Cour d'appel, 16 novembre 2016. 15/04511

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 16 NOVEMBRE 2016 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 15/04511 Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance d'Evry - RG n° 12/08874 APPELANT Monsieur [M] [U] Né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 1] ([Localité 1]) [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] Représenté par Me Pagoundé KABORE, avocat au barreau d'ESSONNE INTIMEES SOCIETE D'ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST, exerçant sous le sigle et l'enseigne 'SEGINE', SAS inscrite au RCS d'ÉVRY, SIRET n° 642 032 130 00030, établissement secondaire, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, [Adresse 3] [Localité 3] Syndicat des copropriétaires de [Localité 2], représenté par son syndic, SOCIETE D'ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST, exerçant sous le sigle et l'enseigne 'SEGINE', SAS inscrite au RCS d'ÉVRY, SIRET n° 642 032 130 00030, établissement secondaire, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, [Adresse 3] [Localité 3] Représentés et assistés à l'audience de Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre, Madame Claudine ROYER, Conseillère, Madame Agnès DENJOY, Conseillère, Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Jean-Loup CARRIERE, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé. *** Monsieur [M] [U] est propriétaire d'un appartement dans l'immeuble en copropriété [Adresse 4]. Par acte d'huissier du 30 novembre 2012, Monsieur [U] a fait assigner la société SEGINE et le syndicat des copropriétaires de son immeuble aux fins de voir : - prononcer la nullité de l'assemblée générale du 6 septembre 2012 et de toutes ses résolutions, - condamner la société SEGINE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société SEGINE aux dépens. Par jugement du 29 janvier 2015, le Tribunal de grande instance d' Evry a : - débouté Monsieur [U] de l'ensemble de ses demandes, - condamné Monsieur [U] à payer au syndicat des copropriétaires LA BRUYERE 2 et au cabinet SEGINE la somme de 1.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [U] aux dépens, - rejeté les demandes plus amples et contraires des parties. Monsieur [M] [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration d'appel du 26 février 2015. Par ordonnance sur incident du 21 octobre 2015, le conseiller de la mise en état a : - constaté l'irrecevabilité des conclusions d'intimé du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]) et de la société SEGINE signifiées le 5 juin 2015, - dit n'y avoir lieu dans le cadre de l'incident, de se prononcer sur la jonction de procédure formée par les intimés, - rejeté les demandes autres et contraires, - réservé les dépens de l'incident qui suivront le sort de l'instance principale. Monsieur [M] [U], demande à la Cour par dernières conclusions signifiées le 24 février 2016 : - d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 29 janvier 2015, - de constater la nullité de plein droit du mandat de syndic obtenu lors de l'assemblée générale du 20 juin 2011 par la SEGINE, - prononcer la nullité de l'assemblée générale du 06 septembre 2012 et de toutes ses résolutions, - condamner la SEGINE à lui payer la somme de 2.500 euros et le syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais engagés en première instance, - condamner la SEGINE et le syndicat des copropriétaires à lui payer, chacun, la somme de 3.000 euros au titre des frais engagés en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'appel dont le recouvrement sera autorisé conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le syndicat des copropriétaires de LA BRUYERE 2 et la SAS SEGINE demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 2 mars 2016, de : - confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, - déclarer non écrit l'article 49 alinéa 2 du règlement de copropriété du Syndicat des copropriétaires de LA BRUYERE 2, - débouter Monsieur [M] [U] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, - le condamner à verser à chacun des défendeurs une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire, - le condamner aux entiers dépens d'instance. Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2016. CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR, Sur l'irrecevabilité des conclusions des intimés Les premières conclusions du syndicat des copropriétaires et de la société SEGINE ayant été déclarées irrecevables en application des dispositions de l'article 909 du code de procédure civile, ces derniers n'étaient plus recevables à conclure à nouveau. Il en résulte que les conclusions déposées le jour de la clôture et passées inaperçues, doivent être déclarées d'office irrecevables et écartées des débats. Sur la demande de constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic obtenu lors de l'assemblée générale du 20 juin 2011 Comparant la minute du procès-verbal de l'assemblée générale du 20 juin 2011 versée aux débats dans le cadre de l'instance parallèle n°13/10481 avec le procès-verbal dactylographié de cette même assemblée générale notifié ultérieurement aux copropriétaires, Monsieur [U] prétend en substance que le document qui lui a été notifié était un faux, notamment la résolution n°6 ayant statué sur la dispense d'ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Il soutient que la dispense d'ouverture n'a fait l'objet que d'un seul vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et que ce vote n'a pas recueilli la majorité de l'article 25; que pourtant le procès-verbal diffusé fait état d'un second vote à la majorité de l'article 24, conformément à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il en conclut que l'assemblée générale n'a pas voté la dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, et que ce dernier avait l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou séparé au nom du syndicat; que le défaut de justification de l'accomplissement de cette formalité, entraîne de plein droit la nullité du mandat du syndic. Il convient d'observer que cette demande de constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic obtenu lors de l'assemblée générale du 20 juin 2011, n'a pas été sollicitée en première instance, laquelle était limitée uniquement à la demande de nullité de l'assemblée générale du 6 septembre 2012 et de toutes ses résolutions. Or, aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, « à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. » En l'espèce, il s'agit bien d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile et non d'un moyen nouveau soulevé à l'appui de la demande en nullité de l'assemblée générale du 6 septembre 2012. Il ne s'agit pas non plus d'une prétention tendant aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, Monsieur [U] n'ayant jamais formé en première instance de demande au sujet du vote de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 20 juin 2011. Cette prétention ne peut non plus être considérée comme virtuellement comprise dans les demandes et défenses de première instance, ou comme l'accessoire, la conséquence ou le complément de ces demandes et défenses. Il en résulte que la demande visant à faire constater la nullité de plein droit du mandat du syndic obtenu lors de l'assemblée générale du 20 juin 2011doit être déclarée d'office irrecevable comme étant une demande nouvelle, observation étant faite par ailleurs que cette même demande a été présentée dans le cadre de l'instance parallèle n°13/10481 relative à la contestation de l'assemblée générale du 20 juin 2011, dont la jonction à la présente procédure a été refusée par l'ordonnance sur incident du 21 octobre 2015 (ci-dessus rappelée) du conseiller de la mise en état. Cette demande ne saurait donc, sans confusion, être évoquée deux fois devant la Cour. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 6 septembre 2012 Monsieur [U] avait soutenu en première instance que l'assemblée générale contestée devait être annulée : pour avoir été convoquée par un syndic dont le mandat pouvait être annulé si la cour ne d'appel infirmait le jugement du 28 février 2013 l'ayant débouté de sa demande en nullité de l'assemblée générale du 20 juin 2011, de sorte que le syndic dans cette hypothèse n'avait plus qualité pour convoquer l'assemblée générale du 6 septembre 2012, pour avoir été convoquée par un syndic dont le mandat n'était plus valable, celui-ci n'ayant été élu que pour un an, du 21 juin 2011 au 19 juin 2012 ; pour non production des mandats de représentation produits lors de cette assemblée. Le Tribunal en première instance a rejeté l'ensemble de ses moyens et débouté Monsieur [U] de ses demandes aux motifs que : l'assemblée du 20 juin 2011 n'avait pas été annulée, de sorte qu'à la date de convocation, la société SEGINE avait qualité pour le faire au nom du syndicat des copropriétaires ; l'assemblée du 20 juin 2011 avait élu le cabinet SEGINE aux fonctions de syndic à compter du 21 juin 2011 jusqu'au 30 juin 2012, de sorte que son mandat était toujours valable lorsqu'il a convoqué le 28 juin 2012 les copropriétaires pour l'assemblée générale du 6 septembre 2012 ; qu'une feuille de présence était tenue lors de chaque assemble indiquant les noms de chaque copropriétaire et le cas échéant le nom de son mandataire; qu'elle était émargée par chaque copropriétaire ou émargée par son mandataire, et certifiée exacte par le président de l'assemblée; qu'aucun texte n'imposait la communication de la feuille de présence tenue lors de chaque assemblée ou son annexion au procès-verbal de l'assemblée, et ce d'autant que les copropriétaires avaient la possibilité de la consulter et d'en obtenir copie; qu'en l'espèce, cette feuille de présence avait été établie et certifiée par le président de l'assemblée ; que Monsieur [U] pouvait donc la consulter ou en obtenir copie. En appel, Monsieur [U] invoque à l'appui de sa demande en annulation de l'assemblée du 6 septembre 2012 : la convocation de cette assemblée par une personne n'ayant pas la qualité de syndic, subsidiairement l'irrégularité de l'élection du bureau de cette assemblée, l'irrégularité de l'élection des assesseurs, la non production des mandats de représentation produits lors de cette assemblée. Il demande subsidiairement l'annulation de la 7ème résolution de cette assemblée du 6 septembre 2012. Sur la convocation par un syndic n'ayant pas qualité Faisant état d'une possible annulation de l'assemblée générale du 20 juin 2011 dans le cadre de l'instance parallèle RG 13/10481, Monsieur [U] estime qu'il convient d'annuler l'assemblée subséquente du 6 septembre 2012. L'assemblée du 20 juin 2011 n'ayant pas été annulée dans le cadre de l'instance 13/10481, le syndic désigné avait bien qualité pour convoquer l'assemblée générale du 6 septembre 2012. Il y a donc lieu de rejeter ce moyen qui n'est pas plus fondé en appel qu'en première instance. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur l'irrégularité de l'élection du bureau Soutenant que la durée du mandat du syndic a été modifiée dans le contrat de syndic adopté lors de l'assemblée générale du 20 juin 2011 et que la régularité de ce contrat a été contestée dans le cadre de l'instance 13/10481, Monsieur [U] estime que la désignation de Madame [E], représentant le cabinet SEGINE en qualité de secrétaire lors de l'assemblée du 6 septembre 2012, alors que ce cabinet n'était plus syndic depuis le 20 ou le 30 juin 2012, a été faite en violation des articles 15 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 et 49 alinéa 3 du règlement de copropriété. Prétendant que la désignation du secrétaire de séance était une formalité substantielle et que l'absence de secrétaire entraînait la nullité de l'assemblée, Monsieur [U] en tire la conclusion que la désignation de Madame [E] a été faite en violation d'une formalité substantielle, et que cette irrégularité doit entraîner la nullité de l'assemblée. Il résulte cependant des dispositions concordantes de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 49 du règlement de copropriété de l'immeuble que le syndic assure le secrétariat de la séance sauf décision contraire de l'assemblée générale. En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée litigieuse (résolution 1-3) que Madame [E], représentant le cabinet SEGINE a été désignée en qualité de secrétaire de séance. Il est donc inexact de dire qu'aucun secrétaire de séance n'a été désigné. Le cabinet SEGINE ayant été désigné aux fonctions de syndic par résolution n°5 de l'assemblée générale du 20 juin 2011 (produite aux débats), et cette assemblée n'ayant pas été annulée de même que sa résolution n°5 dans le cadre de l'instance parallèle n°13/10481à laquelle l'appelant fait constamment référence, il faut constater que la désignation du secrétaire de séance est parfaitement conforme aux dispositions des articles 15 du décret du 17 mars 1967, et 49 du règlement de copropriété de l'immeuble. Le moyen tiré de l'irrégularité de l'élection du bureau sera donc rejeté. Sur l'irrégularité de l'élection des assesseurs Monsieur [U] prétend que l'élection des assesseurs lors de l'assemblée du 6 septembre 2016 est intervenue en violation des dispositions de l'article 49 alinéa 2 du règlement de copropriété prévoyant que « les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l'assemblée, présents et acceptants, qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire. » Il soutient que les deux scrutateurs élus ne remplissaient pas la condition exigée par cette clause, qui doit s'appliquer tant qu'elle n'a pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire. Il convient d'observer que Monsieur [U] a déjà soulevé ce moyen dans le cadre de l'instance en appel parallèle n°13/10481 à propos de la demande en annulation de l'assemblée générale du 20 juin 2011 et que la Cour a déclaré non écrite cette clause du règlement de copropriété comme étant contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, lui même complétant l'application des règles de vote prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il en résulte que contrairement à ce que soutient l'appelant, la clause du règlement de copropriété relative à la désignation des scrutateurs a bien été déclarée non écrite, et que celui-ci ne peut contester l'élection des deux scrutateurs désignés le 6 septembre 2006, (Monsieur [T] et Madame [X]) cette désignation étant conforme aux dispositions de l'article 15 du décret de 1967 prévoyant en son alinéa 1er que « au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 alinéa 1er du présent décret, son président, et s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs ». Le moyen tiré de la violation de l'article 49 alinéa 2 du règlement de copropriété sera donc écarté. Sur le défaut de représentation des mandats Monsieur [U] s'appuyant sur les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, soutient que si les règles de validité des mandats ne sont pas respectées, l'assemblée est nulle sans qu'il y ait à rechercher si le vote du mandataire aurait eu une incidence sur l'obtention de la majorité requise. En l'espèce, il prétend qu'en première instance, les intimés ont refusé de lui présenter les mandats de représentation produits lors de l'assemblée litigieuse et que curieusement, le tribunal a rejeté sa demande pour un motif touchant exclusivement à la feuille de présence. En première instance Monsieur [U] prétendait que l'assemblée devait être annulée du seul fait que le syndicat et son syndic avaient refusé de produire les mandats des personnes représentées. Il est certain que le syndic ne peut s'opposer à la délivrance de la copie des procès-verbaux des assemblées générales et de ses annexes, au rang desquelles figure notamment la feuille de présence et les pouvoirs de représentation joints. Toutefois, Monsieur [U] ne justifie nullement avoir demandé cette communication des pouvoirs au syndic et avoir essuyé un refus, alors que le syndicat et la société SEGINE justifiaient avoir régulièrement communiqué ces pouvoirs de représentation dans le cadre de la présente instance, avant que leurs conclusions ne soient déclarées irrecevables. Par ailleurs, l'impossibilité pour Monsieur [U] d'avoir pu consulter les pouvoirs en question ne prouve nullement que ces pouvoirs étaient irréguliers. Or seule l'irrégularité des mandats (qui n'est pas démontrée) , aurait pu entraîner l'annulation de l'assemblée générale. Cette irrégularité ne peut résulter du seul défaut de communication des pouvoirs de représentation. Par substitution de motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 6 septembre 2012 pour défaut de représentation des mandats. Sur la demande subsidiaire de nullité de la 7ème résolution de l'assemblée générale du 6 septembre 2012 Cette 7ème résolution a statué sur l'élection du syndic. La majorité de l'article 25 n'ayant pas été obtenue, l'assemblée a décidé, en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 de voter cette résolution conformément à la majorité de l'article 24 de la même loi. Monsieur [U] fait valoir à l'appui de sa demande d'annulation de cette résolution que la possibilité d'un second vote n'était pas prévue à l'ordre du jour, et qu'il ne pouvait être dérogé au règlement de copropriété (article 8 ) prévoyant uniquement un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que l'ordre du jour n'avait prévu en cas de non obtention de la majorité requise que la possibilité de proroger le mandat jusqu'à la tenue d'une deuxième assemblée générale, et non le vote d'une seconde résolution ; qu'en tout état de cause, l'article 25-1 ne s'applique pas pour les décisions prévues par des textes particuliers se référant « à la majorité de l'article 25 ». Aux termes de l'article 25-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965,, « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Ce texte dont les dispositions sont d'ordre public, a été créé par la loi SRU du 13 décembre 2000. Il est postérieur au règlement de copropriété du 3 novembre 1977 et a vocation à s'appliquer, en plus des dispositions dudit règlement de copropriété. La désignation du syndic n'ayant pu intervenir en l'espèce, aux conditions de majorité prévues par l'article 25 c, mais la résolution votée ayant recueilli au moins le tiers des voix, les dispositions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 avaient vocation à s'appliquer, et un second vote pouvait intervenir directement à la majorité de l'article 24, sans qu'il soit besoin de le prévoir dans l'ordre du jour. Il n'y a donc pas lieu d'annuler la 7ème résolution de l'assemblée générale du 6 septembre 2012. Sur les demandes accessoires et les dépens Compte tenu des motifs qui précèdent et en considération de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [U] à payer au syndicat des copropriétaires LA BRUYERE 2 et au cabinet SEGINE la somme de 1.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter l'appelant de toute demande à ce titre. Les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de Monsieur [U] qui succombe. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement et contradictoirement, Déclare irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires «'LA BRUYERE' 2» et de LA société SEGINE signifiées le 2 mars 2016, Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande tendant à la constatation de la nullité de plein droit du mandat du syndic obtenu lors de l'assemblée générale du 20 juin 2011, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Déboute Monsieur [M] [U] de ses demandes plus amples et contraires, Condamne Monsieur [M] [U] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,