Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/00981

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Aurélien DEFRAIRE Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Christian PAUTONNIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00981 - N° Portalis 352J-W-B7F-C32ZA N° MINUTE : 4 JUGEMENT rendu le 01 août 2024 DEMANDERESSE Société RLF - RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, [Adresse 6] - [Localité 3] représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [G] [Y], [Adresse 1] - [Localité 4] comparant en personne assisté de Me Aurélien DEFRAIRE, avocat au barreau de PARIS, Madame [V] [N] [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Aurélien DEFRAIRE, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00981 - N° Portalis 352J-W-B7F-C32ZA FAITS ET PROCEDURE Par acte du 26/ 02/ 2020 à effet au 26/ 02/ 2020, la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail conventionné à M. [Y] [G] et Mme [N] [V] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1] [Localité 4], pour un loyer de 723.80 euros, hors charges. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Y] [G] et Mme [N] [V] le 12/ 02/ 2021 pour avoir paiement d'un arriéré de 2013 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 19/ 07/ 2021, la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait assigner M. [Y] [G] et Mme [N] [V] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] pour manquement à leurs obligations contractuelles de paiement du loyer et des charges - voir ordonner l’expulsion de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout local de son choix aux frais, risques et péril de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] - voir condamner solidairement M. [Y] [G] et Mme [N] [V] au paiement : D’une somme de 2616,90 euros au titre de l’arriéré au 12/ 04/ 2021, mars 2021 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure pour les sommes visées et de l’assignation pour le surplus, outre les loyers, SLS, charges et indemnités d’occupation impayées au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dusD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable majoré des charges et du SLS , calculés tels que si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux par remise des clés, D’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation et sa dénonciation au Préfet.Voir ordonner la capitalisation des intérêts L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 7] le 20/ 07/ 2021. L’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle le 03/01/2022. La Commission départementale de conciliation des baux a par avis du 04/10/2021 préconisé au bailleur d’établir un avenant au contrat de bail initial, aux locataires de payer la provision sur charges et ce d’autant qu’ils bénéficiaient du chauffage et de l’eau chaude , nonobstant l’absence de paiement de leur part, rappelait au bailleur la nécessité d’établir une régularisation des charges après la tenue d’une assemblée générale conformément à l’article 23 de la loi du 06/07/89. A la demande de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] du 14/11/2023, l’affaire a été rétablie au rôle le 07/03/2024 . A cette date elle a été renvoyée sine die en audience d’orientation à première date utile , exposée être le 02/04/2024, puis le 02/04/2024 au 03/06/2024 par dernier renvoi. La SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : Voir valider le commandement de payerVoir débouter M. [Y] [G] et Mme [N] [V] de l'ensemble de leurs demandes , fins et conclusions visant à ce que soit jugée éteinte leur obligations au titre des charges de copropriété et de toutes leurs demandesVoir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-respect par M. [Y] [G] et Mme [N] [V] de leur obligation essentielle de paiement des charges - voir ordonner l’expulsion de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout local de son choix aux frais, risques et péril de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] - voir condamner solidairement M. [Y] [G] et Mme [N] [V] au paiement : D’une somme de 8240.18 euros au titre de l’arriéré au 30/05/2024, avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure pour les sommes visées et de l’assignation pour le surplus, outre les loyers, SLS, charges et indemnités d’occupation impayées au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dusD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable majoré des charges et du SLS, calculés tels que si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux par remise des clés, D’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation et sa dénonciation au Préfet.Voir ordonner la capitalisation des intérêts La SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES précise demander l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire. Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00981 - N° Portalis 352J-W-B7F-C32ZA Elle invoque avoir demandé des provisions sur charges, non chiffrées mais selon ce que prévoit le bail , et régularisé celles de 2020 et 2021 en septembre et novembre 2023, mais que les défendeurs s’opposent à leur paiement de manière infondée. Elle demande de voir valider le commandement de payer ou de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Elle soutient que l’article I 3 des conditions générales du bail combinées à l’article 1305 et 1305-2 du code civil ne permettent ni de suspendre ni d’éteindre l’obligation de paiement des charges. Elle fait part de forfait pour l’eau en 2021, en raison du caractère nouveau de la résidence, la facturation de forfait pour l’eau chaude en 2020 et 2021 résultant de l’absenve de compteurs individuels jusqu’en 2023. Elle rappelle que le gaz est réparti au tantième, sur la base des tantièmes généraux, alors que pour l’entretien de la chaufferie elle est basée sur les tantièmes spéciaux ( parties communes de certains copropriétaires seulement) . Le coût de cet entretien est noté être de 7925.52 euros HT. Le bailleur s’oppose à la demande de restitution faute d’indus au titre des charges. Pour les quittances sollicitées, il fait état des contestations en cours pour ne pas pouvoir les délivrer. Il conteste toute procédure abusive. Il s’ oppose à des délais de paiement. M. [Y] [G] a été assisté et Mme [N] [V] a été représentée. Ils soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de : A titre principal : Voir dire que faite de montant stipulé, les provisions sur charges ne sont pas dues Voir débouter la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusionsVoir constater que l’obligation de rembourser les charges locatives pour 2020, 2021 et 2022 de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] est éteinte ou à titre subsidiaire , voir débouter la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de ses demandes en paiement des charges 2020 et 2021 Voir condamner la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à restituer la somme de 2013 euros à M. [Y] [G] et Mme [N] [V] , avec intérêts légaux à compter du 09/04/2021 A titre subsidiaire : Voir étaler la dette en 36 mensualités à compter du délibéré de la décision Voir prononcer l’irrecevabilité de la demande de résolution judiciaire du bail de la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES , faute de notifocation au Préfet A titre infiniment subsidiaire :Voir débouter la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de sa demande de résiliation judiciaire du bail Voir débouter la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de l'ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions En tout état de cause : Voir condamner la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à M. [Y] [G] et Mme [N] [V] la somme de 2000 euros chacun au titre du caractère abusif de la présente procédureVoir condamner la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à M. [Y] [G] et Mme [N] [V] chacun la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens Voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit M. [Y] [G] et Mme [N] [V] sollicitent de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer, faute de provision sur charges contractuellement due en 2020 et 2021. Ils font état de terme suspensif pour le paiement des charges jusqu’au justificatifs à produire en sus du décompte par nature de charges, et en l’absence de mise à disposition de ces justificatifs d’une absence d’exigibilité des charges par le terme extinctif prévu au contrat en année N+1. Ils concluent à l’irrecevabilité de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, faute de dénonciation au Préfet de la demande, ou si elle est jugée recevable au débouté, en l’absence de manquement grave à leurs obligations, les loyers étant payés. Ils sollicitent le cas échéant si des sommes sont dues, des délais de paiement.Ils demandent en outre des quittances des sommes payées. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe . En délibéré sur autorisation, le bailleur a joint la dénonciation au Préfet de l’assignation. Sur les demandes de communication des pièces afférentes aux charges, selon la pièce 29 des défendeurs, la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES soutient que le syndic a été interrogé dès le mois de novembre 2023 , sans réaction de celui-ci , si bien que le bailleur a saisi un commissaire de justice pour faire sommation de communiquer ces éléments . la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES sollicite donc un délai supplémentaire pour les obtenir . Par note en réponse, M. [Y] [G] et Mme [N] [V] expose que la dénonciation de l’assignation a été effectuée le 20/07/2021 pour la demande en acquisition de la clause résolutoire, mais n’a pas été réitérée pour la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail formée par demande additionnelle selon les dernières conclusions, si bien que selon l’esprit des textes en la matière, l’irrecevabilité est encourue. M. [Y] [G] et Mme [N] [V] constatent que la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES n’a pas communiqué les justificatifs des charges réclamés, si bien qu’il a envisagé une sommation au syndic, ce qui le confirme. Ils s’opposent à tout délai supplémentaire, la demande au syndic datant de novembre 2023 , mais sans diligence depuis lors , en rappelant le caractère tardif de la régularisation des charges 2020 et 2021. Ils considèrent dilatoire cette demande, compte-tenu de la durée de la procédure. Une autre note a été adressée le 17/07/24 par le bailleur aux défendeurs seuls, selon la réponse de leur conseil du 23/07/24, sans copie au Tribunal. En vertu de l’article 16 du CPC, les défendeurs demandent de la voir écarter des débats. MOTIFS DE LA DECISION Sur le contradictoire : La note autorisée avec sa réponse ont été adressées dans les délais prévus (15 jours après les débats, puis 15 jours en réponse). Aucune autre note n’a été autorisée postérieurement. Il convient donc d’écarter des débats toutes notes et pièces postérieures au 03/07/24. Sur la recevabilité : En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 16/02/2021pour signaler les impayés. Par ailleurs en vertu de l’article 24 IV de la loi du 06/07/89 en vigueur lors de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail , il est disposé que : Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. L’article précité distingue des demandes principales les demandes additionnelles ou reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, qui nécessitent également dénonciation au Préfet. Or contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, l’assignation du 19/07/2021 comprend bien une demande principale en acquisition de la clause résolutoire du bail, mais également une demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Il ne s’agit donc pas d’une demande additionnelle nouvelle qui aurait été formée par les dernières conclusions récapitulatives lors de l’audience des débats du 03/06/2024. La SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES est donc recevable en son action, l’assignation ayant été dénoncée au préfet de [Localité 7] deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III et IV de la loi du 06/07/89 en vigueur à cette époque . Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire : Le commandement de payer délivré le 12/ 02/ 2021 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. M. [Y] [G] et Mme [N] [V] font valoir la nullité du commandement de payer au vu du caractère non fondé de la demande au titre de la provision sur charges , non prévue contractuellement. Ils exposent qu’aucune explication du montant de la provision n’a été donné de manière explicite, qu’ils ont payé la somme de 2013 euros le 08/04/2021 pour éviter le contentieux. Ils en ont demandé remboursement et ont saisi la Commission départementale de conciliation des baux qui a rendu un avis en l’absence de conciliation. Ils indiquent que les régularisations 2020 et 2021 sont tardives et imprécises sur les quotes-parts, dénués de pièces justificatives. Ils estiment que le commandement est nul pour ne pas faire figurer le montant mensuel des charges, et de nul effet , car la provision a été fixée par le bailleur sans accord des parties. Ils rappellent avoir réglé les causes de ce commandement le 08/04/2021, le chèque étant encaissé seulement le 01/05/2021. La SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES estime les provisions dues, en faisant état de la période de pandémie ayant retardé l’établissement des comptes 2020 et 2021, ceux-ci étant effectués cependant dans les délais légaux et conteste le fait que l’article I.3 du bail puisse contenir un terme extinctif. L’article 24 de la loi du 06/07/89 prévoit que le commandement de payer mentionne le montant mensuel du loyer et des charges . Eu égard au bail HLM conclu, seul le loyer hors charges est stipulé. Il est évoqué par le bailleur dans sa réponse aux locataires du 23/10/2023 une présentation du « détail des provisions pour charges » signé lors de l’entrée dans les lieux, mais ce document n’a pas été produit par le bailleur en cours d’instance. Le contrat dans sa clause I. 3 stipule bien la possibilité de réclamer au titre des charges récupérables des provisions en attente de la régularisation annuelle. Toute modification de leur montant doit être accompagnée de la communication des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation et d’un état prévisionnel des dépenses. Ces provisions peuvent être modifiées en cours d’année, sous réserve pour l’organisme de donner toute précisions justifiant cette modification. Il en résulte que la possibilité de fixer une simple provision sur charges en cours de bail appartient au bailleur, si elle n’est pas fixée contractuellement dès la conclusion du bail. Il est manifeste que la mise en location datant de l’année 2020, selon les mails échangés pendant le confinement sur ces provisions sur charges, il n’existait pas de régularisation antérieure et que seule une base fondée sur le budget prévisionnel des dépenses était envisageable. Le locataire avait réclamé des justificatifs des calculs opérés pour la provision, qui ont été indiqués le 28/04/2020 être faits sur la base de la surface habitable du logement pour chaque catégorie de charges (générales : 1.30€/m², chauffage : 0.70€/m², ascenseur :0.20€/m², eau froide : 0.40€/m² et eau chaude : 0.70€/m²). Il est précisé que le budget prévisionnel lui-même ne peut être envoyé, du fait du confinement, seul le syndic pouvant le gérer dans la première réponse du bailleur. Cette appréciation sur la base de la surface habitable a été confirmée le 11/06/2020, du fait de la première année de mise en location, sans contestation d’ailleurs du locataire lors de sa réponse ce jour-là. Mais la fixation de la provision selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 06/07/89 doit se faire selon les résultats antérieurs ou selon le budget prévisionnel pour une personne morale ou un immeuble soumis au régime de la copropriété en l’absence de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Si pendant le confinement, il ne pouvait pas être adressé immédiatement le budget prévisionnel prévu par le syndic pour expliquer le calcul de la provision sur charges, qui n’avait pas été expliqué lors de la signature du bail , comme le bailleur l’a reconnu dans un mail du 11/06/2020, il pouvait l’être après cette période et avant la délivrance d’un commandement de payer en tout état de cause. Le bailleur n’a pas d’ailleurs fait état dans sa réponse d’un calcul du budget prévisionnel qui serait proportionné à la surface habitable du logement. Or soit le budget prévisionnel s’appuie sur des dépenses réelles antérieures , soit sur des critères de calcul proportionnés s’il est nouveau. Faute de toute précision par rapport au budget prévisionnel, qui aurait permis de déterminer comment le prix par m² de surface habitable avait été calculé, le bailleur a imposé une provision sur charges, qui n’était pas juridiquement fondée et était donc contestable, même si des dépenses étaient bien évidemment engagées. Le commandement de payer est donc nul et de nul effet, puisque ne portant que sur des provisions sur charges impayées, contestables selon les motifs retenus ci-avant. Au surplus, le commandement date du 12/02/2021 pour la somme de 2013 euros. Or M. [Y] [G] et Mme [N] [V] justifient avoir payé la somme de 2013 euros par chèque adressé par LRAR reçue le 09/04/2021, selon le tampon du bailleur aposé sur l’AR. Lors de paiement par chèque, la date de réception du chèque vaut paiement sous réserve de son bon encaissement, ce qui est le cas en l’espèce. La SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES sera déboutée de sa demande en acquisition de la clause résolutoire en conséquence. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail : En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil. En application de l’article 7a de la loi du 06/07/89, le loyer et les charges doivent être payées au terme convenu. Le bailleur soutient que l’article I.3 du bail ne constitue ni une clause suspensive du paiement des charges ni extinctive. M. [Y] [G] et Mme [N] [V] font valoir selon les dispositions combinées des articles 23 de la loi du 06/07/89,et 1305 et 1305.3 du code civil, que le bail prévoit un terme suspensif du paiement des charges à la présentation des justificatifs aux locataires, que la clause I.3 du bail a fixé un terme extinctif à l’obligation du bailleur de présenter les justificatifs des charges au 31/12 de l’année N+1. Ils en déduisent que les états des charges 2020 devaient être présentés avant le 31/12/2021 et 2021 avant le 31/12/2022 et que de ce fait le terme convenu étant expiré, l’obligation est éteinte. Le bail a seulement rappelé l’obligation de régularisation annuelle des charges, avec le mode de répartition entre les locataires concernés. Mais il n’a pas stipulé de clause distincte de celle prévue par l’article 23 de la loi du 06/07/89, applicable au bail HLM, et n’ a donc pas prévu de terme d’extinction du droit du bailleur à réclamer les charges. Il est considéré que la régularisation annuelle des charges n’est pas sanctionnée et peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge, mais que le paiement ne peut être obtenu que dans la limite de la prescription de l’action (civ 3ème, 28/06/2018). Il est d’ailleurs prévu que si la régularisation n’a pu avoir lieu avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement peut à la demande du locataire être fait par douzième. Cette possibilité ouverte par l’article 23 dernier alinéa de la loi du 06/07/89 démontre donc que la régularisation peut avoir été différée, sans priver le bailleur de paiement, mais en devant tenir compte de la situation du débiteur qui se voit exposer à des dettes de régularisations cumulées le cas échéant. La régularisation des charges 2020 a été faite le 20/09/2023 et celle de 2021 le 14/11/2023. Lors de la réception des décomptes de régularisation des charges 2020 en septembre 2023, M. [Y] [G] et Mme [N] [V] ont demandé le détail des quotes-parts, les motifs des calculs des charges de chauffage, et à la réception de la régularisation des charges 2021, en novembre 2023, ils ont par mail du 16/11/2023 demandé l’ensemble des pièces justificatives. En vertu de l’article 23 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit : Un mois avant la régularisation communiquer le décompte par nature de charges et dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décretDurant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires Il est donc prévu une étape de précision des comptes de régularisation des charges, avec détail des modes de répartition et précision sur charges de chauffage et eau chaude, collective ou individuelle, mais également une étape pendant laquelle doivent être mis à disposition les pièces justificatives. Dans le cas de copropriété, il appartient au bailleur de faire diligence auprès du syndic pour obtenir ces justificatifs et proposer des modalités de consultation pour les locataires. M. [Y] [G] et Mme [N] [V] ont sollicité ces documents justificatifs en novembre 2023; la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a adressé au syndic une demande de pièces le 27/11/2023, lequel l’a envoyé à son service comptable . Cependant aucune relance n’a été adressée depuis lors à ce syndic NEXITY du [Adresse 5] [Localité 2], par le bailleur, avant la présente audience. La seule diligence visant à faire délivrer une sommation de faire au syndic par la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, en date du 17/06/2024, ne peut dispenser la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de son obligation légale de rendre compte à son locataire, dans les 6 mois de l’envoi des décomptes, des pièces justificatives réclamées. En délibéré la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a demandé un délai supplémentaire pour obtenir le résultat de cette sommation, mais il n’est pas possible de faire reposer sur les défendeurs la responsabilité des délais mis pour relancer le syndic sur la question des pièces justificatives des dépenses. La demande de prorogation de délibéré à ce titre sera rejetée. Dans ces conditions, la demande au titre des charges 2020 et 2021 et des provisions sur charges est mal fondée. Pour la période postérieure, il n’a pas été encore effectué de régularisation des charges locatives. La communication des résultats antérieures est cependant adressée aux locataires désormais ; bien que comprenant des postes qui sont sur le fond en partie contestés, ladite communication n’interdit pas au bailleur de réclamer des provisions, son obligation de justification des calculs et mode de répartition, de mise à disposition des pièces justificatives demeurant à terme une obligation envers le locataire, lors de la régularisation à venir. Pour 2020, le résultat est de 1388.64 euros, et pour l’eau de 154.20 euros pour l’eau chaude individuelle et de 170.55 euros pour l’eau froide et pour 2021 de 1672.68 euros pour l’eau de 456.21 euros pour l’eau chaude individuelle et de 281.20 euros pour l’eau froide. La provision réclamée en 2022 est : 79.30+42.70+12.20 =134.20 € Eau froide : 24.20 €Eau chaude : 42.70 € La provision réclamée depuis décembre 2022 est : 91.20+53.38+14.03 = 158.61 € Eau froide : 24.40 €Eau chaude : 42.70 € Elles sont donc en adéquation avec ces résultats et exigibles. Il en résulte que M. [Y] [G] et Mme [N] [V] restent redevables de la somme de 5676.78 euros, hors frais de poursuites, qui ont été décomptés et restitués. Quelques retards de paiement ont amené à des paiements décalés de loyers et le loyer révisé n’est pas totalement payé depuis janvier 2024. Cependant eu égard aux circonstances de l’exécution du bail par les parties, le manquement de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] à leurs obligations n’est pas suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail. La SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES sera déboutée de sa demande à ce titre et des demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles, indemnité d’occupation. Il convient de condamner solidairement M. [Y] [G] et Mme [N] [V] à payer à la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 5676.78 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 03/06/2024. Il convient de leur accorder des délais de paiement en 10 mensualités de 567 euros en sus du loyer courant selon les modalités au dispositif, pour tenir compte des situations respectives du bailleur et du locataire et de la solvabilité de ceux-ci. Sur la demande de restitution de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] de 2013 euros : La somme de 2013 euros a été payée pour les causes du commandement portant sur les charges, elle doit donc être restituée à M. [Y] [G] et Mme [N] [V]. M. [Y] [G] et Mme [N] [V] sera condamnée à payer à M. [Y] [G] et Mme [N] [V] la somme de 2013 euros avec intérêts au taux légal à compter du 03/06/2024. Sur la demande de quittances : En application de l’article 21 de la loi du 06/07/89 : Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. La SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES fait valoir que du fait de la contestation sur les provisions sur charges puis des charges 2020 et 2021, elle ne peut modifier les quittances. M. [Y] [G] et Mme [N] [V] estiment que les charges 2020 et 2021 n’étant pas dues, les loyers étant réglés, ils demandent la régularisation de leurs quittances locatives. Eu égard aux motifs précités, il convient de considérer que les loyers et charges sont réglés jusqu’en décembre 2021 et d’ordonner à la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de délivrer des quittances rectificatives depuis le 26/02/2020 jusqu’au 31/12/2021. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] pour procédure abusive : En application de l’article 1240 et 32-1 du code de procédure civile, en cas d’action abusive ou dilatoire, des dommages et intérêts peuvent être accordés outre une amende civile d’un maximum de 10000 euros. M. [Y] [G] et Mme [N] [V] soutiennent que la procédure a été initiée de manière abusive, dans une volonté d’intimidation du bailleur malgré leurs demandes de précision et sollicitent chacun une somme de 2000 euros de dommages et intérêts. La SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES pour s’y opposer fait valoir que les défendeurs ne justifient pas des préjudices subis et rappellent des tentatives de rapprochement, notamment devant la Commission départementale de conciliation des baux. L’action qui a été entamée par la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES pour faire valoir ses droits est partiellement fondée, si bien qu’elle n’apparait pas abusive ou intentée dans une intention de nuire. Les défendeurs ont pu également faire état de leurs moyens de défense et n’ont avancé qu’une somme alors qu’ils sont redevables de partie des sommes réclamées. Il convient de débouter M. [Y] [G] et Mme [N] [V] de leur demande de dommages et intérêts. Sur les dépens : Il y a lieu de partage les dépens par moitié entre les parties, incluant les frais de l’assignation, de signification de la décision, hors frais de commandement demeurant à la charge de la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES intégralement. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile : En équité, il convient de débouter la SA HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. La demande de M. [Y] [G] et Mme [N] [V] en application de l'article 700 du code de procédure civile est en équité à accueillir pour partie, puisque pour assurer leur défense face à un bailleur institutionnel, ils ont dû faire l’avance de frais exposés non compris dans les dépens. La SA HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES [V] sera condamné à leur payer une somme totale de 1000 euros de ce chef. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe : DIT n’y avoir lieu à prorogation du délibéré ECARTE des débats toutes notes et pièces postérieures au 03/07/2024 DECLARE la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES recevable à agir tant sur la demande en acquisition de la clause résolutoire que sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour le bail portant sur les lieux situés au [Adresse 1] [Localité 4] DIT que les charges 2020 et 2021 ne sont pas dues par M. [Y] [G] et Mme [N] [V] faute de fixation de la provision sur la base du budget prévisionnel et de justificatifs des régularisations des charges sollicités DIT que le commandement de payer du 12/02/2021 est nul et de nul effet DEBOUTE en conséquence la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de sa demande en acquisition de la clause résolutoire DEBOUTE la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et des demandes accessoires en en expulsion, séquestration des meubles, indemnité d’occupation. CONDAMNE solidairement M. [Y] [G] et Mme [N] [V] à payer à la SA HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, la somme de 5676.78 euros au titre des loyers et charges dus entre le 01/01/2022 et le 30/ 05/ 2024, avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03/06/2024 AUTORISE M. [Y] [G] et Mme [N] [V] à s'acquitter de la dette par 10 mensualités de 567 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible CONDAMNE la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à M. [Y] [G] et Mme [N] [V] la somme de 2013 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 03/06/2024 ORDONNE à la SA HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de délivrer à M. [Y] [G] et Mme [N] [V] des quittances rectificatives pour les loyers et charges payés du 26/02/2020 au 31/12/2021 DEBOUTE M. [Y] [G] et Mme [N] [V] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, PARTAGE les dépens par moitié entre les parties qui comprendront le coût de l’assignation, de signification de la décision, hors coût du commandement de payer demeurant intégralement à la charge de la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES DEBOUTE la SA HLM RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile CONDAMNE la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à M. [Y] [G] et Mme [N] [V] la somme totale de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile LE GREFFIER LE PRESIDENT