Tribunal judiciaire, 25 juin 2025. 25/00501

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [F] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emmanuel NOMMICK Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 25/00501 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZKM N° MINUTE : 9 JUGEMENT rendu le 25 juin 2025 DEMANDERESSE S.A. [Adresse 4], [Adresse 1] représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [F] [I], [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 avril 2025 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 25 juin 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00501 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZKM EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par actes sous seing privé des 3 juin 2014, la société anonyme d’HLM ERIGERE a consenti un bail d’habitation à [F] [I] et [Z] [I], sur un appartement n°66, situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450,08 euros, ainsi qu’une provision pour charges de 195,68 euros, et un bail sur un emplacement de stationnement n°9048, [Adresse 3], moyennant un loyer de 54,75 euros et une provision pour charges de 5,85 euros. Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à [F] [I] un commandement de payer la somme principale de 6.775 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [F] [I], le 14 août 2024. Par assignation du 30 décembre 2024, la société anonyme d’[Adresse 6] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement voir prononcer la résiliation des baux aux torts et griefs de la défenderesse, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [F] [I], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, due jusqu’à libération des lieux, ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais de la locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : Une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel révisé, augmentée des charges, réévalué conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, 8.702,80 euros à titre de l’arriéré locatif, arrêté au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024 sur la somme de 6.775 euros et depuis l’assignation pour le surplus, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Elle a sollicité la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d’une année et le rejet de tout délai. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 janvier 2025. Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu avant l’audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 29 avril 2025, la société anonyme d’HLM ERIGERE, représentée par son conseil, a indiqué s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de l’augmentation de la dette s’élevant à la somme de 20.879 euros, après application du surloyer de solidarité, et 2.429,14 euros en dehors de toute application du surloyer de solidarité, hors frais de contentieux. [F] [I] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude. Une personne physique, déclarant être la nièce de la défenderesse, non munie d’un pouvoir de représentation, s’est présentée. Cette comparution n’a pas été jugée valable. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société anonyme d’[Adresse 6] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant [F] [I]. Elle a précisé que les baux étaient au seul nom de [F] [I]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société anonyme d’HLM ERIGERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6.775 euros n’a pas été réglée intégralement par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 octobre 2024. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas remplie et la défenderesse ne produit aucune pièce justificative de sa situation ou de ses revenus et patrimoine. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, de sorte que cette demande sera rejetée. 2. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. [F] [I] sera donc condamnée à verser à la société anonyme d’HLM ERIGERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, réévalué conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers, soit la somme mensuelle de 712,17 euros en mars 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 712,17 euros, à partir du 15 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme d’HLM ERIGERE ou à son mandataire. 3. Sur la dette locative En l’espèce, la société anonyme d’[Adresse 6] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, [F] [I] lui devait la somme de 2.429,14 euros, hors supplément de loyer de solidarité et hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements intervenus et non pris en compte. [F] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure. En application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d’une année. 4. Sur les frais du procès [F] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 14 août 2024, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et de l’assignation du 30 décembre 2024. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire, de droit, sera maintenue. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 3 juin 2014 entre la société anonyme d’HLM ERIGERE, d’une part, et [F] [I], d’autre part, concernant l’appartement n°66, situé [Adresse 5] et l’emplacement de stationnement n°9048, situé [Adresse 3], sont résiliés depuis le 14 octobre 2024, DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [F] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à [F] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux, appartement n°66, situé [Adresse 5] et emplacement de stationnement n°9048, situé [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE [F] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 712,17 euros, correspondant au loyer et aux provisions pour charges mensuelles respectives, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, qu’elle sera réévaluée conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers et qu’elle sera due jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE [F] [I] à payer à la société anonyme d’[Adresse 6] la somme de 2.429,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année ; DEBOUTE la société anonyme d’HLM ERIGERE du surplus de ses demandes, notamment de sa demande d’expulsion sous astreinte, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE [F] [I] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 août 2024 et celui de l'assignation du 30 décembre 2024, DEBOUTE la société anonyme d’[Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge