Cour d'appel, 26 septembre 2014. 13/04277

Chambre del'Expropriation ARRÊTS N°51-52 R.G : 13/04277 13/04347 COMMUNE D'[Localité 1] C/ M. [G] [O] M. [Q] [O] Mme [U] [O] épouse [X] Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2014 Arrêt prononcé publiquement le 26 Septembre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats par Madame GROS, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier La cause ayant été débattue à l'audience publique du 23 Mai 2014 En présence de : - Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine - Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier DEVANT : - Madame GROS, Président - Madame [L], Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique - Monsieur [K], Juge de l'Expropriation du Département du Finistère ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation. QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ **** LA COUR statuant dans la cause entre : COMMUNE D'[Localité 1] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES APPELANTE d'un jugement rendu le 19 AVRIL 2013 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine INTIMEE du même jugement sur appel des consorts [O] ; ET : Monsieur [G] [O] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES Monsieur [Q] [O] [Adresse 1] [Localité 1] Représenté par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES Madame [U] [O] épouse [X] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES INTIMES APPELANTS du même jugement ; ******************* Les consorts [O] sont propriétaires des parcelles cadastrées ZB[Cadastre 1],[Cadastre 5], E[Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4] au lieudit [Adresse 4] d'une contenance totale de 91 976 m² sur la commune d'[Localité 1] . Par arrêté du 15 janvier 2008 le préfet d'ILLE ET VILAINE, préfet de la région BRETAGNE a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition par la commune d'[Localité 1] en vue de la constitution de réserves foncières pour l'urbanisation future du secteur Nord Est de l'agglomération. Par arrêté du 15 mai 2012, le préfet d'ILLE ET VILAINE a déclaré cessibles, au profit de la commune d'[Localité 1], les terrains nécessaires à son projet. Les parcelles des consorts [O] ont fait l'objet d'une procédure amiable d'expropriation qui n'a pas abouti. La commune d'[Localité 1] a saisi le juge de l'expropriation dans le département d'ILLE ET VILAINE . Par jugement du 19 avril 2013, le juge de l'expropriation a : -fixé à la somme de 179 242,34 € l'indemnité d'expropriation due par la commune d'[Localité 1] aux consorts [O] suite à l'expropriation des parcelles ZB[Cadastre 1],[Cadastre 5], E[Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4] ; outre 1 500 € au titre des frais non répétibles. La commune d'[Localité 1] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 juin 2013. Les consorts [O] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 juin 2013. Vu le mémoire déposé le 9 août 2013 et notifié le 2 septembre 2013 dans le dossier 13/04277 et déposé le 27 septembre 2013 et notifié le 30 septembre 2013 dans le dossier 13/04347 de la commune d'[Localité 1] qui demande à la cour : -de débouter les consorts [O] de l'ensemble de leurs demandes ; -de la déclarer recevable en son appel incident ; -de réformer le jugement déféré ; -de fixer l'indemnité totale due par la commune d'[Localité 1] pour l'expropriation des parcelles ZB[Cadastre 1],[Cadastre 5], E[Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4] à la somme de 96 825 € -de réformer le jugement en ce qu'il a alloué une perte de fermage ; -de confirmer le jugement pour le surplus ; -de condamner les consorts [O] aux dépens d'appel. La commune d'[Localité 1] soutient que le premier juge a justement retenu que les parcelles expropriées ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir mais conteste l'évaluation qui en a été faite. Elle prétend que les parcelles expropriées ne présentent aucune plus value par rapport aux termes de comparaison proposés. Elle soutient ensuite qu'il n'y a pas lieu d'indemniser la perte de fermages qui est déjà prise en compte dans l'indemnité de remploi. Vu le mémoire déposé le 9 août 2013 et notifié le 29 août 2013 dans le dossier 13/04347 et déposé le 1er octobre 2013 et notifié le 2 octobre 2013 dans le dossier 13/04277 des consorts [O] qui demandent à la cour : -de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : *retenu la situation privilégiée du premier tènement ; *alloué une perte de fermages de 6 358,08 € -de réformer le jugement en ce qu'il a : *écarté la situation privilégiée du second tènement *fixé a : 3€/m² le montant de l'indemnité principale pour le premier tènement 1,50€/m² le montant de l'indemnité principale pour le second tènement -alloué une indemnité pour perte d'arbres de 3 841,17 € -écarté l'indemnité pour perte de puits ; -de fixer à la somme totale de 469 638,32 € le montant de l'indemnité d'expropriation, soit : *indemnité principale : tènement 1 (parcelles E [Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4]) 20 247m² x 6 € = 121 482 € tènement 2 (parcelles ZB [Cadastre 1] et [Cadastre 5]) 71 729m² x 4 = 286 916 € *abattement pour location : - 8 354,40€ *indemnité principale nette : 400 043,60 € *indemnité de remploi : 41 004,36 € *indemnité pour perte d'arbres : 19 410 € *indemnité pour perte de puits : 2 822,28 € *indemnité pour perte de fermages : 6 358,08 € ; -de condamner la commune d'[Localité 1] à leur verser la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ; -de condamner la commune d'[Localité 1] aux dépens. Les consorts [O] soutiennent que les parcelles doivent bénéficier de la plus value bénéficiant aux terrains en situation privilégiée. Concernant les indemnités accessoires, ils soutiennent que l'indemnité de fermages est justifiée dès lors que les parcelles sont louées. Ils demandent une indemnité pour perte de puits et soutiennent que sa création n'était pas assujettie à déclaration . Vu le mémoire déposé le 2 octobre 2013 et notifié le 7 octobre 2013 du commissaire du gouvernement qui demande à la cour: -d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a: *retenu la qualification de terrain à bâtir *fixé l'indemnité principale à la somme de 152 766,45 € et l'indemnité de remploi à la somme de 16 276,64 € *de fixer ces indemnités aux montants respectifs de 83 621,60 € et 9 362,16 € * retenu une indemnité pour perte de fermages -de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a *fixé l'indemnité pour perte d'arbres à la somme de 3 841,17 € *écarté l'indemnité pour perte de puits Le commissaire du gouvernement soutient que le tènement 1 peut être évalué en situation privilégiée contrairement au tènement 2; que l'indemnité de fermages n'est pas due dès lors que la partie expropriée perçoit une indemnité représentant la valeur du bien; que l'indemnité pour perte de puits n'est pas due, celui-ci ayant été créé en méconnaissance des règles d'urbanisme. MOTIFS DE LA DECISION : Pour une bonne administration de la justice, il convient d'ordonner la jonction des affaires n°13/04277 et n° 13/04347. DESCRIPTION DU BIEN Les parcelles expropriées forment deux tènements. Le premier, composé des parcelles E[Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4] est situé au nord-ouest de la commune d'[Localité 1]. Il est d'une superficie de 20 247m². Il est de forme irrégulière et de surface plane. Il est desservi par la RD 100 ([Adresse 5]). Un transformateur ancien est construit sur le site. Le second tènement est formé des parcelles ZB [Cadastre 1] et [Cadastre 5]. Il se situe au nord-est de la commune d'[Localité 1]. Il est d'une superficie de 71 729m². Il est de forme irrégulière et de surface plane. Il est desservi par un chemin de terre (chemin communal). Il supporte un puits. Les deux tènements sont en nature de terres agricoles , les parcelles sont louées sauf la E [Cadastre 4] et une partie de la ZB [Cadastre 1] à hauteur de 8 428m². DATE DE REFERENCE ET QUALIFICATION DU BIEN : Il résulte des dispositions de l'article L13-15 du code de l'expropriation que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que sous réserve de la qualification de terrain à bâtir, est seul pris en compte l'usage effectif des immeubles un an avant la déclaration d'utilité publique ; qu'il est tenu compte des servitudes et restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la même date, sauf si leur institution révèle de la part de l'expropriant une intention dolosive ; que la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L11-1 ou, dans le cas visé à l'article L11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont tout à la fois desservis par une voie d'accès et des réseaux suffisants et situés dans un secteur désigné comme constructible. Les parcelles sont incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain, la date de référence doit être fixée en application des article L213-4a et L213-6 du code de l'urbanisme à celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, la modification du PLU de la commune d'[Localité 1] décidée par délibération du 17 décembre 2007 a restreint le périmètre de la zone 3NA. Elle a été publiée dans le journal OUEST FRANCE du 26 décembre 2007. La date de référence est en conséquence le 26 décembre 2007. A la date de référence, les parcelles étaient situées en zone 3NA. Cette zone est définie au règlement du POS comme « une zone naturelle non équipée où l'urbanisation n'est prévisible qu'à long terme ». Cette définition correspond à celle d'une zone non constructible. Il en résulte qu'aucune conséquence ne peut être tirée qu'elles possèdent, comme tous les terrains classés dans cette zone, une certaine constructibilité liée à l'aménagement, l'extension ou la reconstruction des constructions existantes, ou encore aux installations nécessaires à la poursuite des activités agricoles et les installations classées soumises à autorisation et liées à l'activité d'élevage. Dès lors, sans qu'il soit besoin d'examiner la condition de desserte par les voiries et réseaux, les conditions prévues par l'article L13-15 du code de l'expropriation pour leur conférer le caractère de terrains à bâtir ne sont pas réunies. Toutefois, les parcelles évaluées selon leur usage effectif, soit en l'espèce comme terrains agricoles, peuvent bénéficier d'une plus value si elles se trouvent en situation privilégiée. En l'espèce, le tènement formé des parcelles E[Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4] est bordé par la RD 100, à proximité d'une zone fortement urbanisée et desservie par les réseaux d'eau potable et d'électricité basse tension. La condition de dimension suffisante des réseaux, exigée par l'article L15II pour qu'une parcelle puisse recevoir la qualification de terrain à bâtir, n'est pas exigée par cette dispositions pour la qualification de terrain privilégié. En conséquence, la circonstance que les réseaux existants à la date de référence ne soient pas de dimensions suffisantes pour permettre l'alimentation d'un futur projet ne fait pas obstacle à ce que cette qualification soit retenue. En revanche, à la date de référence, le tènement formé des parcelles ZB [Cadastre 1] et [Cadastre 5] n'était pas desservi par une voie carrossable. Il ne peut en conséquence, recevoir la qualification de terrain en situation privilégiée. EVALUATION DU BIEN : Les parcelles sont évaluées à la date du jugement . Les termes de comparaison retenus comme pertinents sont ceux qui concernent des parcelles comparables qui présentent les mêmes caractéristiques. Les consorts [O] citent plusieurs termes de référence hors de la commune d'[Localité 1] afin de refléter le marché foncier de l'agglomération rennaise. Ces références ne sont pas pertinentes en ce les communes concernées se trouvent, par rapport à la ville de [Localité 3] dans des secteurs différents voire même opposés, elles ne peuvent en conséquence être retenus comme significatives du marché local. Ils citent ensuite sur la commune d'[Localité 1]: *le jugement du 11 juin 2004, TERRITOIRE/PINEL. Ce jugement à fait l'objet d'un appel suivi d'une transaction entre les parties sur la base de 9€/m² après que la cour ait reconnu aux parcelles la qualification de terrain à bâtir. Il ne peut en conséquence être une référence pertinente. *une vente LE HUGER du 15 juillet 2011 au prix de 9€/m². Cette vente d'une parcelle en lotissement située dans une ZAC, ne présente pas les caractères d'un terme de comparaison pertinent. La commune D'[Localité 1] et le commissaire du gouvernement citent des acquisitions réalisées entre 2006 et 2011, à proximité immédiate des parcelles expropriées en zone 3NA et 1NA et disposant pour certaines d'une façade sur une voie équipée ou situées à proximité de réseaux. (jugement du 24/2/2006 COMMUNE D'[Localité 1]/ DE [Localité 2], vente du 22/04/2009 [D]/ COMMUNE D'[Localité 1], vente du 26/09/2011 [Localité 2]/ COMMUNE D'[Localité 1], vente du 28/12/2006 Consorts [S]/COMMUNE D'[Localité 1], vente du 20/05/2008 Consorts [D]/ COMMUNE D'[Localité 1]) Parmi ces cinq référence, celle du 26 septembre 2011, [Localité 2]/ COMMUNE D'[Localité 1] jouxte le tènement des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 5] et a été évaluée à 1 €/m². Cette parcelle était en revanche d'une superficie de 1ha 62a 90ca soit sept fois inférieure à celle du tènement exproprié. La superficie importante de ce tènement et sa surface plane, qui permettent un aménagement important et aisé, justifie qu'il soit évalué à 1,50€/m² et le jugement sera confirmé sur ce point. En ce qui concerne le tènement des parcelles E[Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4], il est bordé par la RD 100, ce qui n'est pas le cas des références citées, même si certaines sont à proximité ou desservies par des réseaux ou desservies par la Vcn°9. Il convient en conséquence de lui accorder par rapport à ces références, une plus value attachée à la situation privilégiée. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a calculé l'indemnité sur la base de 3€/m². L'indemnité principale doit être calculée ainsi : Tènement des parcelles E [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et E [Cadastre 4] parcelles E [Cadastre 2] et [Cadastre 3]: 20 243m² x3€ = 60 729 € abattement de 10% pour occupation :6 072,90 € Solde : 54 656,10 € parcelle E [Cadastre 4]: 4m²x3= 12 € Sous total : 54 668,10 € Tènement des parcelles ZB [Cadastre 5] et [Cadastre 1] parcelles ZB [Cadastre 5] (19 793m²) et partie occupée de la parcelle ZB[Cadastre 1] (43 508m²): 63 301x1,50= 94 951,50 € abattement de 10% pour occupation: 9 495,15€ Solde: 85 456,35 € restant libre de la partie ZB[Cadastre 1]: 8 428x 1,50=12 642 € Sous total: 98 098,35 € Indemnité principale: 152 766,45 € L'indemnité de remploi doit être calculée comme suit: 20% sur 5 000: 1 000 € 15% sur 10 000: 1 500 € 10% sur 137 766,45 €: 13 776,64 € Total : 16 276,64 € Le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a alloué au titre des indemnités principale et de remploi une somme de 169 043,09 € INDEMNITE ACCESSOIRES: Sur l'indemnité pour perte d'arbres: Les consorts [O] demandent que cette indemnité soit de 19 410 € calculée en fonction des essences des arbres. La commune d'[Localité 1] et le commissaire du gouvernement demandent que le jugement critiqué soit confirmé en ce qu'il a fixé cette indemnité à la somme de 3 841,17 €. Les consorts [O] appuient leur demande sur une estimation qu'ils ont fait effectuer par Monsieur [C], expert foncier. La partie expropriante appuie son offre sur le rapport de Monsieur [W], expert forestier. Il convient de prendre comme base d'estimation : -La vente du 26 septembre 2011 [Localité 2]/ COMMUNE D'[Localité 1] qui fait état d'une indemnité de 90 € par arbre. -Le protocole d'accord du 23 octobre 2007 entre la Ville d'[Localité 1] et Monsieur [D] l'indemnité pour perte de chênes à été estimée à 100 € par arbre. Monsieur [W] a distingué les perches des houppiers et des grumes. Les grumes, sont les arbres de plus de 80cm de circonférence à 1m30 du sol, les perches sont de dimension inférieure, les houppiers sont les branches. L'indemnisation proposée par Monsieur [W] pour les perche et le houppier, qui fait la distinction entre les essences, n'est pas utilement contredite. En revanche, les 13 grumes de la parcelle ZB[Cadastre 1] sont des chênes qui doivent être indemnisés conformément à la proposition amiable la plus récente, celle de la vente [Localité 2], soit 13x90 = 1 170 €. Le jugement critiqué sera réformé sur le montant de l'indemnité pour perte d'arbres qui sera calculée comme suit: Valeur des grumes: 1 170 € Valeur des perches: 1 394,16 € Valeur des houppiers: 1 865,25 € Total: 4 429,41 € Sur l'indemnité pour perte de puits: Il résulte des dispositions de l'article 2 du décret 2008-652 que les dispositifs de prélèvements, puits ou forages à des fins d'usage domestique de l'eau entrepris ou achevés avant le 31 décembre 2008 devaient être déclarés au plus tard le 31 décembre 2009. Cependant, ces dispositions ne sont pas assorties de sanction pour absence de déclaration, et cette absence ne fait pas obstacle à l'usage du puits. En conséquence, sa perte constitue un préjudice pour la partie expropriée, qui en sera justement indemnisée à hauteur de 1 000 €. Le jugement déféré sera réformé sur ce point. Sur l'indemnité pour perte de fermages: L'indemnité principale indemnise la perte de propriété, l'indemnité de remploi indemnise les frais exposés pour l'acquisition de biens de même nature, moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Les préjudices indemnisés sont distincts de celui résultant de la perte d'un revenu locatif. Il convient en conséquence d'indemniser la perte de fermages. Les consorts [O] justifient d'un bail rural consenti en 1998 à Monsieur et Madame [S] pour le prix annuel indexé de 11 496 francs. Le premier juge, compte tenu de la pression foncière, a alloué une indemnité de 6 358,08 € sur la base d'un fermage annuel en euros de 1 589,52 € ( 1589,52x4). La pression foncière dans une commune proche d'une métropole régionale apparaît du nombre important des ventes réalisées en quelques années et citées par la partie expropriante. L'indemnité de 6 358,08 € est justifiée et le jugement critiqué sera confirmé sur ce point. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile: Il n'apparaît pas équitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant par arrêt contradictoire; Ordonne la jonction des affaires n° 13/04277 et n° 13/04347; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 179 242,34 € l'indemnité d'expropriation due par la commune d'[Localité 1] aux consorts [O] suite à l'expropriation des parcelles ZB[Cadastre 1],[Cadastre 5], E[Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4] ; Statuant à nouveau: Fixe comme suit les indemnités dues par la commune d'[Localité 1] à l'indivision [O] [G], [Q] et [U] suite à l'expropriation des parcelles ZB[Cadastre 1],[Cadastre 5] E[Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4]: Indemnité principale et de remploi : 169 043,09 € Indemnité pour perte d'arbres: 4 429,41 € Indemnité pour perte de puits: 1 000 € Indemnité pour perte de fermages : 6 358,08 € Y ajoutant: déboute l'indivision [O] [G], [Q] et [U] de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel; Condamne la commune d'[Localité 1] aux dépens en cause d'appel. LE GREFFIER,LE PRESIDENT,