Tribunal judiciaire, 25 avril 2025. 24/04436

RG 24/04436 MINUTE N° : JUGEMENT DU 25 Avril 2025 N° RC 24/04436 DÉCISION contradictoire et en premier ressort S.A. ICF ATLANTIQUE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°B 775 690 886 ET : [P] [Y] [W] [U] Débats à l'audience du 20 Février 2025 Le Copie executoire et copie à : Maître Vieillemaringe Copie à : Mme [Y] M. [U] Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6] Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] TENUE le 25 Avril 2025 Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 20 Février 2025 DÉCISION : Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : S.A. ICF ATLANTIQUE, immatriculée au RCS de TOURS sous le n°B 775 690 886, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Maître Vieillemaringe, avocat au barreau de TOURS D'une Part ; ET : Madame [P] [Y], demeurant [Adresse 2] comparante Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 2] comparant D'autre Part ; EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 mai 2022, la SA ICF ATLANTIQUE a consenti à Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 272,65 € hors charges. Le 22 décembre 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] ; - dire et juger en conséquence que Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] se trouvent être occupants sans droit ni titre à compter du 23 février 2024 ; - l'expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation solidaire de Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] au paiement de la somme de 2 541,34 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 8 septembre 2024, avec intérêt légal à la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci et, à la date de l’assignation pour le surplus ; - la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à l’entière libération des lieux ; - la condamnation solidaire de Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée ; - la condamnation solidaire de Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 300,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - la condamnation solidaire de Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] aux entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, les frais de signification des actes de commissaire de justice dont l’assignation, les frais de notification et de dénonciation à la CCAPEX. L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 25 septembre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience. A l’audience, la SA ICF ATLANTIQUE - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 041,34 €. Elle indique avoir signé un accord en juin 2024 avec les locataires afin de régulariser la dette de façon amiable. Elle demande au tribunal d’accorder des délais de paiement aux locataires conformément à l’accord signé entre eux avec suspension des effets de la clause résolutoire. Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 25 septembre 2024 signifiés à étude, Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] ont comparu à l’audience et ont déclaré avoir deux enfants de 3 et 1 ans à charge. Monsieur [U] [W] travaille en qualité de routier en CDI et perçoit un revenu mensuel de 2 100,00 €. Madame [Y] [P], quant à elle, est en congé parental et perçoit la somme de 790,00 € par mois de la CAF. Ils sollicitent des délais de paiement. Par une note en délibéré sollicitée par le juge des contentieux de la protection à l’audience, le bailleur a produit, par l’intermédiaire de son conseil, les avis d’échéance de juillet et août 2024 ainsi que ceux de février et de mars 2025, le décompte produit à l’audience n’étant pas suffisamment détaillé. L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 25 septembre 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 25 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 17 mai 2022 aux termes duquel il est prévu à l'article 9 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 à Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] et portant sur la somme de 1 310,45 € dont 1195,26 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 23 février 2024. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur produit le bail signé le 17 mai 2022, le commandement de payer délivré le 22 décembre 2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 2 041,34 € à la charge des locataires. Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 313,77 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il apparaît que le décompte produit n’est pas suffisamment détaillé et que le montant des échéances varie quasi mensuellement. Par une note en délibéré du 6 mars 2025 communiquée aux défendeurs par courrier recommandé avec accusé réception, le bailleur produit les avis d’échéance de juillet et août 2024 ainsi que ceux de février et mars 2025 justifiant des variations de loyer apparaissant sur le décompte du fait des charges prélevées. Il ressort également du décompte susvisé que des loyers logement supplémentaire sont imputés aux locataires à hauteur de 46,50 € en octobre 2024, de 46,48 € en août et septembre 2024 et de 5,77 € en octobre 2023 sans qu’aucun justificatif ne soit produit par le bailleur concernant ces sommes. Ainsi, la somme de 145,23 € sera déduite du décompte à ce titre. En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 1 582,34 € (2 041,34 € - 313,77 € - 145,23 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 20 février 2025. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] ont justifié de sa situaton familiale et sociale à l'audience. Ils ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur verse aux débats l'accord de règlement mis en place avec les locataires à hauteur de 100,00 € par mois en sus du loyer. Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] ont repris les paiements avant l'audience et ce depuis août 2024, et que l'échéancier mis en place avec le bailleur est respecté permettant ainsi de réduire le montant de la dette locative. Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P]. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies au 23 février 2024 ; Condamne solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] à payer à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 1 582,34 € (MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 février 2025 ; Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] à se libérer de sa dette de 1582,34 € en 15 mensualités de 100,00 € et le solde à la 16ème échéance ; Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ; Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact: 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3 - qu’à défaut par Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 8], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 4 - Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit; Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile; Condamne in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [P] aux entiers dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,