Tribunal judiciaire, 09 décembre 2024. 23/07630

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 01 N° RG 23/07630 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XOEI JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2024 DEMANDERESSE : S.A.R.L. ECO ALTERNATIV Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Camille DESBOUIS, avocat au barreau de DOUAI DÉFENDERESSE : S.C.I. MG-FOCH Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Nordine HAMADOUCHE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire, Greffier : Benjamin LAPLUME, DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Juin 2024 ; A l’audience publique du 14 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Décembre 2024. JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 8 août 2014 reçu par Maître [G] [L], notaire à [Localité 4], la S.C.I. MG-Foch a donné à bail à la S.A.R.L. Eco Alternativ, un entrepôt sis à [Adresse 3], moyennant le règlement d'un loyer annuel de 9 600 euros HT, payable mensuellement d’avance le premier de chaque mois et d’une provision sur charges mensuelle de 84 euros. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 15 août 2014.   Un sinistre est survenu le 5 août 2019 et a fait l’objet de déclarations aux assurances des parties.   Saisi à l'initiative de la S.A.R.L. Eco Alternativ, par ordonnance du 11 mai 2021, le juge des référés a ordonné une expertise des désordres résultant du sinistre. Par exploit d’huissier délivré le 23 août 2023, la SARL Eco Alternativ a assigné la société MG-Foch devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail commercial, les locaux étant devenus impropres à leur destination. Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 janvier 2024, la SARL Eco Alternativ demande à la juridiction de : Juger recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions et y faire droit ; Juger que consécutivement au sinistre du 5 août 2019, les locaux objet du bail commercial du 8 août 2014 se sont trouvés être impropres à leur destination ; En conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 5 août 2019 ; Juger que la société MG Foch ne s’oppose pas à la résiliation du bail de plein droit à la date du 5 août 2019 ; Débouter la société MG Foch de ses demandes plus amples ou contraires ; Condamner la société MG Foch à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que cet entrepôt servait au stockage de ses matériels et matériaux (inserts, poêles, pompes à chaleur…) et que suite au sinistre, le local est devenu impropre à sa destination puisqu’elle ne peut plus stocker son matériel sans risque, faute de couverture pouvant protéger des intempéries, des dégradations ou encore des vols. Elle invoque qu’elle a été contrainte d’agir en justice pour constater la résiliation de plein droit du bail, faute d’accord du bailleur sur ce point lors de leurs précédents échanges.   Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2024, la SCI MG-Foch s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite du tribunal de : Juger qu’il n’est saisi d’aucune demande et d’aucun litige ; Débouter la SARL Eco Alternativ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation au titre des frais et dépens. Elle soutient que le tribunal n’est saisi d’aucune prétention puisqu'elle ne conteste pas la résiliation de plein droit du bail commercial depuis le 5 août 2019, en application des clauses de celui-ci. Elle considère qu’il n’est pas nécessaire de l’acter par un formalisme particulier et qu'elle a cessé de réclamer les loyers au preneur depuis la survenance du sinistre. Elle affirme que les demandes de dire et juger que les locaux sont impropres à la destination et de constat de la résiliation de plein droit ne peuvent être considérées comme des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.   La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 14 juin 2024 avec fixation de l'affaire à l'audience du 10 mars 2025 puis avancée par mention au 14 octobre 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 décembre 2024.   MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur le constat de la résiliation du contrat de bail Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Selon l'article 12 du même code, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. La demande tendant à juger que les locaux se sont trouvés être impropres à leur destination constitue un simple moyen au soutien de la véritable prétention qui est la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail au 5 août 2019, de sorte qu'il n'y a pas lieu à statuer sur cette question du caractère impropre des locaux. En revanche, la question du constat de la résiliation de plein droit du bail à une certaine date constitue effectivement une prétention qui doit être tranchée. L’article 1722 du code civil énonce que « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut suivant les circonstances, demander une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un ou l’autre cas il n’y a lieu à aucun dédommagement ».   En l'espèce, le contrat de bail prévoit dans son paragraphe intitulé « Cas fortuit – Force majeure » une clause ainsi rédigée : « Cas fortuit – Force majeure – Si les locaux objets du présent bail venaient à être détruits en totalité ou déclarés insalubres par cas fortuit, force majeure, vétusté, vices de construction ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit sans aucune indemnité de part ni d’autre. Si lesdits locaux n’étaient détruits ou rendus inutilisables que partiellement, le preneur pourrait obtenir une réduction du loyer en fonction des surfaces détruites. Cependant, si la destruction partielle devait rendre les locaux impropres à leur destination, le bail sera alors résilié de plein droit sans aucune indemnité de part ni d’autre ».   Le paragraphe « Destination des lieux loués » énonce que « Les locaux faisant l’objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur à l’exploitation de son commerce de vente de poêles à granulés, stockage des marchandises, à l’exclusion de tout autre, même temporairement ».   Le rapport d’expertise de la protection juridique du preneur daté du 23 août 2019 ainsi que le procès-verbal d’audition de celui-ci du 9 septembre 2019 permettent d’établir que le bien objet du bail commercial a subi un sinistre par l’effondrement d’une partie de sa couverture le 5 août 2019. Le rapport énonce au titre de ses constatations que « la première rangée de tôles du versant de toiture en pente vers le bâtiment ACIP est endommagée et plusieurs de ces tôles sont cassées ».   Aucun élément n’est apporté aux débats quant à une remise en état du bien objet du contrat de location, postérieurement au sinistre.   D’ailleurs, dans ses conclusions, le bailleur ne conteste pas la résiliation de plein droit du bail commercial au 5 août 2019, date de survenance du sinistre et affirme avoir cessé de réclamer les loyers depuis la survenance de celui-ci en ce qu’il rendait impossible l’utilisation des locaux pour des raisons indépendantes de la volonté des parties au contrat de location.   L’article 1722 du code civil et les clauses du contrat de bail doivent trouver application en l’espèce, considérant que le sinistre, s’il n’a pas détruit en totalité l’immeuble, a rendu les locaux impropres à leur destination en raison de l’impossibilité pour la locataire de les utiliser en l’absence de couverture complète de l’immeuble, cette impossibilité d’en faire un usage conforme à leur destination équivalant à leur destruction totale.   En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 8 août 2014 entre la société MG-Foch et la société Eco Alternativ, à la date de survenance du sinistre, le 5 août 2019.   II- Sur les demandes accessoires   Sur les frais irrépétibles et les dépens   La société Eco Alternativ reproche à la bailleresse d’avoir fait preuve de résistance abusive en la contraignant à engager une instance judiciaire pour obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial et sollicite la condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il ressort de la pièce 5 de la requérante qui correspond à un courrier du conseil de la société Reatub adressé à l'expert judiciaire désigné pour évaluer les dégâts et rechercher la cause du sinistre, que la S.C.I. MG-Foch a adopté une position contradictoire en réclamant un préjudice lié à la recherche d'un nouveau locataire et en soutenant que le bail n'est pas résilié et que les loyers demeurent exigibles auprès de la société Eco Alternativ. La société MG-Foch ne produit aucune pièce attestant de ce qu'elle aurait avisé son preneur de ce qu'elle acquiesçait à la résiliation de plein droit du bail. Dès lors, le recours à justice de la société Eco Alternativ, pour obtenir cette reconnaissance de la résiliation du bail à date certaine et lui permettre de solliciter son indemnisation par l'assureur apparaît justifié. En conséquence, la société MG-Foch supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros.   PAR CES MOTIFS   Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,   CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 5 août 2019 du bail liant la société MG-Foch à la société Eco Alternativ portant sur le local commercial situé à [Adresse 3] ;   CONDAMNE la société MG-Foch à payer à la société Eco Alternativ la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;   DÉBOUTE la société Eco Alternativ de ses autres demandes ;   DÉBOUTE la société MG-Foch de ses autres demandes ;   CONDAMNE la société MG-Foch aux dépens de la présente instance.   LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Benjamin LAPLUME Aurélie VERON