Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/50908

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50908 N° Portalis 352J-W-B7H-C3RC4 N° : 1 Assignation du : 30 janvier 2024 [1] [1] 2 copies exécutoires délivrées le : JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND le 18 décembre 2024 par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La VILLE DE [Localité 4] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 4], Madame [O] [S] [Adresse 6] [Localité 5] représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844 DEFENDEURS Madame [H] [W] [Z] [Adresse 3] [Localité 1] ÉTATS-UNIS D’AMÉRIQUE Monsieur [L] [E] [C] [Adresse 3] [Localité 1] ÉTATS-UNIS D’AMÉRIQUE représentés par Maître Philippe PEJOINE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, et par Maître Florence NIVELLE, avocat au barreau de PARIS - #C2607, postulant, DÉBATS A l’audience du 20 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Mme [Z] et M. [C], citoyens américains, sont propriétaires d’un studio situé [Adresse 2] à [Localité 5] constituant le lot 101 de la copropriété (bâtiment B, 1er escalier, rez-de-chaussée porte 1001). Par acte du 30 janvier 2024, la ville de [Localité 4] les a assignés devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 20 novembre 2024, elle demande au président du tribunal judiciaire de : A titre principal, - juger que les défendeurs ont enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment B, 1er escalier, au rez-de-chaussée, porte 1001, de l’immeuble situé [Adresse 2] (constituant le lot 101) ; - condamner respectivement Mme [Z] et M. [C] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; A titre subsidiaire, - juger que les défendeurs ont enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment B, 1er escalier, au rez-de-chaussée, porte 1001, de l’immeuble situé [Adresse 2] (constituant le lot 101), - condamner respectivement Mme [Z] et M. [C] à une amende civile de 25.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; En tout état de cause, - ordonner le retour à l’habitation de l’appartement situé dans le bâtiment B, 1er escalier, au rez-de-chaussée, porte 1001, de l’immeuble situé [Adresse 2] (constituant le lot 101) sous astreinte de 320 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ; - se réserver la liquidation de l’astreinte ; - débouter Mme [Z] et [C] de l’ensemble de leurs demandes ; - condamner respectivement Mme [Z] et M. [C] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - les condamner respectivement aux entiers dépens d’instance. Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Mme [Z] et M. [C] demandent au président du tribunal judiciaire de : - constater la cessation de toute activité locative depuis le mois de novembre 2022 ; A titre principal, - rejeter la demande de condamnation à une amende civile, compte tenu de leur bonne foi et de la cessation de toute activité locative ; A titre subsidiaire, - dire et juger que si une amende civile devait être retenue dans son principe, son montant devra être revu à une plus juste mesure compte tenu de leur bonne foi manifeste, et ne pourra être supérieur à 15% de leurs revenus, soit 3.900 euros ; - rejeter toute demande plus ample ou contraire formulée par la demanderesse ; - dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens et, en cas de condamnation au paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles, en limiter le montant eu égard à leur situation. En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». Aux termes de l’article L. 651-2 du même code : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ». Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir : - l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; - un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens. Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 4], et notamment du constat de location meublée touristique du 8 septembre 2023 établi par un agent assermenté, que Mme [Z] et M. [C] ont mis leur studio meublé situé [Adresse 2] à [Localité 5] en location via les plateformes Airbnb et Abritel. Les défendeurs ne contestent pas que leur appartement est affecté à usage d’habitation, qu’il ne s’agit pas de leur résidence principale et qu’il a été mis en location meublée sur différents sites de location en ligne. Il s'ensuit qu’ils ont changé sans autorisation préalable l'usage du lot en cause, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation précité, en louant leur appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, de sorte que la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 4] est fondée. S’agissant du montant de l'amende, il doit être fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 4], où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. Il ressort du constat de location touristique que le nombre de nuitées s’est élevé à 47 en 2021 et 117 en 2022. Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 150 euros la nuit. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 52.500 euros. Les défendeurs contestent le caractère intentionnel de la violation de la législation, précisant avoir procédé à l’enregistrement de leur logement comme location meublée de tourisme le 3 octobre 2017 et avoir déclaré aux services fiscaux l’ensemble des revenus issus de la location. Ils expliquent que, résidant aux Etats-Unis, ils pensaient avoir respecté les obligations leur incombant et ignoraient, pour le surplus, la législation applicable. Ils ajoutent que les revenus tirés de la location sont faibles puisqu’ils s’élèvent au total, entre 2019 et 2022, à la somme de 26.000 euros. Il est rappelé que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi. Il doit toutefois être porté au crédit des défendeurs qu’ils ont collaboré avec la ville de [Localité 4] et immédiatement répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, en dépit de la distance puisqu’ils résident aux Etats-Unis. Ils ont également cessé la location meublée touristique après réception de la lettre de la ville de [Localité 4] du 21 novembre 2022 les informant de l’infraction, la demanderesse ne contestant pas l’absence de toute poursuite de la location illégale. Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d'une location classique et de la circonstance que le local litigieux est retourné à un usage d'habitation depuis le mois de novembre 2022, il convient de fixer l'amende civile à 8.000 euros, à la charge de chacun des défendeurs. Le retour à l’habitation n’étant pas contesté par la ville de [Localité 4], la demande formée en ce sens est sans objet et sera rejetée. Sur les frais et dépens Partie perdante, Mme [Z] et M. [C] seront condamnés aux dépens et, par suite, au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne Mme [Z] et M. [C] au paiement, chacun, d'une amende civile de 8.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 4] ; Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 4] ; Condamne Mme [Z] et M. [C] aux dépens ; Condamne Mme [Z] et M. [C] à payer à la ville de [Localité 4] la somme globale de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Fait à Paris le 18 décembre 2024. Le Greffier, Le Président, Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY