Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 7]
[Localité 6]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/04705 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YJXU
N° de Minute : 25/00186
JUGEMENT
DU : 14 Avril 2025
S.D.C. DE LA RES PAUL DUKAS
C/
S.C.I. ALTIJD
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 14 Avril 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Syndicat des Copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 8] DUKAS, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, [Adresse 3] [Localité 7]
représentée par Me Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
S.C.I. ALTIJD, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Janvier 2025
Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 14 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 4705/24 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Altijd est propriétaire des lots n°17 et n° 10 situés dans l'ensemble immobilier [Adresse 9] [Adresse 5].
Après une mise en demeure réceptionnée le 26 janvier 2024 demeurée infructueuse, le [Adresse 11], représenté par son Syndic, la S.A.S Foncia, a, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, fait délivrer à la SCI Altijd un commandement de payer la somme en principal de 4 534,08 euros au titre des charges de copropriété dues.
Par exploit du 23 avril 2024, le [Adresse 11], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S Foncia, a fait assigner la SCI Altijd devant le Tribunal judiciaire de Lille afin de la voir condamner, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes :
- 5 422,84 euros au titre des charges de copropriété dues, au besoin à actualiser à l'audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 janvier 2024,
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
A l’audience du 27 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes initiales, actualisant sa créance à la somme de 8 764,11 euros au 14 janvier 2025.
Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI Altijd n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
A l'issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non comparution du défendeur :
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En l’espèce, le présent jugement sera réputé contradictoire.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”
L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
un relevé de propriété,le règlement de copropriété et son avenant portant modification du règlement de copropriété,les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 13 mars 2019 et du 11 avril 2023,des appels de provision pour les périodes du 1er avril 2023 au 31 mars 2025,un décompte actualisé des sommes dues arrêté au 1er janvier 2025 notifié à la SCI Altijd par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 15 janvier 2025,un commandement de payer par huissier de justice en date du 12 mars 2024,une lettre de mise en demeure par recommandé avec avis de réception signé le 26 janvier 2024,deux contrats de syndic signés le 13 mars 2019 et le 11 avril 2023.
Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes des exercices du 1er juillet 2018 au 30 juin 2022, et du vote du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.
Il résulte de ces pièces que s’agissant des charges, provisions sur charges et cotisations au fonds travaux arrêtés au 29 juin 2024, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée à hauteur de 5581,48 euros en principal, incluant les provisions sur charges pour le deuxième trimestre 2024, hors les provisions et les cotisations fonds travaux du 1er avril 2023 et à celles compter du 1er juillet 2024 dès lors qu'il n'est pas justifié de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ni du vote du budget prévisionnel pour l'exercice 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.
Les sommes de 154,49 euros et de 700 euros (350 x 2) figurant dans le relevé de compte et correspondant au coût du commandement de payer délivré le 12 mars 2024 par commissaire de justice à la SCI Altijd et aux frais de constitution du dossier transmis à l’huissier et à l’avocat sont également justifiés et doivent être supportés par cette dernière, s’agissant de frais imputables au seul copropriétaire concerné en application de l'article 10-1 susvisé et du contrat de syndic.
RG 4705/24 – Page - MA
En revanche, les frais d’assignation, qui sont inclus dans les dépens, et les frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat», qui sont inclus dans l’indemnité de procédure, puisque non tarifé dans le contrat de syndic applicable en 2024, lequel mentionne seulement une tarification « au temps passé » sans montant TTC. Les frais réclamés à ce titre d’un montant total de 397,15 euros devront donc être déduits des sommes dues au titre des charges de copropriété.
La défenderesse n'établit pas l'existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires.
Il convient, en conséquence, de condamner la SCI Altijd à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 435,97 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées 29 juin 2024 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date de réception de la mise en demeure, pour la somme de 4 534,08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur les demandes accessoires :
Succombant à l'instance, la SCI Altijd sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice.
Il y a également lieu de condamner la SCI Altijd à payer au [Adresse 10] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , cette somme étant destinée à couvrir, notamment, les frais de suivi du dossier transmis à l’avocat.
Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement par réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Condamne la SCI Altijd à payer au [Adresse 11], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S Foncia, la somme de 6 435,97 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 29 juin 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, ainsi que des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date de réception de la mise en demeure, pour la somme de 4 534,08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
Condamne la SCI Altijd à payer au [Adresse 11], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S Foncia, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Altijd aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice ;
Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 avril 2025.
Le Greffier Le Juge
