Cour de cassation, 13 mars 2019. 18-12.266

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 mars 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10172 F Pourvoi n° E 18-12.266 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. N... G..., dit G...-J..., 2°/ Mme S... J..., épouse G..., dit G...-J..., domiciliés tous deux [...], contre l'arrêt rendu le 11 janvier 2018 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme F... O..., veuve V..., domiciliée [...], 2°/ à la société Dumont immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Guy Hoquet immobilier, défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme G...-J..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Dumont immobilier ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme G...-J... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme G...-J.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes formées par Mme et M. G...-J... tendant à voir juger que la société DUMONT IMMOBILIER a manqué à ses obligations de conseil et qu'elle a commis, avec Mme V..., une réticence dolosive, et, par conséquent, à voir condamner Mme V... à leur payer la somme de 290.000 euros en remboursement partiel du prix de vente du bien litigieux, au titre des vices cachés affectant le bien, et à voir condamner la société DUMONT IMMOBILIER à leur régler 70.000 euros au titre de la responsabilité délictuelle en raison de sa complicité active dans les manœuvres frauduleuses ; AUX MOTIFS QUE « Le tribunal a retenu pour l'essentiel que les vices affectant le bien étaient apparents et que la garantie des vices cachés ne pouvait trouver à s'appliquer. Il a ensuite considéré que le fait pour Mme V... d'avoir placé des serviettes sous les combles pour éviter l'apparition de traces d'écoulement d'eau résultant de l'absence d'étanchéité de la toiture, ainsi que la mise en place de mousse pour boucher les trous dus à la pourriture du bois des menuiseries ainsi que la mise en peinture des boiseries pour empêcher de voir de près leurs défectuosités constituaient des manœuvres illicites effectuées dans une intention dolosive. Les premiers juges ont jugé que si les acquéreurs avaient eu connaissance de la nécessité de procéder à la réfection en urgence de la toiture et des menuiseries extérieures, ils n'auraient pas acheté le bien litigieux compte tenu du coût des travaux. Mme V... fait valoir que les désordres du bien étaient apparents, que la victime ne peut se prévaloir d'un dol s'il est établi qu'elle connaissait l'information qui aurait prétendument vicié son consentement et que le tribunal ne pouvait sans se contredire rejeter la demande en garantie pour vices cachés au motif que les vices étaient apparents et retenir la demande en nullité pour dol, le tribunal s'étant abstenu de se prononcer sur le caractère déterminant des manœuvres dolosives alléguées. La société Dumont Immobilier fait valoir que M. et Mme G... ne rapportent pas la preuve d'un dol ou d'une manœuvre dolosive, que l'expert a conclu à l'existence de vices apparents lors de l'acquisition, même pour un profane. Elle affirme n'avoir commis aucune faute dans l'exécution de son mandat et met en cause la sincérité du témoignage de M. L... auquel elle est opposée dans le cadre d'une instance prud'homale. M. L..., ancien salarié de la société Dumont Immobilier, a fait l'objet d'un licenciement pour faute dont il a contesté le bien-fondé devant le conseil de Prud'hommes de Rambouillet le 18 août 2014 (pièce n° 15 de la société Dumont Immobilier). L'attestation qu'il a établie le 7 décembre 2014, dans laquelle il dénigre et met en cause la probité de son ex--employeur, ne saurait dans un tel contexte être prise en compte par la cour, étant de surcroît observé que Mme G... a attesté en faveur de M. L... dans l'instance prud'homale. L'expert judiciaire, qui s'est rendu sur place le 4 octobre 2013, a relevé que la toiture de la maison construite en 1974 est composée d'une charpente en bois et d'une couverture en shingle (plaques de bardeaux bitumés) et que cette couverture est en très mauvais état. L'expert ajoute qu'elle était dans cet état au moment de son acquisition par M. et Mme G... et qu'elle était de toute évidence visible lors des visites des acquéreurs, même pour des profanes. Il a été noté par l'expert qu'une petite partie de la couverture avait été refaite récemment et la cour observe que ce fait était de nature à mettre encore plus en évidence la vétusté de la partie non modifiée. Il n'est pas contesté qu'une couverture en shingle a une durée de vie plus brève que les autres types de couverture, que les acquéreurs savaient que la maison avait été édifiée en 1974 et qu'il ne leur a jamais été soutenu qu'elle avait été refaite. L'expert a constaté des traces de ruissellement plus ou moins récentes sur la charpente en accédant dans le comble et des traces d'infiltration au niveau des chiens assis, côté rue. S'agissant des menuiseries extérieures en bois, il note qu'elles sont en très mauvais état "même vues à distance de l'extérieur pour les chiens assis". L'expert a constaté la présence de mousse de polyuréthane pour combler des manques de bois et que de la peinture avait été appliquée. Il souligne que ces menuiseries sont dans cet état depuis plusieurs années et l'étaient au moment de la vente. C'est donc par de justes motifs que la cour adopte sans réserve que le tribunal a jugé que les vices étant apparents, la garantie des articles 1641 et suivants du code civil ne pouvait être mise en œuvre. L'action fondée sur le dol ne peut prospérer que si les acquéreurs établissent que les désordres allégués ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien, soit parce qu'ils avaient été cachés à l'aide de manœuvres frauduleuses soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières. Or, l'expert a précisément conclu que les désordres allégués étaient parfaitement visibles même pour un profane. Il importe de relever que dans une correspondance adressée à la société Dumont Immobilier le 12 décembre 2012, M. et Mme G... relatent qu'ils ont interrogé M. V..., lors de leur première visite en février 2012, sur l'état de la toiture et que celui-ci leur avait répondu qu'il faudrait s'en occuper d'ici 5 ans. Or, l'expert dans son rapport établi le 12 septembre 2014, soit deux ans après la vente, n'indique pas que la couverture doit être remplacée en urgence mais "à court terme" (page 29 du rapport) ce qui permet de retenir que la réponse donnée par le vendeur n'était pas dolosive. Dans cette même correspondance, les acquéreurs indiquent que lors de leur visite en avril 2012 (soit postérieurement à la conclusion de la promesse mais bien avant la signature de l'acte de vente du 22 juin 2012) ils se sont rendus compte que le toit était "en très mauvais état". Or, ils n'ont fait aucune difficulté lors de la conclusion de la vente alors qu'à cette date ils connaissaient les désordres de la toiture. Le caractère apparent des désordres de la toiture et des menuiseries tel que décrit par l'expert judiciaire indiquait clairement la nécessité d'engager des travaux. Si, comme le soutiennent les acquéreurs, le fait pour les vendeurs d'avoir posé de la mousse de polyuréthane comblant des manques de bois, d'avoir appliqué peu de temps avant la vente de la peinture sur le bois et la mousse et d'avoir posé des serviettes dans les combles est susceptible de s'analyser comme des manœuvres condamnables, force est de constater qu'elles n'ont pas été déterminantes de leur décision d'acquérir le bien, dès lors que les désordres affectant le bien étaient visibles de tous. Il y a lieu de juger en conséquence que les acquéreurs échouent à démontrer que le bien était affecté de vices cachés, tout comme ils ne rapportent pas la preuve de ce que les manœuvres frauduleuses qu'ils imputent aux vendeurs en complicité avec la société Dumont Immobilier les auraient déterminés à acquérir le bien. Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions. Il ne saurait pour les motifs développés ci-dessus être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur des désordres dont il est jugé qu'ils étaient très apparents. Pas davantage, il ne saurait être retenu que l'agence immobilière aurait fait perdre aux acquéreurs une chance de ne pas acquérir le bien, qu'ils ont d'ailleurs désormais choisi de conserver. Dès lors, toutes les demandes que forment M. et Mme G... relatives à la commission perçue par ladite agence et celle tendant à la condamnation de la société Dumont Immobilier à des dommages-intérêts seront rejetées. La demande que forment M. et Mme G... devant la cour - qui ont renoncé à leur demande en nullité de la vente - et qui tend à la condamnation de Mme V... et de la société Dumont Immobilier au paiement de somme de 70 000 euros, fondée expressément sur la réparation de leur préjudice consécutif au dol et aux vices cachés affectant le bien ne peut, compte tenu de ce qui précède, qu'être rejetée. Mme V... demande à la cour d'ordonner la suppression de certains paragraphes des conclusions de M. et Mme G... et de condamner ceux-ci à des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 41 des dispositions de la loi du 29 juillet 1881. Aux termes de l'alinéa 4 de l'article 41 de la loi précitée, ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux. L'alinéa 5 ajoute que toutefois, les juges saisis de la cause et statuant sur le fond, pourront prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts. Les dispositions de l'alinéa 5 s'analysent comme une exception à l'immunité instituée par l'alinéa qui précède et sont donc d'interprétation stricte. A supposer cette demande non atteinte par la courte prescription de trois mois alors que les écritures de M. et Mme G... datent du 30 septembre 2016, il convient d'observer qu'il incombait à Mme V... d'indiquer précisément et en les isolant, quels étaient les termes qu'elle estimait outrageants, ceux qui étaient selon elle injurieux et enfin ceux qu'elle qualifiait de diffamatoires alors qu'elle s'est contentée de citer, au dispositif de ses écritures, des paragraphes entiers sans les caractériser ni les qualifier. Sa demande sera en conséquence rejetée. M. et Mme G..., qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct. L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance comme en cause d'appel » ; 1°) ALORS, de première part, QUE l'agent immobilier est tenu à l'égard des personnes qui le sollicitent d'un devoir de conseil et d'information ; que, lors d'une vente immobilière, il est tenu d'alerter l'acquéreur sur les vices pouvant affecter le bien vendu, au besoin en faisant appel à l'assistance d'un tiers ; qu'en l'espèce, Mme et M. G...-J... soutenaient que la société DUMONT IMMOBILIER avait failli à son obligation de conseil et d'information en s'abstenant d'émettre des réserves et de procéder à des vérifications sur l'état du bien avant la signature de la promesse de vente, puisqu'en tant que professionnel, l'agent immobilier ne pouvait ignorer les risques importants d'infiltration compte tenu de l'ancienneté de la construction ; qu'ils faisaient valoir que, selon les conclusions de l'expert, « pour l'avoir maintes fois visitée, DUMONT IMMOBILIER ne pouvait ignorer l'état de certaines partie de la maison comme la couverture » ( note de l'expert judiciaire n° 5, p. 4 et conclusions d'appel, p. 10) ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que « l'expert a constaté des traces de ruissellement plus ou moins récentes sur la charpente en accédant dans le comble et des traces d'infiltration au niveau des chiens assis, côté rue » et que « les menuiseries sont en très mauvais état [ ] depuis de nombreuses années » (arrêt, p. 7 § 2), ce dont il se déduisait que l'agent immobilier aurait dû mettre en garde Mme et M. G...-J... sur les vices qui affectaient le bien et procéder à des recherches pour en connaître la cause ; qu'en jugeant cependant que la responsabilité de l'agence immobilière devait être écartée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ces constatations, violant ainsi l'article 1382 du code civil (devenu 1240 du code civil) ; 2°) ALORS, de deuxième part, QUE l'agent immobilier est tenu à l'égard des personnes qui le sollicitent d'un devoir de conseil et d'information ; que, lors d'une vente immobilière, il est tenu d'alerter l'acquéreur sur les vices pouvant affecter le bien vendu, au besoin en faisant appel à l'assistance d'un tiers ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par Mme et M. G...-J... à l'égard de l'agence immobilière, la cour d'appel a retenu qu'il ne saurait « être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur les désordres dont il est jugé qu'ils étaient très apparents » (arrêt, p. 8 § 4) ; qu'en statuant ainsi, quand la seule apparence d'un vice sur un immeuble ancien n'était pas de nature à permettre aux acquéreurs profanes, de déceler dans son ampleur le défaut d'étanchéité affectant le bien, et ne dispensait pas pour autant l'agent immobilier, intervenu en qualité d'intermédiaire, d'alerter l'acquéreur du risque d'infiltration pouvant en résulter, ou au moins de s'assurer qu'ils en avaient pris la mesure, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure la faute de l'agent immobilier et, ce faisant, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil (devenu 1240 du code civil) ; 3°) ALORS, de troisième part, QUE, tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard du vendeur qui l'a mandaté et à l'égard de l'acquéreur qui sollicite sa compétence, l'agent immobilier est tenu de les mettre en garde contre les vices apparents dont est affecté l'immeuble qu'il se propose de vendre ; qu'il doit également procéder au besoin aux contrôles qui lui permettraient d'en découvrir l'existence et l'ampleur si un vice apparent affecte la structure essentielle du bien qu'est la toiture ; qu'en retenant, pour dégager l'agence DUMONT IMMOBILIER de toute responsabilité à l'égard de Mme et M. G...-J... des manœuvres dolosives entreprises par Mme et M. V..., quand il lui appartenait de se renseigner sur l'état réel de la toiture dont le vendeur l'avait informé qu'elle nécessitait des travaux de réfection « à court terme » (arrêt, p. 7 § 6), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil (devenu 1240 du code civil) ; 4°) ALORS, de quatrième part et en tout état de cause, QU'il incombe au professionnel, tenu d'une obligation d'information d'établir avoir satisfait à son obligation ; que les époux G...-J..., non contestés sur ce point par les époux V..., avaient affirmé que le bien avait été refusé par plusieurs agences immobilières tant les vices l'affectant étaient connus des professionnels du secteur, ce dont il résultait que la présence de certains désordres étaient visibles avant la vente et parfaitement connus de l'agence mandatée pour vendre le bien ; que, la cour d'appel qui a néanmoins cru pouvoir écarter toute responsabilité de l'agent immobilier du chef de son obligation d'information des risques liés aux vices dont il avait pu se rendre compte avant la vente au motif qu'ils étaient apparents et sans établir pour autant la réalité de l'exécution de son obligation, a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315, alinéa 2, du code civil (devenu 1353 du code civil) ; 5°) ALORS, de cinquième part, QUE si le vendeur n'est pas tenu de garantir les vices apparents affectant la chose vendue et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, un désordre doit être considéré comme caché pour l'acquéreur, si au jour de la vente, il n'a pu avoir connaissance du vice dans sa nature même, son ampleur et ses conséquences ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué, que « l'expert a constaté la présence de mousse de polyuréthane pour combler les manques de bois et que la peinture avait été appliquée » (arrêt p. 7, § 2) ; que, selon la même expertise judiciaire « qu'une partie de la couverture [du toit] avait été refaite récemment » ce qui était « de nature à mettre en évidence la vétusté de la partie non modifiée » (arrêt p. 7, § 1), ce dont il résultait une évidente dissimulation des nombreux vices cachés affectant le bien et la matérialité des manœuvres entreprises pour les occulter ; que, pour débouter Mme et M. G...-J... de leur demande au titre des vices cachés et les priver de toute réparation, l'arrêt se borne à constater « les désordres allégués étaient parfaitement visibles » (arrêt, p. 7 § 5) ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la connaissance qu'auraient eue les exposants de la nature et des causes de ces multiples vices, ainsi que de leur ampleur comme de leurs conséquences quant à la destination d'habitation du bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1645 du code civil ; 6°) ALORS, de sixième part, QUE la dissimulationpar l'une des parties d'une information déterminante de son consentement et qu'elle était tenue de révéler à son cocontractant constitue une réticence dolosive ouvrant droit à réparation ; qu'en l'espèce, Mme et M. G...-J... ont acquis le bien immobilier en vue d'une habitation qui a été empêchée par les multiples désordres dissimulés au moment de la vente ; qu'en retenant que « L'expert a constaté la présence de mousse de polyuréthane pour combler des manques de bois et que de la peinture avait été appliquée » (arrêt, p. 7 § 2), mais en jugeant cependant que la demande au titre du dol ne pouvait prospérer, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ces constatations, violant ainsi l'article 1116 du code civil, devenu 1137 du code civil ; 7°) ALORS, de septième part, QUE la seule circonstance qu'un vice soit apparent n'est pas de nature à écarter l'existence d'un dol ; qu'en l'espèce, les manœuvres d'occultation des désordres par les vendeurs ont été constatées par l'expertise judiciaire et rappelées par l'arrêt attaqué ; qu'en écartant le dol aux motifs que les désordres étaient apparents quand cette circonstance ne suffisait pas à écarter le dol, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à écarter l'existence d'un dol et a ainsi violé l'article 1116 du code civil, devenu 1137 du code civil.