Cour d'appel, 14 juin 2023. 21/16433

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 JUIN 2023 N° 2023/ 266 N° RG 21/16433 N° Portalis DBVB-V-B7F-BINVI S.C.I. BLACK G C/ [O] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Anne Cécile NAUDIN Me Juliette MOUGNIOT Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 02 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00605. APPELANTE S.C.I. BLACK G prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège social sis et encore domicile élu chez son mandataire immobilier, le Cabinet CEPROGIM COLIN S.A.S.U, dont le siège social est à [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège social sis [Adresse 7] représentée par Me Anne Cécile NAUDIN, membre de l'association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [O] [V] née le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/013176 du 10/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Juliette MOUGNIOT, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par contrat du 13 avril 2018, la SCI BLACK G a donné à bail à Mme [O] [V] un appartement de 45,64 m² de type T3, situé [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant un loyer de 520 euros et des provisions sur charges de 60 euros par mois. Le bail stipulait le versement par la locataire d'un dépôt de garantie de 520 euros. Evacué par ses occupants dès le ler octobre 2019, l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril grave et imminent le 4 novembre 2019 par la ville de [Localité 10]. Soutenant avoir effectué à l'égard de sa locataire plusieurs propositions de relogement, toutes refusées, la SCI BLACK G a, par acte d'huissier du 28 janvier 2021, fait assigner Mme [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation du 13 avril 2018 à effet au ler octobre 2019, jour où trois propositions de relogement ont été faites à la locataire qui les a refusées sans justification ; - condamner Mme [O] [V] à payer à la SCI BLACK G la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts ; - condamner Mme [O] [V] à payer la somme de 1 500 euros en application de 1'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens 'et plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure' ; - condamner Mme [O] [V] à supporter les frais d'exécution, y compris les sommes retenues par l'huissier dans 1'hypothèse d'une exécution forcée. Par jugement rendu le 2 novembre 2021, le Tribunal a : PRONONCE la résolution du bail conclu le 13 avril 2018 entre la SCI BLACK G et Mme [O] [V] sur l'appartement situé [Adresse 6] à [Localité 10], à compter du 20 décembre 2019 ; CONDAMNE la SCI BLACK G à payer à Mme [O] [V] la somme de 520 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; DEBOUTE la SCI BLACK G de sa demande de dommages-intérêts ; CONDAMNE la SCI BLACK G à payer à Mme [O] [V] la somme de 2 500 euros en réparation de ses préjudices moral et matériel ; DEBOUTE Mme [O] [V] de sa demande d'indemnités au titre de l'article L521-3-1 II du code de la construction et de l'habitation ; DEBOUTE la SCI BLACK G de ses demandes formulées au titre de l'article 700 et des dépens, ainsi que de sa demande relative aux frais de l'exécution forcée : CONDAMNE la SCI BLACK G à payer à Mme [O] [V] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI BLACK G aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Par déclaration au greffe en date du 23 novembre 2021, la SCI BLACK G a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite : CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande d'indemnités au titre de l'article L521-3-1 du Code de la construction et de l'habitation. INFIRMER le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Marseille du 2 novembre 2021 en ce qu'il a : - retenu la date du 20 décembre 2019 comme date d'effet de la résolution du bail conclu le 13 avril 2018 - condamné la SCI BLACK G à restituer à Madame [V] la somme de 520 € au titre de la restitution du dépôt de garantie - condamné la SCI BLACK G à payer à Madame [V] la somme de 2.500 € en réparation des préjudices moral et matériel - condamné la SCI BLACK G à payer à Madame [V] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile - condamné la SCI BLACK G aux entiers dépens - débouté la SCI BLACK G de ses demandes au titre des dommages et intérêts - débouté la SCI BLACK G de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens. En conséquence, PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation du 13 avril 2018 à effet au 1er octobre 2019. CONDAMNER Mme [V] à payer à la SCI BLACK G la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. CONDAMNER Mme [V] à payer à la SCI BLACK G la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais exposés pour sa défense en appel. CONDAMNER Mme [V] au paiement des entiers dépens tant ceux de 1ère instance que d'appel (Article 696 du CPC) et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, ce compris les significations et procès-verbaux d'huissier dont distraction au profit de Me NAUDIN A l'appui de son recours, elle fait valoir : -qu'elle a effectué de nombreuses propositions de relogement conformes aux besoins de la locataire sans que cette dernière ne fasse connaître les raisons de son refus ce qui justifie que la bail soit résilié à la date du 1er octobre 2019 date du refus par la locataire de trois relogements, en toute connaissance de cause, et pas comme le juge de première instance l'a retenu à la date du 20 décembre 2019, -que la locataire s'est même abstenue de se présenter à des rendez vous, -qu'elle n'a donné aucune suite aux propositions de relogement pour se voir attribuer un logement gratuit par SOLIHA, -que ce comportement justifie l'allocation de dommages et intérêts, -que l'affaissement de plancher dans l'appartement n'est qu'une petite partie des désordres listés dans l'arrêté de péril, -que la locataire doit être déboutée de toute demande de préjudice moral ou matériel non justifié. Mme [V] conclut : Déclarer la SCI BLACK G infondée en son appel et dès lors la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Confirmer le jugement du 2 novembre 2021 en ce qu'il a : - Condamner la SCI BLACK G à payer à Mme [V] la somme de 520 euros au titre du dépôt de garantie ; - Débouter la SCI BLACK G de sa demande de dommages-intérêts ; - Condamner la SCI BLACK G à payer à Mme [V] la somme de 2500 euros en réparation de ses préjudices moral et matériel ; - Débouter la SCI BLACK G de ses demandes formulées au titre de l'article 700 et des dépenses, ainsi que de sa demande relative au frais de l'exécution forcé ; Faire droit à l'appel incident de Mme [V] en ce que : - la résolution du bail conclu le 13 avril 2018 entre la SCI BLACK G et Mme [V] a été prononcée à compter du 20 décembre 2019 ; - et en ce qu'elle a été déboutée au titre de sa demande d'indemnités au titre de l'article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation. Par conséquent, Infirmer partiellement le jugement du 2 novembre 2021 ; Juger qu'aucun logement décent n'a été proposé par la SCI BLACK G à Mme [V], Constater que Mme [V] a signé un nouveau contrat de bail du 29 juillet 2021 à effet au 1er août 2021, Constater que Mme [V] a adressé à la SCI BLACK G un courrier recommandé de résiliation du contrat de bail en date du 2 août 2021, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de cette date, En conséquence, Condamner la SCI BLACK G à verser à Mme [V] la somme de 1941,54 euros au titre de l'indemnité légale prévue par l'article L521-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, Débouter la SCI BLACK G de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation du 13 avril 2018 à effet au 1er octobre 2019, Dire que la SCI BLACK G ne rapporte aucune preuve concernant un quelconque préjudice causé par Mme [V], Débouter la SCI BLACK G de sa demande de condamnation de Mme [V] à payer la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts, Débouter la SCI BLACK G de sa demande de condamnation de Mme [V] à payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700, Débouter la SCI BLACK G de sa demande de condamnation de Mme [V] au paiement des entiers dépens, Enfin, débouter la SCI BLACK G de toutes ses demandes en principal, frais et accessoire. En tout état de cause, Condamner la SCI BLACK G au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle soutient : -que les offres de relogement faites par SMS le jour de l'évacuation ne sauraient être considérées comme des propositions décentes alors même qu'elle comprend mal le français, -que le logement de la rue d'Auphan ainsi que la cage d'escalier étaient en état d'insalubrité et de détérioration alors même qu'elle a trois enfants mineurs, -que des offres de logement ont été faites à son compagnon non titulaire du bail et ne sauraient donc être considérées comme valables, -que si elle ne s'est pas présentée à un rendez vous c'est parce qu'elle avait trouvé un logement par ses propres moyens, ce dont le bailleur a été informé, -que le bail ne peut donc être résilié à la date retenue par le bailleur ni à celle retenue par le premier juge et il doit lui être allouée une indemnité au titre de l'article L521-3-1 II du code de la construction et de l'habitation, -qu'elle a donné les motifs de son refus des appartements, -que le logement a été placé en arrêté de péril démontrant que les lieux loués étaient affectés de désordres constitutifs d'un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance et à celle de lui assurer la jouissance paisible, -qu'elle a souffert d'un préjudice moral indéniable ainsi que d'un préjudice matériel n'ayant pu récupérer ses affaires personnelles, du fait du pillage de son logement, -que le bail doit être résilié au 2 août 2021 date de son courrier de résiliation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en résiliation du bail Aux termes de l'article L52l-3-1 I du code de la construction et de l'habitation, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. Aux termes de l'article L531-3-2 VII du code de la construction et de l'habitation, si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant. En l'espèce, l'immeuble a été évacué par ses occupants dès le 1er octobre 2019 et a fait l'objet d'un arrêté de péril grave et imminent le 4 novembre 2019 par la ville de [Localité 10], interdisant toute occupation jusqu'à mainlevée et après réalisation de travaux. Il ne peut résulter des échanges de SMS en date du 1er octobre 2019, jour de l'évacuation, ne comprenant pas la description des offres de relogement, quant bien même ils contiendraient des liens renvoyant à des pages internet détaillées, la preuve de proposition de relogement à la locataire, de nationalité comorienne comprenant difficilement le français. L'acte de signification en date du 31 octobre 2019 d'une lettre établie par la bailleresse en saurait valoir proposition de relogement faute de comporter le procès verbal de signification seul de nature à établir comment ce courrier aurait été signifié à la locataire. Pour autant, la SCI BLACK démontre avoir effectué 3 propositions de relogement à sa locataire pour des appartements de même type ou superficie et dans le même arrondissement de Marseille, en versant aux débats : - un courriel du 30 septembre 2019, veille de l'évacuation sans qu'il puisse être retenu un caractère trop précoce, de l'agence CITYA IMMOBILIER indiquant avoir contacté la locataire, concernant un appartement T2 de 50m2 [Adresse 12] (loyer : 630 euros) à [Localité 10] ; - un procès-verbal de constat d'huissier du 18 novembre 2019 établi aux termes duquel une visite a été organisée dans un appartement de type 3 situé [Adresse 2] à [Localité 10] à l'issue de laquelle la locataire a refusé l'offre de relogement ; - un procès-verbal de constat du 20 décembre 2019 établi par huissier attestant qu'une visite a été organisée le 20 décembre 2019 à 17 heures dans un appartement de type 3 situé [Adresse 3], à laquelle la locataire ne s'est pas rendue après avoir informé le même jour à 12h02 le bailleur de son absence, indiquant qu'elle allait récupérer les clefs d'un appartement. L'insalubrité résultant de photographies versées aux débats par la locataire ne concerne pas ces logements mais deux appartements situés pour l'un [Adresse 5] et pour l'autre [Adresse 4], de sorte qu'elle n'établit pas que les offres émises par la bailleresse ne correspondraient pas à ses besoins ou à ses possibilités. Aussi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de résolution du bail à effet au 20 décembre 2019 date de la dernière offre non acceptée, en ca qu'il a dit que la demande de la locataire en prononcé de la résolution du bail suite à son courrier de congé est sans objet et en ce qu'il a condamné la SCI BLACK à restituer à sa locataire la somme de 520€ au titre du dépôt de garantie. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI BLACK Retenant qu'il n'est pas démontré que le comportement de la locataire ait constitué une faute contractuelle ayant causé un dommage à la SCI BLACK, c'est à juste titre que le premier juge a débouté cette dernière de sa demande indemnitaire. Sur la demande de dommages et intérêts de la locataire Retenant que l'indemnité prévue à l'article L521-3-1 II du code de la construction et de l'habitation vise une évacuation définitive et qu'en l'espèce, l'arrêté de péril mentionne une interdiction temporaire d'habiter, c'est à juste titre que le premier juge a dit que les conditions d'application de cet article ne sont pas remplies et a débouté la locataire de sa demande à ce titre. Pour autant, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et se doit de lui en assurer une jouissance paisible en le garantissant des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. En l'espèce, l'arrêté du 4 novembre 2019 retient comme péril grave et imminent relatif au logement objet des présentes une flèche anormale et un affaissement du plancher présentant un risque et la fissuration totale du linteau de menuiserie. Ce faisant la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent à une mère de famille, sans ressource hors minima sociaux, de trois jeunes enfants, qui a du être relogée en appartement hôtel avant de conclure le 12 décembre 2019 une convention d'occupation précaire avec la SOLIHA et qui a vu, photographies à l'appui, son logement pillé suite à l'évacuation. Aussi, le premier juge est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI BLACK à verser à sa locataire la somme de 1 000€ au titre de son préjudice moral et celle de 1500€ au titre de son préjudice matériel. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI BLACK est condamnée aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Marseille pôle de la proximité; Y ajoutant DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE la SCI BLACK aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT