lettre simple adressée par la Ville de [Localité 5] par la défenderesse en août 2023.
Trente-cinq commentaires sont présents sur le site. Le relevé de nuitées transmis par la société Airbnb fait état de 39 nuitées en 2021 et de 287 nuitées en 2022. Compte tenu du nombre de commentaires publiés en 2023, le nombre de nuitées jusqu'au mois de juin 2023 s’élève au moins à 35.
La Ville de [Localité 5] estime que les gains, entre 2021 et 2022, sans compter l'année 2023, s'élèvent à 43.515 euros. La défenderesse ne démontrant pas qu'elle occupe les lieux à titre de résidence principale, il s'ensuit que le maintien d'un contrat de bail à usage d'habitation par la défenderesse n'a eu que pour objet de permettre cette location prohibée et dès lors de contribuer à la pénurie de logement à [Localité 5].
La défenderesse n'a pas communiqué les éléments financiers permettant d'établir la réalité des revenus perçus. Elle ne justifie pas d'éléments permettant d'établir qu'elle était indisponible du fait de l'état de santé de ses parents, en 2021, 2022 ni 2023 et qu'elle aurait été dans l'impossibilité de surveiller les déclarations faites par les personnes à qui elle a confié la gestion de l'annonce de mise en location.
Toutefois, elle justifie ne percevoir que le Revenu de solidarité active à hauteur de 534€, sans néanmoins percevoir d'aide au logement et il est également justifié du retrait de l'annonce dès la réception du courrier de la Ville de [Localité 5].
Dès lors, compte tenu du nombre important de nuitées en 2022, des revenus procurés, de l'absence de coopération de la défenderesse qui n'a communiqué aucun élément à la Ville de [Localité 5], nuancée toutefois par le rapide retrait de l'annonce et de son actuelle situation financière, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 7000€.
Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme
L'article L.324-1-1 du code du tourisme dispose :
"I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
(...)
IV.-Dans les communes ayant mis en oeuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. […]
V.-(...)
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. [...]"
L'obligation de transmission issue de cette disposition ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale.
En l'espèce, ces dispositions ne sont pas applicables à la défenderesse, dès lors qu'il n'est ni démontré ni allégué par la Ville de [Localité 5] que le bien loué constituait la résidence principale de la société défenderesse. La Ville de [Localité 5] sera déboutée de ses demandes à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
Elle sera également condamnée à verser à la Ville de [Localité 5] la somme de 1200 € au titre de ses frais de procédure en vertu de l'article 700 du même code.
PAR CES MOTIFS
Le président, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Condamne Madame [P] [H] à verser une amende civile de 7000 euros sur le fondement du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera intégralement reversé à la Ville de [Localité 5] ;
Déboute la Ville de [Localité 5] de sa demande fondée sur le code du tourisme ;
Condamne Madame [P] [H] à verser la somme de 1200 euros à la Ville de [Localité 5] au titre des frais irrépétibles ;
Condamne Madame [P] [H] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 20 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN
