Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/00023

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ANGERS EXPROPRIATION Décision du 26 Septembre 2024 - n° minute : 39/2024 N° du dossier : N° RG 23/00023 - N° Portalis DBY2-W-B7H-HL7X Société ALTER PUBLIC C/ [G] [C] née [T] JUGEMENT EN FIXATION D'INDEMNITÉS ENTRE : Société ALTER PUBLIC immatriculée au RCS d'ANGERS sous le n°528 848 153 48 C, boulevard du Maréchal Foch - 49100 ANGERS représentée par son directeur général, monsieur [A] [L], confirmé à cette fonction par délibération du conseil d'administration de la société en date du 03 novembre 2021, AUTORITÉ EXPROPRIANTE, représentée par Maître Aurélie BLIN membre de la SELARL LEX PUBLICA, avocate au Barreau d'ANGERS, ET : [G] [E] [U] [C] née [T] née le 06 août 1932 à VITRY-SUR-SEINE (Val-de-Marne) de nationalité française Foyer résidence La Pie - 23, avenue d'Arromanches 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES EXPROPRIÉE, représentée par Maître Jean-Philippe MESCHIN membre de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au Barreau de SAUMUR, EN PRÉSENCE DE : - madame le commissaire du Gouvernement domiciliée en cette qualité, direction départementale des finances publiques de Maine-et-Loire - pôle d'évaluation domaniale - 1 rue Talot - B.P. 84112 - 49041 ANGERS CEDEX 01, représentée par madame [N] [S], inspectrice principale des finances publiques, désignée par le directeur départemental des finances publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire de gouvernement, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge : Geneviève LE CALLENNEC, vice-présidente au tribunal judiciaire d’Angers désignée en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département de Maine-et-Loire pour une durée de trois ans, par ordonnance du 12 décembre 2022 du premier président de la cour d’appel d’Angers, Greffier : Sylvie KIMPPIENNE, greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 12 septembre 2024, À l’issue de celle-ci, la Présidente a faire savoir aux parties que le jugement serait rendu le 26 septembre 2024, JUGEMENT : - rendu à cette date par mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, signé par Mme Geneviève LE CALLENNEC, juge de l’expropriation, et Mme Sylvie KIMPPIENNE, greffière. EXPOSÉ DU LITIGE Par délibération du 11 juin 2014, le conseil municipal de la commune de Fontevraud l’Abbaye a approuvé le dossier de la création de la ZAC (zone d’aménagement concerté) des Perdrielles. Par délibération du 19 novembre 2014, le conseil municipal de la commune de Fontevraud l’Abbaye a approuvé le projet de traité de concession d’aménagement avec la SPLA de l’Anjou, devenue la société Angers Loire Territoire (Alter Public), autorisant cette dernière à acquérir, au besoin par voie d’expropriation, les biens immobiliers nécessaires à la réalisation de l’opération. Par un arrêté du 12 décembre 2018, le préfet du Maine-et-Loire a prescrit l’organisation de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et de l’enquête parcellaire. Les enquêtes se sont déroulées du 19 janvier 2019 au 6 février 2019. Par un arrêté du 20 mai 2019, le préfet du Maine-et-Loire a déclaré d’utilité publique le projet d’urbanisation du secteur des Perdrielles sur la commune de Fontevraud l’Abbaye au bénéfice de la société Alter Public. Mme [G] [T] épouse [C] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section D n°500 d’’une contenance de 555 m², comprenant un cabanon en bois et un point d’eau, sise lieu-dit “impasse de Beaulieu” à Fontevraud l’Abbaye. Par une ordonnance du 11 janvier 2024, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Angers a transféré la propriété de la parcelle à la société Alter Public. Par lettre recommandée dont l’accusé réception a été signé le 24 juillet 2023, la société Alter Public a notifié à Mme [C] un mémoire contenant son offre d’indemnisation. En l’absence d’accord amiable, par courrier parvenu au greffe le 25 octobre 2023, la société Alter Public a saisi le juge de l’expropriation pour demander la fixation des indemnités d’expropriation. Par une ordonnance en date du 11 avril 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et de l’audience s’en suivant le 23 mai 2024. A l’issue du transport, l’audience a été reportée au 4 juillet 2024 puis renvoyée au 12 septembre 2024 du fait des dernières écritures échangées par les parties. Au terme de son mémoire parvenu au greffe le 1er juillet 2024, la société Alter Public sollicite d’indemniser Mme [C] sur la base de 3,50 € le m² et demande au juge de l’expropriation de : - fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 1 942,50 €, - fixer le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 388,50 €, - fixer le montant de l’indemnité accessoire pour le cabanon et le point d’eau à la somme de 880 €, - débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes en ce compris celle au titre des frais irrépétibles, - statuer ce que de droit quant aux dépens. Dans ses mémoires communiqués par voie électronique les 21 et 23 mai 2024, Mme [C] accepte les indemnisations proposées et demande également la fixation d’une indemnité de dépréciation du surplus à son profit à la somme de 47 551,81 € ainsi que la condamnation de la société Alter Public à lui payer la somme de 3 000 € à titre de frais irrépétibles, outre les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile. Puis, par un mémoire n°3 notifié par voie électronique le 17 juin 2024, Mme [C] modifie ses demandes et demande au juge de l’expropriation de : - fixer le montant des indemnités comme suit : - indemnité principale : 8325 €, - indemnité de remploi : 1498,75 €, - indemnité accessoires au titre de la perte du cabanon et du point d’eau : 880 €, - indemnité de dépréciation du surplus : 47 551,81 €, - subsidiairement, fixer à 1 500 € le montant de l’indemnité accessoire au titre de la privation de jouissance du jardin potager, - condamner la société Alter Public à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Alter Public aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile. Au terme de ses conclusions parvenues au greffe le 3 mai 2024 et des conclusions complémentaires parvenues au greffe le 9 août 2024, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation de l’indemnité principale à la somme de 1 942,50€, de l’indemnité de remploi à la somme de 388,50 € et de l’indemnité accessoire à la somme de 880 €. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la date de référence : Dans son dernier mémoire, la société Alter Public précise qu’en application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à retenir est celle du 3 avril 2020, date à laquelle est devenu opposable le PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal) de Saumur Loire développement adopté le 5 mars 2020, sans qu’il soit tenu compte des éventuelles actes ultérieurs qui ne modifient pas les caractéristiques de la zone. Mme [C] n’a pas présenté d’observation sur ce point. Le commissaire du gouvernement retient également la date de référence du 3 avril 2020. *** Aux termes de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, modifié par l’article 9 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme. Aux termes de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols (POS), ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 30 mars 2023 (pourvoi n°22-14.163) a précisé que lorque le bien exproprié est situé dans le périmètre d’une ZAC, la date de référence est celle définie par le code de l’urbanisme. La date de référence sera en conséquence déterminée en fonction des dispositions spéciales des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme. En l’espèce, la parcelle est située à l’intérieur de la ZAC des Perdrielles mais aussi dans une zone soumise au droit de préemption urbain de la commune. Il résulte de ce qui précède que la date de référence sera fixée en fonction de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’espèce, au 3 avril 2020, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le PLUi de Saumur Loire développement adopté le 5 mars 2020. C’est à la date de référence qu’est pris en considération l’usage effectif du bien. La consistance matérielle ou juridique du bien, notamment son état de location ou non est appprécié à la date de l’ordonnance de transfert de propriété, soit en l’espèce le 11 janvier 2024. A la date de référence, la parcelle est située en zone 1AU du PLUi correspondant à une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation à dominante d’habitat et d’activités économiques compatibles avec l’habitat dont l’aménagement doit respecter les principes présentés dans les orientations d’aménagement et de programmation (OAP). La parcelle est en nature de terre. Elle dispose d’un point d’eau. Il existe un cabanon en bois qui a été installé il y a une dizaine d’années aux dires de Mme [C] lors du transport. La deuxième partie de la parcelle est aménagée en potager. Elle a un accès sur l’impasse de Beaulieu. Elle n’est pas louée. Sur la qualification de terrain à bâtir : La société Alter Public précise que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir puisqu’elle ne bénéficie pas de la proximité de l’ensemble des réseaux, le réseau d’eaux pluviales étant distant d’environ 130 m. De plus, les réseaux ne sont pas de capacité suffisante pour desservir l’ensemble de la zone d’environ 2,7 hectares comprenant la création de 50 logements, le projet d’aménagement prévoyant de compléter et de développer les réseaux. Ainsi, en ce qui concerne le réseau d’eaux pluviales, il est prévu la création de deux bassins d’orage. Un réseau d’eaux usées et un réseau d’eau potable seront aménagés pour desservir l’ensemble des lots à l’intérieur de l’opération. Quant aux réseaux électriques, le poste transformateur situé rue des Perdrielles sera renforcé et déplacé dans l’emprise du projet. La ligne haute tension qui traverse l’emprise sera enfouie sous la chaussée. Mme [C] ne conteste pas que sa parcelle ne soit pas un terrain à bâtir. Le commissaire du gouvernement conclut à l’absence de qualification de terrain à bâtir en développant les mêmes moyens que la société Alter Public. *** Aux termes de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : - situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols (POS), un plan local d’urbanisme (PLU), un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ; - effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence, ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L.322-2. C’est à la date de référence qu’il est déterminé si le bien peut être qualifié ou non de terrain à bâtir, soit en l’espèce au 3 avril 2020. A cette date, la parcelle objet de l’expropriation est située en zone 1AU du PLUi qui correspond à une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation. La parcelle est donc constructible, le critère juridique étant ainsi rempli. Il convient d’examiner si la parcelle satisfait au critère matériel d’un terrain à bâtir en ce qu’elle doit être desservie à la fois par une voie publique et par tous les réseaux de capacité suffisante et ce, au regard de l’ensemble de la zone, la parcelle étant située dans une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC). En l’espèce, les pièces versées aux débats par la société Alter Public montrent que les réseaux ne sont pas de capacité suffisante au regard de l’ensemble de la zone puisqu’il sera nécessaire de développer le réseau d’eaux pluviales par la création de deux bassins d’orage. Un réseau d’eaux usées et un réseau d’eau potable devront être aménagés. Le réseau électrique devra être renforcé, notamment le transformateur situé rue des Perdrielles. Au vu de l’ensemble de ces éléments, le terrain ne peut être qualifié de terrain à bâtir à défaut de satisfaire à l’ensemble des critères énoncés ci-dessus. Sur l’indemnité principale : La société Alter Public se prévaut des dispositions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation en faisant valoir qu’elle justifie de la double majorité de sorte que le juge de l’expropriation doit fixer les indemnités sur la base des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés pour une valeur de 3,50 € le m². Ainsi, elle précise que le périmètre de l’opération est constitué de 12 unités foncières appartenant à des propriétaires privés pour une surface d’emprise totale de 1ha 53a 01ca, le surplus étant propriété de la commune de Fontevraud l’Abbaye. Elle ajoute que les acquisitions foncières constituant ses termes de comparaison (TC) 1 à 10 ont été conclues avec les deux tiers au moins des propriétaires soit 10 sur 12, représentant environ 83% des propriétaires concernés par le projet, et portent sur la moitié au moins des superficies concernées, soit 13 817 m² sur 15 301 m², soit environ 86 %. La société Alter Public produit les termes de comparaison suivants : - TC1 : acte notarié de vente du 27 décembre 2019 par Mme [K] [M] au profit de la société Alter Public de 2 parcelles situées à Fontevraud l’Abbaye, en zone 1AU, dans le périmètre de la ZAC et de la DUP, cadastrées section D n°506 et 509, d’une superficie totale de 2000 m² au prix de 7 000 €, soit 3,50 € le m², n’incluant pas l’indemnité de remploi ; - TC2 : acte notarié de vente du 23 janvier 2020 par M. Mme [X] [B] au profit de la société Alter Public d’une parcelle située à Fontevraud l’Abbaye, en zone 1AU, dans le périmètre de la ZAC et de la DUP, cadastrée section D n°866, d’une superficie de 1999 m² au prix de 6 996,50 €, soit 3,50 € le m², n’incluant pas l’indemnité de remploi ; - TC3 : acte notarié de vente du 31 janvier 2020 par M. Mme [D] [V] au profit de la société Alter Public d’une parcelle située à Fontevraud l’Abbaye, en zone 1AU, dans le périmètre de la ZAC et de la DUP, cadastrée section D n° 512, d’une superficie de 271 m² au prix de 948,50 €, soit 3,50 € le m², n’incluant pas l’indemnité de remploi ; - TC4 : acte notarié de vente du 27 février 2020 par Mme [F] au profit de la société Alter Public d’une parcelle située à Fontevraud l’Abbaye, en zone 1AU, dans le périmètre de la ZAC et de la DUP, cadastrée section ZB n° 83, d’une superficie de 920 m² au prix de 3 220 €, soit 3,50 € le m², n’incluant pas l’indemnité de remploi ; - TC5 : acte notarié de vente du 27 mars 2020 par les consorts [R] au profit de la société Alter Public d’une parcelle située à Fontevraud l’Abbaye, en zone 1AU, dans le périmètre de la ZAC et de la DUP, cadastrée section ZB n° 86, d’une superficie de 1200 m² au prix de 4 200 €, soit 3,50 € le m², n’incluant pas l’indemnité de remploi ; - TC6 : acte notarié de vente du 19 février 2021 par la SCI AJLEE au profit de la société Alter Public d’une parcelle située à Fontevraud l’Abbaye, en zone 1AU, dans le périmètre de la ZAC et de la DUP, cadastrée section D n°1408 (anciennement D 1315), d’une superficie de 962 m² au prix de 4 050 €, soit 3,50 € le m², n’incluant pas l’indemnité de remploi ; - TC7 : acte notarié de vente du 21 mai 2021 par les consorts [Z] au profit de la société Alter Public d’une parcelle située à Fontevraud l’Abbaye, en zone 1AU, dans le périmètre de la ZAC et de la DUP, cadastrée section D n°499, d’une superficie totale de 550 m² au prix de 1 925 €, soit 3,50 € le m², n’incluant pas l’indemnité de remploi ; - TC8 : acte notarié d’échange du 25 mai 2022 par lequel la commune de Fontevraud l’Abbaye a acquis des consorts [Y] une parcelle située à Fontevraud l’Abbaye, en zone 1AU, dans le périmètre de la ZAC et de la DUP, cadastrée section ZB n°268 (anciennement cadastrée section ZB n°219), d’une superficie de 459 m² au prix de 1606,50 €, soit 3,50 € le m²; - TC9 : acte notarié de vente du 1er août 2018 par la commune de Fontevraud l’Abbaye au profit de la société Alter Public de 4 parcelles situées à Fontevraud l’Abbaye, en zone 1AU, dans le périmètre de la ZAC et de la DUP, cadastrées section D n°1034, 1035, 1036 et 1037, d’une superficie totale de 3470 m² au prix de 12 145 €, soit 3,50 € le m², n’incluant pas l’indemnité de remploi ; - TC10 : acte de vente du 29 novembre 2023 d’une parcelle cadastrée D1316, sise à Fontevraud l’Abbaye, d’une superficie de 1356 m² au prix de 3,50 €. La société Alter Public fait valoir que ses termes de comparaison sont pertinents puisqu’ils sont situés au sein du même périmètre de la DUP et qu’ils présentent des caractéristiques similaires en termes de zonage, d’environnement et d’éloignement par rapport aux voies et réseaux. Elle ajoute que le TC7 correspond à la parcelle jumelle de Mme [C] et que le TC9 présente des caractéristiques plus favorables puisqu’il dispose d’un accès et d’un linéaire de plus de 70 m sur la rue des Perdrielles sous laquelle l’ensemble des réseaux existe à la différence du terrain de Mme [C] situé sur une impasse ne disposant pas du réseau d’eaux pluviales ni d’aire de retournement. La société Alter Public conteste l’unique terme de comparaison produit par Mme [C] en ce qu’il porte sur un terrain à bâtir situé en zone urbaine UA sur une autre commune et pour lequel un permis de construire a été délivré le 9 juin 2021. Elle fait valoir que les annonces de vente ne constituent pas des termes de comparaison recevables. Mme [C] se prévaut de la situation privilégiée de son terrain en ce qu’il est situé dans le bourg de Fontevraud l’Abbaye, en façade sur rue avec en conséquence un accès direct sur la voie publique et qu’il dispose d’un raccordement réseau d’eau puisqu’il existe un point d’eau potable sur la parcelle et que le réseau d’électricité passe devant sa propriété. Elle en conclut que les termes de comparaison produits par la société Alter Public et le commissaire du gouvernement ne peuvent être retenus puisqu’ils correspondent dans leur presque totalité à des parcelles sans accès direct sur la voie publique et sans aucun réseau, relevant par ailleurs que l’expropriant et le commissaire du gouvernement ne communiquent pas de termes de comparaison de terrain nu constructible. Elle ajoute que le prix des terrains constructibles sur la commune de Fontevraud l’Abbaye est actuellement de 54 € le m². Elle produit à cet effet un relevé d’annonces. Elle verse également aux débats un terme de comparaison : - TC1 : acte de vente du 18 juin 2021 d’un terrain situé à Turquant d’une superficie de 334 m² au prix de 14 000 €, soit 41,91 € le m², précisant que le terrain est construit. Elle en conclut qu’elle est fondée à obtenir une indemnité principale sur la base de 15 € le m². Le commissaire du gouvernement retient les termes de comparaison de la société Alter Public ainsi que l’application des dispositions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation au motif qu’ils concernent deux tiers des propriétaires privés, soit 8 propriétaires sur les 12 impactés et qu’ils correspondent à une superficie de 8 361 m² sur les 15 301 m² de l’emprise totale, le surplus appartenant déjà à la commune. Il cite un terme de comparaison supplémentaire : - acte de vente du 29 novembre 2023 d’une parcelle cadastrée D1316, sise à Fontevraud l’Abbaye, d’une superficie de 1356 m² au prix de 3,50 €. Le commissaire du gouvernement précise que le terrain à un accès direct à la voie publique qu’est la rue des Perdrielles et qu’il est à proximité immédiate des TC2, 6 et 9 cités par l’expropriant. Il ajoute en ce qui concerne les termes de comparaison produits par l’autorité expropriante que le TC7 est à proximité immédiate de la parcelle de Mme [C] et que d’autres parcelles disposent d’un accès direct sur la voie publique telles que les TC6, 9 et 10. Il critique également les termes de comparaison produits par l’expropriée en développant les mêmes moyens que la société Alter Public. Il conclut en conséquence à une indemnité principale fixée sur la base de 3,50 € le m². *** Le juge de l’expropriation doit se référer aux termes de comparaison qui se rapprochent le plus de la situation de la parcelle objet de l’expropriation. En l’espèce, si le terrain de Mme [C] est constructible, il ne peut être qualifié de terrain à bâtir de sorte que le terme de comparaison produit par cette dernière sera écarté en ce qu’il se rapporte à un terrain situé à Turquant en zone UA et non en zone 1AU comme le sien, celle-ci admettant que ce terrain est actuellement construit. Les annonces immobilières ne peuvent constituer des termes de comparaison recevables en ce qu’ils ne correspondent pas à des transactions effectives. Les termes de comparaison produits par la société Alter Public et le commissaire du gouvernement sont tous situés sur la commune de Fontevraud l’Abbaye au sein de la zone à aménager. Aux termes de l’article L.322-8, alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “sous réserve de l'article L.322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.” Les accords amiables doivent être postérieurs à la DUP. A la date de référence, les parcelles sont situées en zone 1AU de la commune de Fontevraud l’Abbaye, ce qui correspond à une zone d’urbanisation. La parcelle de Mme [C] bénéficie d’une situation privilégiée puisqu’elle est située au sein de la commune de Fontevraud l’Abbaye et qu’elle a un accès direct sur la voie publique qu’est l’impasse des Perdrielles et qu’elle dispose d’un point d’eau mais pas du réseau d’eaux pluviales. La société Alter Public a tenu compte de cette situation privilégiée au vu de son offre d’indemnisation sur la base de 3,50 € le m². Certains des termes de comparaison dont se prévalent la société Alter Public et le commissaire du Gouvernement, qui ont été vendus au prix de 3,50 € le m², bénéficient également d’un accès sur la voie publique. Le TC9 constitué de 4 terrains, qui a été vu lors du transport sur les lieux (photo 30), bénéficie d’un accès sur la rue des Perdrielles correspondant à la largeur de chacune des parcelles, étant précisé que tous les réseaux sont présents dans cette rue. De même, le TC7, situé impasse des Perdrielles, correspond à la parcelle voisine de celle de Mme [C] (photo 15 annexée au procès-verbal de transport). Il en est de même du TC6 situé vers le haut de la rue des Perdrielles, proche du centre du bourg. Il s’ensuit que Mme [C] n’est pas fondée en sa demande de fixation de l’indemnité principale sur la base de 15 € le m² en écartant les dispositions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation, du fait de la situation privilégiée de sa propriété, qui sont applicables en l’espèce. Il ressort de l’examen des 10 termes de comparaison produits par l’autorité expropriante et synthétisés dans un tableau figurant en page 14 de son mémoire que les ventes ont été conclues avec au moins la moitié des propriétaires et ont porté sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou ont été conclues avec les deux tiers au moins des propriétaires et ont porté sur la moitié au moins des superficies concernées puisque 10 propriétaires sur 12 ont vendu leurs biens au prix de 3,50 € le m², ce qui représente 83 % des propriétaires et que ses ventes ont porté sur 13 187m² sur les 15 301 m² que représente le périmètre de la DUP (déclaration d’utilité publique). Les dispositions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation étant applicables, il convient de fixer l’indemnité principale d’expropriation sur la base de 3,50 € le m², soit la somme de 1 942,50 € pour une superficie de 555 m². Sur l’indemnité de remploi : Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. L’indemnité de remploi sera fixée comme suit : - 20 % jusqu’à 5.000 € : 388,50 €. Sur l’indemnité accessoire relative au cabanon et au point d’eau : En l’absence de contestation et du fait de la présence sur le terrain d’un cabanon et d’un point d’eau, l’indemnité accessoire sera fixée à la somme de 880 €. Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus : A l’appui de sa demande en paiement d’une indemnité de 47 551,81 €, Mme [C] expose que son jardin est situé à environ 180 m de sa maison et peut constituer un jardin d’agrément et/ou un emplacement de stationnement pour un véhicule en raison de son accès direct sur la voie publique de sorte qu’il convient de déterminer la valeur du bâti. Elle précise que la parcelle est déjà un jardin d’agrément avec potager puisqu’il comporte un cabanon et un point d’eau que la société Alter Public offre d’indemniser. Elle explique que sa maison est d’une superficie totale de 105 m² sur deux niveaux avec au rez-de-chaussée, une grande cuisine, un séjour-salon, un couloir, un WC, une salle de bains et un cellier avec une petite cave en sous-sol accessible du couloir et à l’étage, une mezzanine avec possibilité d’une chambre, 2 chambres, une salle d’eau avec WC. Elle indique que la maison est mitoyenne par ses trois côtés, le quatrième donnant directement sur la rue Robert d’Arbrissel, que sa façade est en pierre de tuffeau et que les combles sont aménageables. Elle fait valoir que l’éloignement de la maison et de la parcelle ne permet pas d’exclure le lien entre ces deux biens puisque le jardin fait partie des biens acquis le 24 juin 1997 par sa mère, l’existence d’un terrain jointif étant pas une condition uniforme exigée par la jurisprudence, la référence à l’usage normal de la maison étant inopérante au motif que la parcelle constitue le jardin d’agrément et le potager de la maison. Elle se prévaut de ventes de maisons situées dans les rues adjacentes : - vente du 8 mars 2023 d’une maison de 69 m² située place Bernard Trinquier, en face de sa propre maison, au prix de 112 000 €, soit 1 623 € le m² ; - vente du 18 mars 2022 d’une maison de 35 m² située 41, rue Robert d’Arbrissel, en face de sa maison, au prix de 70 000 €, soit 2 000 € le m². Elle conclut à une valeur moyenne de 1 811,50 € le m² soit une valeur pour sa maison de 190 207,25 € d’une surface de 105 m². Elle considère que la perte du jardin peut-être estimée à 25 % de la valeur de la maison dès lors qu’il constitue l’unique espace extérieur de sa maison mitoyenne sur 3 côtés, ce qui représente une somme de 47 551,81 €. La société Alter Public s’oppose au paiement d’une telle indemnité au motif que Mme [C] ne rapporte pas la preuve que la partie restante de sa propriété subit une moins-value et que la parcelle expropriée constituerait un jardin ou l’espace extérieur de sa maison distante de 180 m, cet éloignement démontrant l’absence de rattachement des deux propriétés qui ne constituent pas une unité foncière, étant séparées par des terrains privés et des voies publiques, Mme [C] conservant un usage normal de sa maison de ville. Elle relève que le fait que la parcelle expropriée et la maison ont été acquises le même jour ne démontre pas que la parcelle serait le jardin d’agrément de la maison alors même que l’acte de vente n’en fait pas mention. Elle ajoute que l’indemnité pour dépréciation du surplus n’est pas fondée dans son quantum puisque Mme [C] ne justifie pas de la surface de plancher de sa maison et que les données issues de la base DVF dont elle se prévaut ne sont pas termes de comparaison recevables dès lors qu’ils ne sont pas étayés par la production des actes de vente. Elle souligne également que l’expropriée ne démontre pas que la perte de valeur du surplus devrait être évaluée à 25 % alors que cette dernière se prévaut de décisions portant sur des jardins d’agrément attenants et rattachés à la maison. Le commissaire du gouvernement conclut également au rejet de la demande de l’expropriée. Il expose que la parcelle n’est pas située à proximité immédiate de la maison en ce qu’elle en est distante d’environ 200 mètres de sorte qu’elle ne peut être considérée comme en constituant son terrain d’agrément. Il relève également que l’évaluation de la maison a été établie sur la base de deux ventes qui disposent d’espaces extérieurs, la première se rapportant à un immeuble situé 1, place Bernard Triquier comportant une courette, la seconde ayant trait à une maison située rue Robert d’Arbrissel qui bénéficie d’un passage commun pour arriver à la Promenade de Fontevraud. *** En application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. En l’espèce, il ressort du relevé du service de la publicité foncière que Mme [C] verse aux débats que la parcelle cadastrée section D 500 et la parcelle cadastrée D 849 correspondant à sa maison située rue Robert d’Arbrissel ont été acquises à la même date du 24 juin 1997. La maison de Mme [C] est située en plein centre de Fontevraud l’Abbaye et la visite des lieux lors du transport a montré qu’elle ne dispose d’aucun espace extérieur, pas même d’une cour ou d’une courette. Le trajet parcouru à pied jusqu’à la parcelle D 500 a montré une distance de l’ordre de 200 m séparant les deux biens, soit une distance assez proche, bien que les deux propriétés ne constituent pas une unité foncière. L’impasse des Perdrielles se situe dans le prolongement de la rue d’Arbrissel. La parcelle expropriée visitée lors du transport est constituée d’une première partie disposant d’un point d’eau et d’un cabanon dans un état correct, la seconde partie représentant plus de la moitié de la parcelle, étant un potager entretenu par des voisins selon les déclarations de Mme [C] lors du transport sur les lieux (photos 12 à 14 annexés au procès-verbal de transport). L’ensemble de la parcelle est entretenu et se présente comme un jardin et non comme un espace de parking. La proximité de cette parcelle de la maison de Mme [C], même s’il ne s’agit pas d’une proximité immédiate, constitue une plus-value pour la maison située en plein centre de la commune et ne disposant d’aucun espace extérieur. Il sera en conséquence considéré que la perte de ce bien constitue un préjudice direct matériel et certain causé par l’opération d’expropriation. Toutefois, l’absence de proximité immédiate de la parcelle expropriée par rapport à la maison ne permet pas de fixer une indemnité sur la base de 25 % de la valeur de la maison. Elle sera arrêtée sur la base de 8 % de cette valeur. Mme [C] ne verse pas aux débats le titre de propriété de sa maison ni les titres de propriété des deux termes de comparaison des maisons proches de la sienne dont elle se prévaut à l’appui de sa demande, les avis de valeur ne pouvant remplacer les actes de par les éléments caractérisant les biens qu’ils contiennent. La première maison, d’une surface de 69 m², est située 1, place Triquier, au bout de la rue d’Arbrissel, vendue suivant acte du 8 mars 2023 au prix de 112 000 € et la seconde d’une surface de 35 m² est située presque en face de celle de Mme [C], 41 rue d’Arbrissel vendue le 18 mars 2022 au prix de 70 000 €, Mme [C] se prévalant d’une valeur moyenne de 1811,50 € le m². Le transport sur les lieux a montré que la maison de Mme [C] est de conception et d’aménagements intérieurs anciens avec à l’étage des traces d’humidité consécutives à des désordres, Mme [C] ayant précisé qu’ils avaient été résolus. Elle est inoccupée depuis l’année 2018, Mme [C] ayant précisé lors du transport que sa mère résidait depuis en maison de retraite. La surface exacte de la maison de Mme [C] n’est pas connue en l’absence de pièces justificatives à ce titre, celle-ci faisant état d’une surface de 105 m². Lors du transport, les maisons constituant les termes de comparaison de l’expropriée ont été vues de l’extérieur sans qu’il puisse être déterminé s’il s’agit de biens tout à fait comparables. Le commissaire du gouvernement a relevé dans ses écritures que les deux maisons disposent chacune d’un espace extérieur tel que cour ou courette. Au vu des seuls éléments susvisés, l’indemnité sera fixée sur la base de 8 % de la valeur de la maison qui sera estimée sur la base de 1 500 € le m², soit 157 500 €, soit pour une surface de 105 m² une indemnité de 12 600 €. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La société Alter Public sera condamnée à payer à Mme [C] la somme de 1 500 € à titre de participation aux frais irrépétibles. Les dépens seront laissés à la charge de la société Alter Public. Il n’y a pas lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, FIXE à la charge de la société Alter Public l’indemnisation de Mme [G] [T] épouse [C] comme suit : - indemnité principale : - 555m²x3,50 € : 1 942,50 € ; - indemnité de remploi : 388,50 € ; - indemnité accessoire : cabanon en bois et point d’eau : 880 € ; - indemnité pour dépréciation du surplus 16 800 € ; CONDAMNE la société Alter Public à payer à Mme [G] [T] épouse [C] la somme de 1 500 € à titre de participation aux frais irrépétibles ; Laisse les dépens à la charge de la société Alter Public . Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le vingt-six septembre deux mil vingt quatre, la minute étant signée par Geneviève LE CALLENNEC, vice-présidente, juge de l’expropriation, et Sylvie KIMPPIENNE, greffière. La greffière, Le juge de l’expropriation,