Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/04068

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.A.R.L. JADIS Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sophie BILSKI CERVIER Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/04068 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5P4J N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le lundi 18 novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic le cabinet CAZALIERES - dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093 DÉFENDERESSE S.A.R.L. JADIS, dont le siège social est sis [Adresse 3] comparante en personne assistée de M. [M] [N], gérant COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique assistée de Jean-François SEGOURA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 septembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière Décision du 18 novembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04068 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5P4J EXPOSÉ DU LITIGE La SARL JADIS est propriétaire du lot n°38 situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice remis en date du 23/07/2024 à personne habilitée, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CAZALIERES (SAS), a fait assigner la SARL JADIS devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner à lui payer les sommes suivantes : - 2019,66 euros au titre des charges impayées arrêtées au 03/07/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ; - 1137,36 euros au titre des frais de recouvrement ; - 2000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'affaire a été examinée à l'audience du 04/09/2024. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CAZALIERES (SAS) et représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. La SARL JADIS, représentée par son gérant [M] [N], sollicite le rejet de la demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il ne conteste pas la dette et indique attendre le versement de la somme de 200000 euros en octobre 2024 par un client. Il affirme que cet argent pourra lui permettre d’apurer sa dette de charges. Il déclare percevoir un salaire de 1500 euros par mois net. La décision a été mise en délibéré au 18/11/2024 par mise à disposition au greffe. Le conseil de la demanderesse était autorisé à transmettre un second décompte actualisé dans le délai d’un mois après la clôture des débats, mais ne le transmettait pas. MOTIF DE LA DECISION Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le relevé de propriété pour le lot n°38 et l’extrait KBIS de la SARL JADIS du 02/07/2024 ; - le relevé individuel de compte arrêté au 01/07/2024 ; - les appels de fonds du 29/10/2022 au 31/08/2024 ; - trois courriers de mise en demeure datés des 24/10/2023, 06/12/2023, 24/01/2024 ; - les procès-verbaux d’AG annuelles en date des 31/05/2023, 17/06/2024, et les attestations de non recours ; - le contrat de Syndic. Il ressort du décompte arrêté au 01/07/2024 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de la SARL JADIS était débiteur de la somme de 3157,02 euros dont il convient de déduire la somme de 1137,36 euros correspondant à divers frais, soit un montant de 2019,66 euros hors frais, selon décompte arrêté au 01/07/2024. La SARL JADIS, représentée par son gérant, ne conteste pas devoir cette somme. Par conséquent, la SARL JADIS est redevable de la somme de 2019,66 euros à laquelle elle sera condamnée au titre des charges impayées pour la période du 29/10/2022 au 01/07/2024. En application de l'article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 1137,36 euros au titre de divers frais. Toutefois, les frais de préparation de dossier pour le commissaire de justice et de préparation de l’assignation ne correspondent pas à des tentatives de recouvrement mais aux frais accessoires de la procédure, qui doivent être examinés au titre des dépens et des frais irrépétibles. Aussi, les frais au titre de « AFFAIRE SDC C/ JADIS DU 02/04/2024 » ne sont pas expliqués et seront écartés. Le demandeur justifie de l’envoi de trois courriers simples. Il ne justifie pas de l’envoi de relances ou de courriers en format recommandé avec accusé de réception. Par conséquent, la SARL JADIS sera tenue au paiement de la somme de 40 euros au titre des frais nécessairement exposés par le demandeur pour recouvrir sa créance. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SARL JADIS ne paye pas ses charges depuis plus de deux ans. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Le gérant de la SARL JADIS n’apporte pas d’explication claire sur les raisons de cette absence de paiement, et évoque un règlement futur mais n’apporte aucune pièce pour corroborer ses dires. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Par conséquent, la SARL JADIS sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], la somme de 800 euros en réparation de son préjudice. Sur les demandes accessoires La SARL JADIS, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Compte tenu de la situation des parties et en équité, elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 535 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SARL JADIS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CAZALIERES (SAS), la somme de 2019,66 euros au titre des charges impayées pour la période du 29/10/2022 au 01/07/2024 ; CONDAMNE la SARL JADIS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CAZALIERES (SAS), la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement nécessairement exposés ; DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE la SARL JADIS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CAZALIERES (SAS), la somme de 800 euros à titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE la SARL JADIS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CAZALIERES (SAS), la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SARL JADIS au paiement des entiers dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées. La greffière La juge