Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/08597

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 23/08597 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KCII MINUTE N° ORDONNANCE DU 01 Août 2024 S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS c/ Association MSA 3A ACCOMPAGNEMENT ET AIDE AUX ADULTES, [Z] DÉBATS : A l’audience publique du 19 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 01 Août 2024 ENTRE : DEMANDERESSE: S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] Rep/assistant : Maître Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocats au barreau de TOULON DEFENDERESSES: Association MSA 3A ACCOMPAGNEMENT ET AIDE AUX ADULTES [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Comparant en personne Madame [L] [Z] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] Rep/assistant : Me Bouchra EDDADSI-BARQANE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN COPIES DÉLIVRÉES LE 01 Août 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Bouchra EDDADSI-BARQANE, Maître Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS - Association MSA 3A ACCOMPAGNEMENT ET AIDE AUX ADULTES 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 mai 2021, prenant effet le même jour, la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a donné à bail à Madame [L] [Z] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 6], et un emplacement de stationnement en contrepartie d'un loyer mensuel de 404,41 euros, charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer à Madame [L] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 août 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 806,56 euros en principal. Par acte de commissaire de Justice en date du 29 novembre 2023, LA SOCIÉTÉ LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire et par conséquence la résiliation du contrat de location en date du 12 mai 2021 liant la SA LA SOCIÉTÉ LE LOGIS FAMILIAL VAROIS et Madame [L] [Z] ; - ordonner l'expulsion de corps et de biens de Madame [L] [Z] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 6] et de l’emplacement de stationnement faisant s’il y a lieu d’y procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux ; - autoriser la requérante à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls de la défenderesse ; - dire et juger que Madame [L] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] et de l’emplacement de stationnement ; - condamner Madame [L] [Z] à payer à LA SOCIÉTÉ LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme provisionnelle de 1433,83 euros arrêtée au mois d’octobre 2023 au titre des loyers impayés, somme à parfaire jusqu’à signification de l’ordonnance à venir ; - condamner Madame [L] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel actuel d’un montant de 425,46€ en raison du maintien abusif et augmenté des charges tel que réglé au titre du bail sur le local à usage d’habitation et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; - dire et juger que cette indemnité sera perçue sous les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel ; - condamner Madame [L] [Z] à payer à LA SOCIÉTÉ LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner solidairement Madame [L] [Z] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation. Cette assignation a été enrôlée sous le n° RG 23-08597. Lors de l'audience du 7 février 2024, l'affaire a été renvoyée afin que l’assignation délivrée à l'encontre de Madame [L] [Z] soit régularisée en ce qu'elle est représentée par l’association MSA 3A ACCOMPAGNEMENT ET AIDE AUX ADULTES. Ladite assignation a été régularisée par acte de Commissaire de Justice du 4 mars 2024. Elle a fait l'objet d'un enrôlement sous le n° RG 24-01747. Aux termes de cette dernière, LA SOCIÉTÉ LE LOGIS FAMILIAL VAROIS demande au juge des contentieux statuant en référés de : Déclarer l’ordonnance à intervenir, commune et opposable à l’association MSA 3A ACCOMPAGNEMENT ET AIDE AUX ADULTES. A l'audience du 19 juin 2024, la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS représentée par son conseil, a déposé son dossier de plaidoirie. Aux termes de ses dernières conclusions, elle maintient l'ensemble de ses demandes formulées dans l'assignation sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 2 225,76 euros arrêtée au mois de mai 2024 inclus et sauf à débouter la défenderesse de sa demande d’octroi de délais et de suspension de la clause résolutoire. MADAME [L] [Z], représentée par l’association MSA 3A ACCOMPAGNEMENT ET AIDE AUX ADULTES, est représentée par son conseil qui sollicite de voir, par conclusions visées à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens : accorder à Madame [L] [Z] les délais les plus larges pour solder sa créance locative ;suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail litigieux ;statuer ce que de droit sur les dépens. Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l'audience. À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er août 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION  Sur la jonction des affaires RG 23-08597 et 24-01747 : L’article 367 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. En l’espèce, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction entre le dossier RG N° 23-08597 et le dossier RG N° 24-01747 et de dire qu’elles se poursuivront sous le numéro RG 23-08597. Du fait de la jonction des dossiers, la demande tendant à déclarer l’ordonnance à intervenir commune et opposable à l’association MSA 3A ACCOMPAGNEMENT ET AIDES AUX ADULTES, devient dès lors sans objet. Sur la recevabilité de la demande : L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, la bailleresse produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 30 novembre 2023 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 7 février 2024 pour la première fois. Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides. En l'espèce, la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS justifie également en tant que bailleresse avoir signalé la situation d’impayés des loyers de Madame [L] [Z] à la Caisse d'Allocations Familiales du Var le 7 août 2023. La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.   En l'espèce, le contrat signé par les parties le 12 mai 2021 prévoit en son article 14 une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Par acte de Commissaire de Justice du 24 août 2023, la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 806,56 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux. Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2023 à minuit.  Madame [L] [Z] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail. En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la locataire, Madame [L] [Z] et dans les termes du dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, la bailleresse disposant désormais d'un titre qu'il lui revient de faire exécuter. Sur l'indemnité d'occupation : Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi. L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice. En l'espèce, Madame [L] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 octobre 2023 minuit et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. Par conséquent, à compter du 25 octobre 2023 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 425,46 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif : L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée. La société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS réclame paiement de la somme provisionnelle de 2 225,76 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus qu'elle produit, en sus du contrat de bail. Il convient néanmoins de déduire du décompte les sommes de 106,69 €, 182,71 € et 80,16 € intitulées « frais d’huissiers », ces sommes faisant partie des dépens. Pour le surplus, la créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [L] [Z] à régler à la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 1 856,20 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les délais de paiement : L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. En l'espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que Madame [L] [Z] a versé, au mois de mai et juin 2024, 201 € correspondant au reliquat de loyer après versement effectué par la CAF. Cependant, les aides au logement ayant été suspendues, le paiement du loyer intégral courant n'a pas été repris avant la date de l'audience si bien qu'il n'est pas permis légalement d'accorder des délais. En conséquence, la demande de Madame [L] [Z] sera rejetée. Sur les demandes accessoires :             a) Sur les dépens En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l’espèce, Madame [L] [Z], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.             b) Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ». Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS le montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits. Il convient de condamner Madame [L] [Z] à lui payer la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.             c) Sur l’exécution provisoire L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS Nous, Isabelle PLANTARD, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,             Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ; ORDONNONS la jonction entre les affaires n°24/1747 et 23/8597, l'affaire étant dorénavant appelée sous ce dernier numéro ; DECLARONS recevable la demande de la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 12 mai 2021 conclu entre Madame [L] [Z] d'une part et la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 6] sont réunies au 24 octobre 2023 à minuit et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ; ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [Z] de libérer les lieux loués situés [Adresse 6] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ; DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS Madame [L] [Z] à payer à la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 1 856,20 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au mois de mai inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation ; CONDAMNONS Madame [L] [Z] à verser à la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS à compter du 25 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 425,46 € ; RAPPELLONS que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ; REJETONS la demande de condamnation sous astreinte ; REJETONS la demande de délais de paiement en l'absence de la reprise du versement intégral du loyer avant l'audience ; CONDAMNONS Madame [L] [Z] à verser à la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de quatre cents euros (400 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [L] [Z] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE PRESIDENT