Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/01323

Du 24 septembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01323 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEZ3 S.A.S. STUDY’O S.A. SEYNA C/ [T] [E] [T] [D] Expéditions délivrées à : Me BECQUE FE délivrée à : Me BECQUE Le 24/09/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 24 septembre 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDERESSES : 1°) S.A.S. STUDY’O - RCS Bordeaux n° 804 571 677 - [Adresse 3] 2°) S.A. SEYNA - RCS Nanterre n° 843 974 635 - [Adresse 2] Représentées par Me Mandy BECQUE, avocat au barreau de Bordeaux loco Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de Paris DEFENDEUR : Monsieur [T] [E] [T] [D] né le 12 Mai 2002 à UAE (EMIRAS ARABES UNIS), demeurant [Adresse 3] Ni présent, ni représenté DÉBATS : Audience publique en date du 9 juillet 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous signature électronique du 11 octobre 2023 prenant effet le 12 octobre 2023, la S.A.S STUDY’O a consenti à Monsieur [T] [D] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situe étage [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 609 € outre des provisions sur charges de 90 €. Par acte sous signature électronique en date du 12 octobre 2023, la S.A SEYNA s’est portée caution solidaire des loyers, charges et indemnités d’occupation dans la limite de 36.000 €. Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la S.A.S STUDY’O a fait délivrer à Monsieur [T] [D] un commandement de payer la somme de 1.120,93 € représentant le montant des loyers et des charges échus et impayés au 1er décembre 2023 ; ce commandement visait la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Par acte introductif d’instance du 23 avril 2024, la S.A.S STUDY’O et la S.A SEYNA ont fait assigner Monsieur [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir : ▸ Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire ou subsidiairement, faire prononcer la résiliation judiciaire du bail ; Et obtenir : ▸ La libération des lieux et l’expulsion de Monsieur [T] [D] et de tous occupants de son chef avec le concours, si nécessaire, de la force publique ; ▸ La condamnation de Monsieur [T] [D] à payer la somme de 2.217,93 € au titre des loyers et charges échéance du mois de mars 2024 incluse, montant à parfaire au jour de l’audience et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante : 188,93 € envers la S.A.S STUDY’O et 2.029 € envers la S.A SEYNA subrogée dans les droits de la S.A.S STUDY’O à hauteur de ce montant ; ▸ La condamnation de Monsieur [T] [D] à payer à la S.A.S STUDY’O une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ; ▸ La condamnation de Monsieur [T] [D] à payer à la S.A SEYNA la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer ; A l’audience du 9 juillet 2024, la S.A.S STUDY’O et la S.A SEYNA, représentées par leur avocat, maintiennent leurs demandes initiales et actualisent la créance totale à la somme de 4.285,93 € échéance du mois de juin 2024 incluse, selon la répartition suivante : 2.029 € au bénéfice de la S.A SEYNA, et 2.256,93 € au profit de la S.A.S STUDY’O. Monsieur [T] [D] bien que régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024. MOTIFS DU JUGEMENT : Sur le défaut de comparution du défendeur : En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée. Monsieur [T] [D], régulièrement assigné à personne n’ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites par la S.A.S STUDY’O et la S.A SEYNA, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, selon les dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique le 26 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 9 juillet 2024. La S.A.S STUDY’O justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, le 23 janvier 2024, soit deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation. La S.A.S STUDY’O est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de résiliation du bail. Sur la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion du locataire : Le bail portant sur le logement signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges à échéance fixée. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2024, la S.A.S STUDY’O a fait délivrer à Monsieur [T] [D] un commandement de payer la somme de 1.120,93 € au titre des loyers et des charges échus le 1er décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne conformément à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, un délai de six semaines pour régularisation des paiements. Il est régulier et ses causes selon le décompte produit, n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification, ni au demeurant dans le délai de deux mois qui était prévu par le contrat, conformément aux dispositions légales antérieures. En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieux de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail signé par les parties prévoit qu’elle prend effet dans les deux mois suivants un commandement de payer resté infructueux. Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 20 mars 2024. L’expulsion de Monsieur [T] [D] et de tous occupants de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux. Sur la demande en paiement des loyers : Par application de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. La subrogation doit être expresse. De plus, en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais faits par elle depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. En l’espèce, le contrat de cautionnement conclu entre la S.A.S STUDY’O et la S.A SEYNA en date du 12 octobre 2023 prévoit dans son paragraphe IV que « la caution, après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits et actions, sûreté du bailleur ou de son mandataire, à l’encontre du locataire, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. » La S.A SEYNA fournit en outre : • l’acte de cautionnement aux termes duquel la SA SEYNA se porte caution solidaire du locataire vis-à-vis du bailleur pour les loyers, les charges afférentes, les éventuelles indemnités d’occupation dues au plus tard à la date du procès-verbal de reprise des lieux par huissier, sous réserve que la procédure soit confiée à “GARANTME”, dans la limite de 36.000 €, et les justificatifs de l’éligibilité du locataire à « GARANTME », • un décompte locatif actualisé au 14 juin 2024, et un décompte des indemnisations versées par la caution au bailleur, • Une quittance subrogative du 24 janvier 2024 portant sur un montant de 932 € au titre du reliquat du loyer et charges du mois de novembre 2023 et du loyer et des charges de décembre 2023 ; une quittance subrogative du 24 janvier 2024, portant sur un montant de 699 € au titre du loyer et charges du mois de janvier 2024 ; une quittance subrogative en date du 26 mars 2024 portant sur un montant de 398 € correspondant au reliquat du loyer et charges du mois de mars 2024, soit un montant total de la créance à la somme de 2.029 €. Au vu de ces éléments, et faute de contestation du défendeur qui n’a pas comparu, la demande en paiement apparaît justifiée. Il y sera fait droit en conséquence à hauteur de la dette actualisée, soit 2.029 € au titre des sommes dues à la SA SEYNA et 2.256,96 € au titre des sommes dues au bailleur, avec intérêts au taux légal dans les conditions prévues au dispositif du jugement. Sur les indemnités d’occupation : Il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur [T] [D] aurait payés en cas de non résiliation du bail continuant à courir à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à la libération des lieux. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent. Sur les demandes accessoires : Monsieur [T] [D] qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure. En outre, Monsieur [T] [D] sera condamné à payer à la S.A SEYNA, la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail d’habitation portant sur le logement situé étage [Adresse 4] à la date du 20 mars 2024 ; A défaut pour Monsieur [T] [D] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE qu’il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [T] [D] à payer à la S.A SEYNA, en qualité de caution, la somme de 2.029 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [T] [D] à payer à la S.A.S STUDY’O, en qualité de bailleur, la somme de 2.256,96 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 188,93 € et pour le surplus à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [T] [D] au paiement des indemnités d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges contractuellement prévus, dument justifiées, continuant à courir à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux ; CONDAMNE Monsieur [T] [D] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture ; CONDAMNE Monsieur [T] [D] à payer la somme de 500 € à la S.A SEYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE