Cour d'appel, 11 septembre 2023. 22/04357

MINUTE N° 23/379 Copie exécutoire à : - Me Marion BORGHI - Me Aurélien BONNAREL Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 11 Septembre 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/04357 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H62I Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de COLMAR APPELANT : Monsieur [R] [U] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : Monsieur [P] [O] [Adresse 2] [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/1094 du 04/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Aurélien BONNAREL, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 mai 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Présidente de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Mme HEINRICH, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat du 25 octobre 2000 à effet au 1er novembre 2000, Monsieur [R] [U] a donné à bail à Monsieur [P] [O] un appartement sis [Adresse 2]. Par acte d'huissier de justice du 18 mars 2021, le bailleur a fait signifier au locataire un congé fondé sur sa décision de vendre l'appartement loué, à effet au 31 octobre 2021. Le locataire s'est maintenu dans les lieux à la date d'effet du congé. Par acte du 31 janvier 2022, Monsieur [U] a assigné Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection de Colmar, aux fins de voir valider le congé, ordonner l'expulsion sans délai et sous astreinte du locataire, le voir condamner au paiement d'un arriéré locatif de 3 062,15 € à la date du 2 juin 2021, actualisé à 165,88 euros à l'audience du 22 septembre 2022, d'une somme mensuelle de 518,33 € au titre des loyers de mars 2021 jusqu'à la date d'effet du congé, d'une indemnité d'occupation de 518,33 € à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux, au paiement des charges jusqu'à libération effective des lieux, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de deux commandements et les frais de recouvrement forcé. Il a contesté l'existence d'un préjudice de jouissance lié à l'absence de chauffage depuis mars 2020 et fait valoir qu'il a respecté ses obligations en contactant des entreprises de chauffage et rappelant au locataire la nécessité de faire entretenir la chaudière. Monsieur [O] a conclu à l'annulation du congé. Il a sollicité condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1000 € en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance d'un congé frauduleux, demandé qu'il soit enjoint au bailleur de lui délivrer les quittances de loyer et qu'il soit condamné à lui payer la somme de 1 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de délivrance des quittances de loyers payés. Il a demandé par ailleurs qu'il soit constaté que la chaudière n'est pas en bon état de fonctionnement, que soit fixé à 75 € par mois le montant des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du fait de l'absence de chauffage, soit la somme totale de 2 250 €. Il demande enfin condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Il a fait valoir que le motif invoqué par le bailleur est frauduleux ; que le demandeur ne justifie d'aucune démarche entreprise pour la vente du bien loué ; que le congé a, en réalité, été délivré sur fond de contentieux existant entre eux quant au non-paiement des loyers des premiers mois de l'année 2021. Il fait valoir qu'il n'a plus de chauffage ni eau chaude depuis le 10 mars 2020 ; que la panne de chaudière a été confirmée le 17 mars 2021 et n'est toujours pas réparée ; que le bailleur a refusé abusivement de lui délivrer des quittances de loyer pour les mois payés. Par jugement du 16 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a : -annulé le congé délivré le 16 mars 2021 avec effet au 31 octobre 2021, -débouté Monsieur [R] [U] de l'intégralité de ses demandes, -débouté Monsieur [P] [O] de sa demande de dommages et intérêts du fait de la délivrance d'un congé nul, -enjoint à Monsieur [R] [U] de délivrer à Monsieur [P] [O] toutes les quittances de loyer correspondant aux loyers encaissés, sous peine d'une astreinte provisoire de 10 € par jour de retard à compter d'un délai d'un mois suivant la date de signification du jugement et pendant une durée de trois mois, -s'est réservé la liquidation de l'astreinte, -débouté Monsieur [P] [O] de sa demande de dommages et intérêts du fait de la non délivrance des quittances de loyer, -condamné Monsieur [R] [U] à payer à Monsieur [P] [O] la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, -dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Monsieur [R] [U] aux entiers dépens. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que le bailleur ne justifiait d'aucune démarche positive effective pour procéder à la vente du bien immobilier, de sorte que le congé est nul pour absence d'intention réelle de vendre ; qu'au jour de l'audience, l'intégralité de la dette locative est réglée ; que le bailleur ne justifie nullement avoir remédié aux dysfonctionnements de l'installation de chauffage, dont le remplacement était préconisé dès le 10 mars 2020 en raison de l'usure de plusieurs pièces dont le coût est à la charge du propriétaire. Monsieur [R] [U] a interjeté appel de cette décision le 1er décembre 2022. L'affaire a été fixée à bref délai conformément aux dispositions de l'article 905 du code de procédure civile par ordonnance du 3 janvier 2023. Par écritures notifiées le 3 février 2023, l'appelant conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de : -déclarer la demande recevable et bien fondée, -valider le congé délivré le 16 mars 2021 pour le 31 octobre 2021, En conséquence, -ordonner la libération des lieux par Monsieur [P] [O] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, -ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [O] et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, -dire et juger que le délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux au regard de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution est supprimé, -ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur, -assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 80 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise effective des clés, -se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte, -condamner Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 3 062,15 € au titre des loyers et charges impayés au 2 juillet 2021, -condamner Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [R] [U] mensuellement la somme de 518,33 € au titre des loyers de mars 2021 jusqu'à la date effective du congé, soit le 31 octobre 2021, en deniers et quittances, -condamner Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [R] [U] une indemnité mensuelle d'occupation de 518,33 € à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clés, -condamner Monsieur [P] [O] au paiement des charges jusqu'à la libération effective des locaux et restitution des clés, -condamner Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [R] [U] tous les frais exposés par lui pour recouvrer les sommes qui lui sont dues, y compris les frais de commandement délivré par Maître [T] [S], huissier de justice, -débouter Monsieur [O] de sa demande reconventionnelle et de ses fins, moyens et conclusions, -condamner Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et de 2 000 € pour l'appel, -condamner Monsieur [P] [O] aux entiers frais et dépens. Il fait valoir que le congé délivré est conforme aux prescriptions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'à la date d'expiration du préavis, le locataire a été déchu de tout titre d'occupation des lieux  ; que s'agissant d'un congé pour vendre, la loi n'impose pas de motivation particulière pour cette reprise ; que le prix offert est conforme au marché ; que l'acte n'est pas frauduleux ; qu'il est de jurisprudence que le bailleur n'a pas à faire de démarches pratiques de mise en vente si le locataire se maintient dans les lieux ; qu'il appartient au preneur de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur et que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que le locataire occupe les lieux depuis plus de vingt ans, de sorte qu'une remise en état est nécessaire avant la vente de l'appartement ; que le premier juge a opéré un renversement de la charge de la preuve ; que par ailleurs, il n'est pas contesté que Monsieur [O] a connu quelques loyers de retard, ce qui a justifié la possibilité de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui aurait mené au même résultat, à savoir le départ du locataire en lieu et place d'un départ en raison d'un congé pour vendre. Il précise qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 2 juin 2021 pour une somme de 3 062,15 € qui reste due. Sur la demande reconventionnelle, il maintient qu'il a respecté ses obligations en ce qu'il a pris attache avec deux sociétés en 2021 pour la réparation de la chaudière ; que l'entretien annuel de l'appareil est une obligation pesant sur le locataire ; que ce dernier, de mauvaise foi, doit être débouté de sa demande ; qu'il ne peut délivrer des quittances de loyer pour l'année 2021, en raison des impayés. Il fait valoir qu'il est fondé à solliciter la suppression du délai d'évacuation de deux mois, le locataire étant informé de longue date de ce que le bail a pris fin du fait du congé. Par écritures notifiées le 22 avril 2023, Monsieur [P] [O] a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. Il sollicite condamnation de Monsieur [U] à lui payer la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, outre les dépens des deux instances. Il fait valoir que la loi Alur du 24 mars 2014 a instauré la possibilité pour le juge de vérifier, même d'office, la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues ; qu'en l'espèce, le bailleur a donné congé pour un motif ne correspondant pas à la réalité ; qu'il essaie de l'expulser du logement par tout moyen ; que notamment, l'assignation du 31 janvier 2022 vise la validation d'un congé reprise pour habiter alors que l'acte délivré porte sur un congé de reprise pour vendre ; que le bailleur ne verse aux débats aucune pièce justifiant d'une quelconque démarche entreprise pour procéder à la vente du bien ; que corrélativement, lui-même a eu des difficultés financières début 2021 en raison de manquements persistants de son employeur ; qu'il a obtenu courant août 2022 le paiement des sommes qui lui étaient dues par l'AGS, de sorte qu'il a pu rembourser la dette locative ; que la demande sur ce point est devenue sans objet ; que le congé pour vente a été délivré par pure opportunité, sans réelle intention de céder l'immeuble ; que le fait qu'il se maintienne dans les lieux ne suffit pas à expliquer l'absence totale de toute démarche du bailleur en vue de la vente ; que le congé, donné en fraude de ses droits, doit être annulé. Il maintient que la chaudière de son logement ne fonctionne plus et qu'il n'a plus de chauffage ni d'eau chaude depuis le 10 mars 2020 ; que l'appareil n'a toujours pas été réparé ce qui a entraîné un préjudice de jouissance justement réparé par l'allocation de dommages et intérêts. Il sollicite également confirmation du jugement quant à la délivrance des quittances des loyers payés et fait valoir que la carence du bailleur l'a empêché de faire une demande de logement social, son dossier étant incomplet ; que la dette locative correspondant à cinq mois d'impayés a été apurée, le versement du loyer ayant repris sans discontinuer depuis juin 2021. Par ordonnance du 11 mai 2023 du président de chambre, les conclusions d'intimé déposées le 22 avril 2023 ont été déclarées irrecevables, en raison du non-respect du délai prévu à l'article 905-2 du code de procédure civile. MOTIFS Sur l'irrecevabilité des conclusions intimées : Vu les dispositions de l'article 38 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi n° 91 -647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique ; Il est constant en l'espèce que l'intimé disposait d'un délai expirant le 3 avril 2023 pour déposer ses conclusions en réplique. Cependant, Monsieur [O] a déposé une demande d'aide juridictionnelle le 21 mars 2023, soit pendant le délai qui lui était imparti pour conclure. Sa demande d'aide juridictionnelle a été acceptée par décision du 4 avril 2023, désignant Maître Bonnarel pour le représenter. Il en résulte que les conclusions déposées le 22 avril 2023 sont recevables et que ce n'est qu'en raison d'une erreur purement matérielle que l'ordonnance du 11 mai 2023 les déclarants irrecevables a été rendue. Il convient en conséquence de rétracter l'ordonnance susvisée. Sur la validité du congé pour vendre : En vertu des dispositions de l'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant' Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En l'espèce, Monsieur [U] a délivré congé à Monsieur [O] le 18 mars 2021 aux fins de vendre le logement donné à bail, au prix de 75 000 € net vendeur. Il incombe au locataire qui soutient que le congé a été délivré en fraude de ses droits d'en rapporter la preuve. A cet égard, le fait que l'assignation délivrée le 31 janvier 2022 devant le tribunal judiciaire de Colmar mentionne qu'elle est formée en validation de congé reprise pour habiter ne relève manifestement que d'une erreur matérielle, insusceptible de remettre en cause le motif mentionné dans le congé, qui doit seul être pris en compte. De même, l'intention frauduleuse ne peut se déduire de ce que le bailleur n'a initié aucune démarche en vue de la vente de son immeuble, dans la mesure où le locataire s'est maintenu dans les lieux postérieurement à l'expiration du délai de préavis, sans avoir accepté l'offre d'achat et où la vente de l'appartement encore occupé par un locataire, même dépourvu de tout titre d'occupation, ne pouvait que difficilement s'envisager. Par ailleurs, l'existence d'une dette locative lors de la délivrance du congé, portant à cette date sur les loyers d'août 2020, février et mars 2021 et sur la taxe sur les ordures ménagères de 2016 à 2020, n'empêche en rien la signification de bonne foi d'un congé pour vendre, l'intention du propriétaire étant de se dessaisir de son bien et non simplement de mettre un terme au bail. Ainsi, aucune conséquence particulière sur la validité du congé ne peut être tirée de la signification le 2 juin 2021 d'un commandement de payer un arriéré de 3 062,15 €, même s'il vise la clause résolutoire du bail, l'intention de vendre le bien n'étant pas incompatible avec la volonté d'obtenir paiement de la dette locative. C'est dès lors par une appréciation erronée des faits de la cause que le premier juge a prononcé l'annulation du congé, dans la mesure où aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause la réalité de l'intention de vendre de l'appelant. La cour statuant à nouveau, il sera fait droit à la demande tendant à la validation du congé et à l'expulsion du locataire. Il n'y a en revanche pas lieu de supprimer ou réduire le délai prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ni d'assortir l'évacuation d'une astreinte. Il n'y a pas lieu de même de statuer sur le sort des meubles à l'issue de l'évacuation, cette demande étant de la seule compétence du juge de l'exécution et les lieux n'ayant pas encore été libérés. Sur l'arriéré locatif : Le congé pour vendre ayant mis un terme au contrat de bail à compter du 31 octobre 2021, il convient de condamner Monsieur [O] au paiement d'une indemnité d'occupation de 518,33 € par mois à compter du 1er novembre 2021, en deniers ou quittances pour tenir compte des paiements effectués, à laquelle pourra s'ajouter une éventuelle régularisation des charges dûment justifiée par le bailleur. Il ne sera pas fait droit à la demande portant sur le paiement des loyers à compter du mois de mars 2021 non plus qu'à la demande portant sur le paiement d'une somme de 3 062,15 € au titre d'un arriéré locatif au 2 juin 2021, Monsieur [O] justifiant avoir effectué le 16 septembre 2021 un règlement de 2 591,65 € pour paiement des termes de février, mars, avril et mai 2021, ainsi qu'un virement de 470,50 € pour paiement des charges de 2016 à 2020, apurant ainsi les causes de commandement de payer en date du 2 juin 2021. Il ne résulte par ailleurs pas des pièces versées aux débats l'existence d'un arrièré locatif antérieur au 31 octobre 2021. Compte tenu de la régularisation des impayés, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [U] à délivrer au locataire les quittances correspondant aux loyers encaissés. Il n'est en revanche pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte. Sur le préjudice de jouissance : Il sera constaté que l'appelant ne verse au dossier aucune pièce supplémentaire par rapport à celles produites devant le premier juge. Ce dernier a, aux termes d'une motivation exacte en fait et en droit et que la cour adopte, retenu à juste titre que le bailleur avait manqué à son obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, en ne remédiant pas aux dysfonctionnements constatés de l'installation de chauffage. Il suffit d'ajouter que Monsieur [U] ne peut se prévaloir utilement de ce que l'entretien de l'appareil de chauffage est à la charge du locataire, dans la mesure où il résulte clairement des rapports d'intervention versés aux débats et relatés par le premier juge que la chaudière nécessitait d'être remplacée en raison de sa vétusté et non d'un éventuel défaut d'entretien, dont la preuve n'est au demeurant pas rapportée. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a accordé au locataire une indemnisation de son préjudice de jouissance, pour la période de validité du bail. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées. Les prétentions de Monsieur [O], qui succombe à titre principal, étant partiellement admises, il convient de faire masse des dépens, tant de première instance que d'appel, et de condamner Monsieur [U] à en supporter le quart et Monsieur [O] les trois quarts. Il sera alloué à l'appelant la somme de 1 200 € au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel. La demande sur le même fondement formée par l'intimé sera rejetée, pour les motifs précités. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, RETRACTE l'ordonnance du 11 mai 2023 déclarant irrecevables les conclusions d'intimé déposées le 22 avril 2023, INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a annulé le congé délivré le 16 mars 2021, débouté Monsieur [U] de l'intégralité de ses demandes, assorti la délivrance des quittances de loyers d'une astreinte et condamné Monsieur [U] aux entiers dépens, Statuant à nouveau de ces chefs, VALIDE le congé pour vendre délivré le 16 mars 2021 à effet au 31 octobre 2021, CONSTATE que Monsieur [P] [O] est occupant sans droit ni titre de l'appartement situé [Adresse 2] depuis le 1er novembre 2021, CONDAMNE en conséquence Monsieur [P] [O] à libérer les lieux, de corps et de biens et de tous occupants de son chef, DIT n'y avoir lieu de supprimer ou réduire le délai prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ni d'assortir l'évacuation d'une astreinte, CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [R] [U], en deniers et quittances, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 518,33 €, auquel pourra s'ajouter le montant d'éventuelles régularisations des charges dûment justifiées par le bailleur, ce à compter du 1er novembre 2021 et ce jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clés au bailleur, DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation à délivrer des quittances de loyer d'une astreinte, FAIT masse des dépens de première instance, CONDAMNE Monsieur [P] [O] à les payer à proportion des trois-quarts, CONDAMNE Monsieur [R] [U] à les payer à concurrence d'un quart, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 1 200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [P] [O] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, FAIT masse des dépens d'appel, CONDAMNE Monsieur [P] [O] à les payer à proportion des trois-quarts, CONDAMNE Monsieur [R] [U] à les payer à concurrence d'un quart. La Greffière La Présidente