Cour d'appel, 28 novembre 2023. 21/01234

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 28 Novembre 2023 N° RG 21/01234 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GXHO Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 31 Mai 2021 Appelantes Mme [O] [I] divorcée [X] née le 17 Septembre 1952 à [Localité 6] (99), demeurant [Adresse 1] Représentée par la SELARL ADVOCATEM, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS S.C.P. EMMANUEL CIAVOLELLA - [A] [E] - DELPHINE STE YER - ROMAIN POUZOL - ADRIEN JOSSERAND, dont le siège social est situé [Adresse 4] Représentée par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentée par la SCP KUHN, avocats plaidants au barreau de PARIS Intimé M. [N] [B], demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Bérangère HOUMANI, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 26 Juin 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 septembre 2023 Date de mise à disposition : 28 novembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par acte authentique reçu le 29 avril 2014 par M. [A] [E], Mme [O] [I] a acquis de la société d'Isanaëlle (Sccv) des biens immobiliers en l'état futur d'achèvement, sous condition suspensive de la constitution de la garantie intrinsèque d'achèvement dans les six mois de l'achèvement des fondations.Conformément aux stipulations contractuelles, Mme [I] a versé un premier acompte à hauteur de 35% du prix, soit 45 000 euros, à la signature de l'acte et un second acompte de 15% du prix, soit 19 500 euros. Par jugement du 29 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Bonneville a, notamment, prononcé la résolution de cette vente et condamné la société d'Isanaëlle à rembourser à Mme [I] la somme de 65 000 euros versée en exécution du contrat résolu. La société d'Isanaëlle n'a pas exécuté cette condamnation et se trouve aujourd'hui en liquidation judiciaire. Par acte d'huissier du 24 avril 2019, Mme [I] a fait assigner la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand et M. [N] [B] devant le tribunal de grande instance de Bonneville, notamment afin que soit ordonnée la restitution du prix résultant de la résolution de la vente de l'immeuble. Par jugement du 31 mai 2021, le tribunal de grande instance de Bonneville, devenu tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Rejeté l'intégralité des demandes formées par Mme [I] à l'encontre de M. [B] comme de la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand ; - Fait masse des dépens de l'instance et condamné Mme [I] et la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand à les prendre en charge à hauteur de 50 % chacune ; - Condamné Mme [I] à verser à M. [B] la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Mme [D] [H] et de M. [M] [T] ; - Rejeté les demandes formées par Mme [I] et par la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Au visa principalement des motifs suivants : En considérant la garantie intrinsèque d'achèvement acquise alors que l'attestation d'achèvement des fondations était globale, et en ne justifiant d'aucune attestation délivrée par une banque ou un établissement de crédit au bénéfice des acquéreurs, en violation des exigences posées par l'article R261-18 condition a) et b) du 2°, le notaire a commis des fautes au sens de l'article 1382 du code civil ; Le lien de causalité entre les fautes commises par le notaire, d'une part, et l'inachèvement de l'immeuble combiné à l'insolvabilité de la société d'Isanaëlle, d'autre part, n'est pas démontré, étant donné que, même régulièrement constituée, la garantie intrinsèque d'achèvement n'aurait pas permis de terminer la construction ; Le grief relatif au constat d'architecte n°2 établi par M. [B], la demanderesse n'a ni établi ni même allégué que cette attestation ait été mensongère et l'architecte n'est pas responsable de l'utilisation faite par un tiers du document exact qu'il a établi. Par déclaration au greffe du 14 juin 2021, la SCP Ciavollela [E] Steyer Pouzol Josserand a interjeté appel du jugement en ce qu'il a fait masse des dépens de l'instance et a condamné Mme [I] et la société notariale à les prendre en charge à hauteur de 50% chacune et a rejeté les demandes formées par l'appelante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration au greffe du 9 juillet 2021, Mme [I] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 6 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [I] sollicite l'infirmation du jugement et demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel et demandes, et y faire droit ; - Infirmer le jugement rendu le 31 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Bonneville en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes formées par la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Et statuant à nouveau, - Dire et juger que la SCP Ciavolella, [E], Steyer, Pouzol Josserand a engagé sa responsabilité à son préjudice au profit de qui elle devait assurer l'efficacité de ses actes et qu'elle est tenue à réparer toutes les conséquences dommageables de ses fautes et manquements ; - Dire et juger que M. [B] a engagé sa responsabilité à son préjudice et qu'il est tenu à réparer toutes les conséquences dommageables de ses fautes et manquements ; - Condamner in solidum la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand et M. [B] à lui payer, sauf à parfaire : - la somme de 68 530,44 euros au titre de la restitution du prix et de ses accessoires augmentés des intérêts légaux, - l somme de 118 500 euros à titre de dommages-intérêts se décomposant comme suit : - Perte de jouissance : 102 000 euros, - Perte sur renchérissement du foncier : 6 500 euros, - Préjudice moral : 10 000 euros ; Subsidiairement, - Condamner in solidum M. [B] et la SCP Ciavolella, [E], Steyer, Pouzol, Josserand à lui payer, au titre de la perte de chance de ne pas contracter, 80% des préjudices suivants : - la somme de 68 530,44 euros au titre de la restitution du prix et de ses accessoires augmentés des intérêts légaux, - l a somme de 118 500 euros à titre de dommages-intérêts se décomposant comme suit - Perte de jouissance : 102 000 euros, - Perte sur renchérissement du foncier : 6 500 euros, - Préjudice moral : 10 000 euros, Soit des dommages-intérêts à hauteur de 149 624,35 euros ; - Condamner in solidum la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand et M. [B] à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner aux entiers dépens, et accorder à Me Berthé le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile ; - Déclarer la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand et M. [B] irrecevables, en tous cas mal fondés, en toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, et les en débouter. Au soutien de ses prétentions, Mme [I] fait valoir notamment que : Le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes, doit être analysé comme une obligation de résultat ; M. [B] a sciemment rédigé un constat d'architecte entretenant une confusion entre le plancher haut et le plancher bas, or, lorsque cette attestation du 19 septembre 2014 a été rédigée, le plancher haut n'était manifestement pas achevé ; Le tribunal de grande instance de Bonneville a prononcé la résolution de la vente suivant jugement du 29 décembre 2016 et la résolution comme la nullité a un effet rétroactif d'anéantissement du contrat ; Le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice subi par Mme [I] est établi en ce que la venderesse n'étant pas en mesure de justifier d'une garantie d'achèvement conforme aux dispositions d'ordre public des articles R.261-18 et suivants du code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente n'aurait en principe pas dû être signé ; En cas de résolution d'une vente, la restitution du prix reçu par le vendeur est la contrepartie de la remise de la chose par l'acquéreur et qu'ainsi, seul celui auquel la chose est rendue doit restituer à celui-ci le prix qu'il en a reçu, cependant, le notaire dont la responsabilité a été retenue en qualité de rédacteur d'un acte de vente annulé, peut être condamné à garantir la restitution du prix de vente en cas d'insolvabilité du vendeur. Par dernières écritures en date du 16 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [B] sollicite de la cour de : - Statuer ce que de droit quant à la recevabilité de l'appel mais le déclarer totalement infondé ; - Confirmer purement et simplement le jugement querellé en toutes ses dispositions ; - Condamner Mme [I] à lui régler une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel outre aux entiers dépens y compris de première instance et dont distraction pour ceux d'appel au profit de Me Bérangère Houmani ; En tout état, - Juger que Mme [I] ne fait pas la démonstration d'une faute imputable à M. [B] et d'un lien de causalité adéquate entre cette prétendue faute et les préjudices dont elle sollicite réparation ; - Constater qu'elle atteste que le plancher haut du bâtiment B était bien réalisé le 15 octobre 2015 et en conséquence juger qu'elle a réglé les sommes conformément à son acte de vente et n'a subi aucun préjudice ; - Juger que Mme [I] ne justifie pas des préjudices qu'elle invoque, la SCCV d'Isanaëlle ayant notamment d'ores et déjà été condamnée à lui rembourser une somme de 65 000 euros par jugement du tribunal de grande instance de Bonneville en date du 29 décembre 2016 ; - Juger s'agissant du prix de vente : - que l'attestation litigieuse porte exclusivement sur la libération de la somme de 19 500 euros, le versement d'une somme de 45 500 euros à la signature de l'acte de vente étant sans lien, - que l'attestation litigieuse portait, non pas sur les planchers hauts, mais sur les planchers bas et n'était en rien erronée, - qu'en tout état Mme [I] reconnait que les planchers hauts du bâtiment B ont bien été réalisés au 15 octobre 2015 ; - La juger totalement infondée en ses demandes ; - Juger que les préjudices dont la réparation est sollicitée, (pénalités de retard, perte sur renchérissement du foncier, moral) sont sans lien avec la prétendue attestation du 19 septembre 2014 mais résultent exclusivement de l'abandon de chantier par la SCCV d'Isanaëlle ; - En conséquence, débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre lui ; - Condamner Mme [I], ou tout succombant, à lui payer à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [I], ou tout succombant, aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de Mme [R]. Au soutien de ses prétentions, M. [B] fait valoir notamment que : Mme [I], sur laquelle repose la charge de la preuve, ne démontre pas que les dalles maçonnées du plancher bas des trois bâtiments n'auraient pas été réalisées à la date du 19 septembre 2014 ; A la date du 19 septembre 2014, l'état du chantier, au regard des clauses de l'acte de vente, ne permettait pas à la SSCV d'Isanaëlle de solliciter un déblocage des fonds le 24 septembre 2014, en conséquence, il appartenait à la SCCV d'Isanaëlle de ne pas réaliser ledit appel de fonds et à Mme [I] de ne pas le régler, son acte de vente ne prévoyant pas un règlement à ce stade d'avancement ; Mme [I] est titulaire d'une créance à l'encontre de la SSCV d'Isanaëlle au titre de la restitution du prix de vente et de ses accessoires pour un montant de 68 530,44 euros, or, les opérations de clôture de la SSCV d'Isanaëlle ne sont pas encore achevées et des actifs pourront être recouvrés par le mandataire ; En cas de condamnation de M. [B] au titre de la restitution du prix et de ses accessoires, M. [I] se verrait accorder réparation à ce titre à 2 reprises ; Mme [I] ne verse aucun élément aux débats pour justifier pas du paiement de la somme de 19 500 euros au titre de « l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée » à la SCI SCCV d'Isanaëlle et ne saurait en conséquence solliciter la restitution d'une somme qu'elle ne démontre pas avoir déboursée ; Le préjudice résultant de la perte de jouissance est exclusivement la conséquence de l'abandon de chantier par la SSCV d'Isanaëlle ; Sur la perte sur renchérissement du foncier à hauteur de 6 500 euros, cette demande relève exclusivement de l'abandon du chantier par SCCV d'Isanaelle. Par dernières écritures en date du 10 janvier 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand sollicite de la cour de : - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 31 mai 2021, en ce qu'il a considéré que M. [E] avait manqué à ses obligations professionnelles dans l'exercice de son ministère ; Statuant à nouveau, - Dire et juger Mme [I] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de La SCP Ciavolella-Lux-Steyer-Pouzol-Josserand ; - L'en débouter, A titre subsidiaire et seulement dans l'hypothèse où, par extraordinaire, la cour considérait à l'instar du tribunal que M. [E] aurait manqué à ses obligations professionnelles dans l'exercice de son ministère, - Confirmer ledit jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 31 mai 2021, en ce qu'il a considéré que « (') les éléments du dossier ne permettent pas d'établir un lien de causalité entre les fautes commises par le notaire, d'une part, et l'inachèvement de l'immeuble combiné à l'insolvabilité de la SCCV d'Isanaëlle... » ; - Prononcer en conséquence la mise hors de cause pure et simple de la SCP notariale ; - Débouter Mme [I] de son appel incident formé à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 31 mai 2021 ; - Condamner Mme [I] au paiement d'une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Et condamner la demanderesse en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction sera faite pour derniers au profit M. [S], conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la SCP Ciavolella [E] Steyer Pouzol Josserand fait valoir notamment que : La garantie intrinsèque étant fournie et calculée sur la totalité de l'ensemble immobilier et non par bâtiment, il n'y avait aucune raison de distinguer les fondations, l'attestation établie par le maître d''uvre devait, ce qui a été le cas en l'espèce, apporter la preuve que les fondations étaient achevées dans leur ensemble afin de permettre la réception des actes de vente en l'état futur d'achèvement ; Le législateur ayant expressément prévu 2 formes de garantie d'achèvement, il n'appartient pas au notaire de s'immiscer dans la décision de la société venderesse quant au choix du type de garantie d'achèvement et il ne lui appartient pas plus d'attirer l'attention des acquéreurs quant aux risques éventuels pouvant s'attacher à la garantie intrinsèque ; Le préjudice allégué, à le supposer démontré, ne pourrait être considéré comme résultant directement de son fait ; La nullité à la différence de la résolution a un effet rétroactif, les parties devant être replacés dans la situation qui aurait été la leur si l'acte n'avait jamais existé et la sanction prévue par le législateur en cas de violation des règles d'ordre public relatives aux ventes en l'état futur d'achèvement est la nullité. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 26 juin 2023 a clôturé l'instruction des deux procédures. Les affaires ont été plaidées à l'audience du 19 septembre 2023. . MOTIFS ET DECISION Les dossiers n°21-1234 et 21-1452 portant sur l'appel d'un seul et même jugement, il y a lieu de prononcer leur jonction et de rendre un seul arrêt. Mme [O] [I], qui a obtenu par jugement du 29 décembre 2016, la résolution de l'acquisition en VEFA d'un appartement, lot n°7 dans le bâtiment B d'un ensemble de trois bâtiments résidence [Adresse 3], commune de [Localité 5], et d'un parking n°35 situé dans un carport, ventes conclues avec la société Isanaëlle, aujourd'hui placée en liquidation judiciaire, sollicite le versement du prix de vente par la société notariale Ciavollela-[E]-Steyer-Pouzol-Josserand et le maître d'oeuvre ayant réalisé les attestations nécessaires à l'établissement de la garantie intrinsèque et du déblocage des fonds, M. [B]. I - Sur la garantie intrinsèque La responsabilité du notaire du fait de son activité de rédaction d'actes est une responsabilité d'origine délictuelle fondée sur les dispositions de l'article 1382 du code civil, en vigueur à l'époque du litige. Cet article dispose 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.' Le devoir de conseil qui repose sur le notaire instrumentaire lui impose d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'il passe et sur les risques qui en découlent. La société Isanaëlle, vendeur de lots en copropriété dans un ensemble de trois bâtiments d'habitation et d'un carport, a opté, dans le cadre de son opération de promotion immobilière, pour la garantie dite 'intrinsèque' d'achèvement. Ce type de garantie, résultant de la réunion de conditions propres à l'opération pouvait être mise en oeuvre par le vendeur, jusqu'au 1er janvier 2015, et a été choisie par le promoteur immobilier, qui a conclu l'acte de vente des lots de copropriété précités avec Mme [I] le 24 avril 2014. L'article R261-18 du code de la construction prévoyait les conditions pour établir que la garantie intrinsèque d'achèvement était acquise, dans le cas 1° pour les immeubles faisant l'objet d'une opération de rénovation (immeuble hors d'eau), et pour les immeubles à construire, dans le cas 2° : 'les trois conditions suivantes sont réunies : a) les fondations sont achevées ; b) le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75% du prix des ventes prévues par : - les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer, à l'exclusion des dations en paiement et des fonds issus d'emprunts ; - le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé ; - les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l'opération. Toutefois, le taux de 75% est réduit à 60% lorsque le financement est assuré à concurrence de 30% du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur. Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations ; c) le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit et s'engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles.' En l'espèce, M. [E] a inséré dans l'acte de vente du 29 avril 2014 la mention suivante :'il est ici précisé que cette garantie a fait l'objet d'une condition suspensive insérée dans toutes les ventes concernant ce programme immobilier et régularisées avant le 14 avril 2014', établissant que la garantie intrinsèque d'achèvement était acquise. * La vérification de la réunion des conditions requises impose de rappeler que l'article R261-11 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'attestation d'achèvement des fondations (R268 2°a)) doit être certifiée par un homme de l'art et doit être réalisée pour chaque immeuble tel que défini à l'article R261-10, soit 'le bâtiment dans lequel se trouve compris le local vendu ou (...) Partie de bâtiment techniquement distincte et réalisable indépendamment des autres.' Or, en l'espèce, l'attestation du 12 février 2014 'fondations ferraillées et coulées' de M. [B] était globale, ce qui est reconnu par la société notariale, qui précise dans ses conclusions que le contenu rédigé par le maître d'oeuvre qui 'constate que les fondations des résidences Isanaëlle ont été ferraillées et coulées comme indiqué sur plan ingénieur béton du cabinet BECG' n'engage que celui-ci et qu'elle n'avait pas de vérifications à opérer. Toutefois, cette attestation ne portait, ce qui est apparu dans le procès-verbal de constat du 13 mars 2015 de Me [U], huissier de justice, que sur les trois bâtiments d'habitation, et non sur le carport qui n'avait fait l'objet d'aucun commencement de travaux. de la Sci Owens Sur ce point, M. [E], en tant que rédacteur de l'acte, est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il prête son concours, mais doit aussi contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente. Par conséquent, l'argument selon lequel l'opération de construction est globale et que l'attestation d'achèvement des fondations pouvait également l'être, ne permet pas d'écarter la responsabilité de M. [E], alors que la combinaison des articles R261-10, R261-11 et R261-18 prévoit que l'attestation doit porter sur le bâtiment dans lequel le bien vendu est situé. Ainsi, le notaire a commis un manquement en omettant de vérifier l'achèvement des fondations, et aurait dû solliciter une attestation détaillée sur le bâtiment B et le carport dans lesquels Mme [I] avait acquis respectivement un appartement et un parking. * Il résulte ensuite des pièces du dossier que M. [E] a dressé un 'acte de constatation réalisation condition suspensive SCCV d'Isanaëlle', le 14 avril 2014, supposé garantir que les conditions de l'article R261-18 2°b) étaient remplies, le prix total des ventes prévues étant de 2 441 370 euros, et les ventes réalisées de 1 598 370 euros, montant auquel devait être ajouté la valeur du terrain sur lequel devait être édifié le programme immobilier, 400 000 euros. Contrairement à ce que soutient Mme [I], rien n'interdit au notaire, rédacteur habituel d'actes de ventes immobilières, d'estimer la valeur du terrain support de l'opération de construction de la société d'Isanaëlle. En revanche, l'article R261-18 2°b) impose que les ventes conclues soient corroborées par une attestation bancaire précisant que l'acquéreur dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé, pièces que la société notariale ne produit pas en complément de son acte de constatation de la réalisation de la condition suspensive, alors que cette absence a été relevée par Mme [I] en première instance comme en appel. * Enfin, aucune pièce n'est apportée dans le dossier concernant l'existence du compte unique, condition également essentielle prévue à l'article R268-2°c). C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que la société notariale avait manqué à son obligation d'assurer la régularité de l'acte, et ce, d'autant plus que l'acte mentionne que le contenu des dispositions de l'article R261-18 b) et R261-11d) a été porté à la connaissance de Mme [I], alors que l'article R261-20 du même code prévoit que le contrat doit préciser 'que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties', ce qui impose une information personnalisée à l'opération en cours, et que le simple rappel des textes législatifs et règlementaires ne suffit pas. II - Sur la responsabilité de l'architecte M. [B], architecte et en charge de la maîtrise d'oeuvre sur l'opération de promotion immobilière de la résidence d'Isanaëlle, a établi le 19 septembre 2014 un 'constat d'architecte n°2" mentionnant 'je soussigné [B] [N], architecte, constate que les dalles maçonnées du plancher bas des trois bâtiments sont réalisés et coulés comme indiqué sur plan ingénieur béton du cabinet BEGC.'. Cette attestation a servi de fondement à la société d'Isanaëlle pour procéder à l'appel de fond de la fin de maçonnerie plancher bas de 15%, soit pour obtenir de Mme [I] la somme de 19 500 euros, qui ne pouvait être en réalité être appelée qu'à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée. Il n'est en conséquence, pas établi que M. [B], qui, en tant qu'architecte, n'était pas en charge d'obtenir le paiement du prix de vente en fonction des étapes d'achèvement, ait commis une faute. En effet, le constat d'huissier de Me [W] du 13 mars 2015 établit que 'les fondations des trois immeubles sont coulées. Les cages d'escaliers sont élevées sur deux niveaux pour deux bâtiments, et sur un niveau pour un bâtiment. Je constate que les planchers bas et hauts des appartements sont inexistants', qu'il apparaît bien que, conformément à l'attestation de l'architecte, les dalles maçonnées du plancher bas avaient bien été réalisées. C'est donc par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a retenu que M. [B], architecte, n'était pas responsable de l'utilisation faite par la société d'Isanaëlle de l'attestation exacte qu'il avait établie. III - Sur la responsabilité du notaire En l'espèce, la société d'Isanaëlle a été placée en redressement judiciaire le 17 mai 2017, avec un état de cessation des paiements fixé au 13 décembre 2016. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Bonneville du 23 mai 2018, et le total du passif définitif est arrêté à 2 702 239,27 euros, et la créance de Mme [I] fixée à 75 761,04 euros. Ainsi, alors que la vente conclue le 29 avril 2014 avec le concours de M. [E], notaire, a fait l'objet d'une résolution judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Bonneville du 29 décembre 2016, les restitutions réciproques consécutives à la résolution de ce contrat, lesquelles ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable que le rédacteur d'acte peut être tenu de réparer, ne sont garanties par ce professionnel que si elles s'avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l'insolvabilité établie du cocontractant qui en est débiteur, de sorte que dans cette hypothèse, la responsabilité civile professionnelle opère comme une garantie subsidiaire des risques qui se sont réalisés (1ère Civ. 10 juillet 2013, pourvoi n°12-23.746, 1ère Civ. 11 décembre 2019, pourvoi n°18-21.384). La société d'Isanaëlle, placée en liquidation judiciaire, est totalement insolvable au vu de l'importance de son passif et a été incapable de verser le moindre denier à Mme [I], acquéreur chirographaire, et que l'espoir pour elle de recouvrer la moindre somme, en conséquence de la résolution de la vente, est illusoire. La faute de la société notariale Ciavollela-[E]-Steyer-Pouzol-Josserand, qui a affirmé que la garantie intrinsèque était constituée, alors qu'elle ne l'était pas, au vu des vérifications imposées des pièces requises selon le code de la construction et de l'habitation, a exposé Mme [I] au risque, qui s'est réalisé, de subir la résolution de la vente et l'impossibilité d'actionner le vendeur du fait de son insolvabilité, caractérisant l'existence d'un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice résultant pour Mme [I] de l'impossibilité de recouvrer son investissement. La société notariale sera condamnée à payer à Mme [I] la somme de 65 000 euros engagée en exécution du contrat de vente du 29 avril 2014, selon jugement du 29 décembre 2016, outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2015, date de l'assignation en justice. Il y a ensuite lieu de condamner l'intimée à rembourser les frais notariés, à hauteur de 3 530,44 euros, outre à payer à Mme [I] une somme en indemnisation de son préjudice moral, liée à la multiplicité des démarches et tracas administratifs rencontrés, à hauteur de 3 000 euros. La demande de préjudice de jouissance sera toutefois rejetée, ne reposant sur aucun justificatif, et celle-ci ne pouvant en outre prospérer qu'entre décembre 2014, date annoncée de livraison des biens immobiliers, et le 23 juillet 2015, date d'introduction de la demande en résolution de la vente. En dernier lieu, la demande portant sur le renchérissement du foncier doit également être rejetée, ne reposant sur aucune pièce versée aux débats. IV- Sur les demandes accessoires La société Ciavollela succombant en son appel supportera les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de la condamner à payer à Mme [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est toutefois pas inéquitable, en dépit de la mise hors de cause de M. [B], de limiter sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à 1 000 euros, dirigée à l'encontre de 'tout succombant', soit de la société notariale. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Ordonne la jonction des dossiers 21-1234 et 21-1452, Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté l'intégralité des demandes formées par Mme [O] [I] à l'encontre de M. [N] [B], L'infirme pour le surplus, Statuant sur ces chefs, Condamne la société Ciavollela, [E], Steyer, Pouzol, Josserand à payer à Mme [O] [I] les sommes de : - 65 000 euros des sommes effectivement débloquées au titre du prix de vente, - 3 530,44 euros de frais notariés, - 3 000 euros au titre du préjudice moral, Condamne la société Ciavollela, [E], Steyer, Pouzol, Josserand aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 au bénéfice de Me Berthé, et de Me Houmani, Condamne la société Ciavollela, [E], Steyer, Pouzol, Josserand à payer à Mme [O] [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à M. [N] [B] la somme de 1 000 euros sur le même fondement. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 28 novembre 2023 à la SELARL ADVOCATEM SELARL Me FILLARD Me Bérangère HOUMANI Copie exécutoire délivrée le 28 novembre 2023 à la SELARL ADVOCATEM SELARL Me Bérangère HOUMANI