Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 06 SEPTEMBRE 2024
N° RG 22/01917 - N° Portalis DB22-W-B7G-QQQG
DEMANDERESSE :
La SELARL MARS représentée par Maître [A] [G], Mandataire Judiciaire, demeurant [Adresse 4], immatriculée au RCS VERSAILLES sous le numéro 808 497 309 prise en sa qualité de liquidateur de la Société Civile Immobilière MGPMC, désignée en ces fonctions par jugement du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 6 Juillet 2020, mission renouvelée par ordonnance du 11 mai 2023,
représentée par Maître Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
DEFENDEUR :
Monsieur [J] [E] [B], né le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 5], de nationalité Portugaise, domicilié [Adresse 1],
représenté par Maître Eric CATRY de la SELARL CABINET CATRY, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant
ACTE INITIAL du 29 Mars 2022 reçu au greffe le 05 Avril 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Mai 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [J] [E] [B] et Monsieur [D] [E] [B] ont constitué en 2000 la SCI MGPMC dans laquelle ils étaient associés à parts égales, Monsieur [J] [E] [B] ayant été désigné gérant.
Par jugement du 6 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a ordonné la dissolution de la SCI MGPMC et désigné la SELARL MARS, prise en la personne de Me [G], en qualité de liquidateur avec pour mission de procéder aux formalités de publicité légale de la dissolution et de la clôture de la liquidation.
Par acte d'huissier du 29 mars 2022, la SELARL MARS représentée par Me [A] [G], en sa qualité de liquidateur de la SCI MGPMC, a fait assigner Monsieur [J] [E] [B] devant ce tribunal aux fins de le voir condamner à payer une somme de 178.115,05 euros en réparation du préjudice subi par la SCI MGPMC.
Par ordonnance en date du 24 mars 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [J] [E] [B].
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2023, la SELARL MARS représentée par Maître [A] [G] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI MGPMC demande au tribunal judiciaire de Versailles de :
Vu les dispositions des articles 1217 et suivants du Code Civil,
- Juger la SELARL MARS représentée par Maître [G] es qualité de liquidateur de la société MGPMC recevable et bien fondé en ses demandes ;
- Débouter Monsieur [J] [E] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Juger que Monsieur [J] [E] [B] a commis une faute en privilégiant les intérêts de la société [B] ETG à ceux de la SCI MGPMC en régularisant en 2010 un bail au profit de la SARL [B] ETG à des conditions favorables pour cette dernière et préjudiciable pour la SCI MGPMC ;
- Condamner Monsieur [J] [E] [B] à payer une somme de 178 115.05 € à titre de réparation du préjudice subi par la société MGPMC ;
- Condamner Monsieur [J] [E] [B] à payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner Monsieur [J] [E] [B] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2023, Monsieur [J] [E] [B] demande au tribunal de :
- DEBOUTER la SELARL MARS, es-qualité de liquidateur de la SCI MGPMC, de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [J] [E] [B] ,
- CONDAMNER la SELARL MARS, es-qualité de liquidateur de la SCI MGPMC, à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la SELARL MARS, es-qualité de liquidateur de la SCI MGPMC, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Eric CATRY, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile,
- JUGER qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.
Subsidiairement,
- REDUIRE à plus juste proportion, le quantum du prétendu préjudice, dont la réalité et le quantum ne sont pas établis et à minima à 109.248,65€.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2024. L’affaire a été fixée au 21 mai 2024 et a été mise en délibéré au 6 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en réparation de la SELARL MARS prise en la personne de Me [G] ès qualités de liquidateur de la SCI MGPMC
La SELARL MARS prise en la personne de Me [G] ès qualités de liquidateur de la SCI MGPMC expose que la SCI a conclu un contrat de bail commercial avec la société [B] ETG SARL portant sur un atelier de 150m² et un jardin de 183m² pour un loyer annuel de 12.241,66 euros HT ; que Monsieur [J] [E] [B], ancien gérant de la SCI bailleresse, est également gérant de la SARL [B] ETG ; qu'en 2010, ce dernier a établi unilatéralement un nouveau bail en faveur de la preneuse ayant pour objet un atelier de 115m² et un jardin d'une surface de 100m², soit des locaux d'une surface réduite alors que la société [B] ETG semble avoir occupé les mêmes locaux ; que Monsieur [J] [E] [B] a diminué le montant du loyer de moitié, sans que son associé, Monsieur [D] [E] [B] n'ait été consulté.
Le liquidateur ajoute qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée entre 2010 et 2015 ; que les comptes annuels des années 2010 à 2014 n'ont donc jamais été approuvés ; que comme l'a relevé le tribunal de céans, aucune résolution n'a été votée lors des assemblées générales des 7 mai 2015, 22 juin 2016 et 18 décembre 2018 ; que, compte-tenu du désaccord entre les deux associés, toute décision collective a été empêchée dès lors que chaque associé, disposant du même nombre de parts et des mêmes droits, s'est déterminé en sens opposé sur la problématique du bail.
Le liquidateur en déduit que Monsieur [J] [E] [B] a manifestement favorisé les intérêts de la SARL ETG [B] au détriment de la SCI MGPMC.
En réponse aux arguments de Monsieur [J] [E] [B], le liquidateur souligne qu'il n'a jamais été soutenu par la SARL [B] ETG dirigée par ce dernier durant les neuf années qu'a duré le premier bail, que le loyer ne correspondait pas à la valeur locative du bien ; que le jugement du 6 juillet 2020 rappelle dans sa motivation que le gérant de la SCI a diminué le loyer de moitié diminuant les revenus de la SCI sans consulter son associé.
Le liquidateur conteste la valeur probante des annonces de biens en location versée aux débats par le défendeur dès lors qu'elles concernent des biens situés dans d'autres communes et d'une superficie beaucoup plus importante et/ou en état d'usage.
Il ajoute que Monsieur [J] [E] [B] ne rapporte pas la preuve qu'il était dans l'intention de la SARL [B] ETG de quitter les lieux et que serait ainsi expliqué le loyer minoré accordé à ladite SARL permettant à la SCI de conserver un locataire solvable ; que la liquidation n'ayant jamais envisagé de louer le bien, il ne peut en être déduit le constat fait par le liquidateur de l'impossibilité de relouer le bien au loyer d'origine.
Le liquidateur indique que le préjudice correspond aux sommes qui auraient été encaissées par la SCI si Monsieur [J] [E] [B] n'avait pas pris unilatéralement la décision fautive de minorer le montant du loyer en régularisant un nouveau bail en 2010. Il considère que doit être retenu le loyer initial fixé dans le cadre du bail de 2001 qui aurait dû être versé à partir de 2010 à augmenter des revalorisations et des révisions intervenues entre 2010 et 2021, soit une somme globale de 261.353,81 euros, à laquelle il convient de retirer les sommes versées par la locataire pour l'année 2010, soit un préjudice réel de 178.115,05 euros.
Monsieur [J] [E] [B] fait valoir que son associé, Monsieur [D] [E] [B] ayant eu connaissance du nouveau bail signé en 2010 et étant récipiendaire des revenus fonciers, n'a pas cru utile d'exercer l'action ut singuli ; que les loyers perçus figuraient dans les comptes 2010 à 2014 soumis à l'approbation lors de l'assemblée générale de la SCI MGPMC du 7 mai 2015 ; qu'en sa qualité de gérant de la SARL [B] ETG, preneuse de la SCI MGPMC, il souhaitait occuper des locaux conformes aux besoins de sa société et ce, à une valeur locative conforme aux prix pratiqués sur le secteur ; que la SCI était en mesure de donner congé à la SARL [B] ETG en cas de désaccord, les locaux n'étant pas particulièrement attractifs ;
Il considère que si les locaux avaient été attractifs, ils auraient été rapidement vendus ou donné à bail à titre précaire par le liquidateur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que le loyer du premier bail était surévalué pour un atelier situé le long d'un chemin de fer avec un jardin difficile d'accès. Il précise que le prix du nouveau loyer a été déterminé en considération des références locatives moyennes des biens du secteur, ce qui a permis à la SCI de conserver un locataire solvable malgré la piètre qualité des locaux et de leur accessibilité. Il souligne que le liquidateur n'apporte aucune pièce contraire.
Il relève que le loyer payé par la SARL [B] ETG durant 9 mois a été trois fois supérieur à la valeur locative des lieux loués de sorte que la SCI a été favorisée aux dépens de la SARL.
Il ajoute qu'il n'était pas gérant de la SARL [B] ETG au moment de la conclusion du bail initial, dirigée à l'époque par Monsieur [F] [K] jusqu'au 15 avril 2005.
Monsieur [J] [E] [B] estime que le préjudice sollicité par la demanderesse est surévalué, fondé sur une erreur manifeste sur la surface louée de 115m² au lieu de 150m². Il souligne que la réalité du préjudice n'est pas démontrée étant donné que faute d’avoir pu bénéficier d’un nouveau bail aux conditions locatives de marché, la SARL [B] ETG aurait quitté les lieux, laissant les locaux vides, et que la locataire aurait pu donner congé tous les trois ans.
Il demande donc le rejet de la demande du liquidateur et, à titre subsidiaire, de le réduire à de plus justes proportions, soit à la somme de 109.248,65 euros.
***
Il résulte de l'article L612-5 du code de commerce que sont réglementées, et donc soumises à un contrôle des associés, les conventions intervenues directement ou par personnes interposées entre la personne morale et l'un de ses administrateurs ou l'une des personnes assurant un rôle de mandataire sociale, autres que celles portant sur des opérations courantes conclues à des conditions normales et qui, en raison de leur objet ou de leurs implications financières, ne sont significatives pour aucune des parties.
Si une convention non approuvée produit ses effets, les conséquences préjudiciables à la personne morale résultant d'une telle convention peuvent être mises à la charge, individuellement ou solidairement selon le cas, de l'administrateur ou de la personne assurant le rôle de mandataire social.
En l'espèce, il résulte des documents sociaux produits que, le 14 septembre 2009, Monsieur [J] [E] [B] a été nommé gérant de la SARL [B] ETG dont il est devenu dans le même temps le seul associé suite à la cession par Monsieur [D] [E] [B] de ses parts.
Monsieur [J] [E] [B] était par ailleurs le gérant et associé à 50% de la SCI MGPMC.
Il est constant que la SCI MGPMC a consenti le 1er janvier 2001 un premier bail commercial à la SARL [B] ETG moyennant un loyer annuel de 80.300 francs HT, soit 12.242 euros puis, à échéance du premier bail, un nouveau bail le 1er janvier 2010 moyennant un loyer annuel de 5.750 euros HT sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] consistant en un atelier situé au rez de jardin du bâtiment avec un jardin attenant.
La convention conclue par Monsieur [J] [E] [B], en qualité de représentant tant de la bailleresse que de la société preneuse s’analyse en une convention réglementée au sens de l’article L612-5 du code de commerce, excédant le cadre des opérations courantes au regard des enjeux financiers pour la SCI qui voyait son revenu diminué de moitié.
Monsieur [J] [E] [B] ne justifie pas que le contrat de bail qu’il a signé en sa double qualité a été préalablement soumise à l’approbation de l’assemblée générale, soit en pratique à l’approbation de Monsieur [D] [E] [B], dès lors que les textes ne permettaient pas au gérant associé de voter sur cette convention.
Il résulte du procès verbal d'assemblée générale du 7 mai 2015 que ce n'est qu'à cette date que la convention, dont il était indiqué qu'elle s'était poursuivie sur les exercices 2010 à 2014, a été soumise en application de l'article L612-5 du code de commerce à l'approbation « rétroactive » de Monsieur [D] [E] [B], ce à quoi il s'est refusé considérant que le bail consenti par le gérant de la SCI à sa propre société était nul.
Il est parfaitement plausible que pendant tout le temps où la SCI et la SARL ont partagé les mêmes associés, c'est à dire jusqu'en 2009, ils aient eu un intérêt commun à survaloriser le loyer versé par la SARL à la SCI.
La question est donc de savoir si les conditions financières du nouveau bail commercial que Monsieur [J] [E] [B] devenu seul associé de la SARL a fait signer à la SCI le 1er janvier 2010 correspondaient à la valeur locative de marché.
Force est de constater que le liquidateur, à qui incombe la preuve des conséquences préjudiciables pour la SCI de la convention non approuvée, ne produit aucun élément en permettant l'appréciation.
Monsieur [J] [E] [B] verse aux débats des annonces immobilières datant de 2009/2010 portant sur la location d'entrepôts dans les Yvelines, d'où il ressort une valeur locative annuel moyenne contemporaine de la date de signature du nouveau bail de 48 euros le m².
Il résulte de l'expertise de la valeur vénale des biens de la SCI MGPMC que le liquidateur a fait établir que le local à usage d'atelier, que l'expert désigne comme un entrepôt, donné à bail à la SARL [B] ETG est d'une superficie de 115 m² comme indiqué dans le contrat de bail de 2010.
Le loyer annuel de 5.750 euros HT ( soit 50 euros le m²) apparaît conforme aux valeurs locatives communiquées par le défendeur.
La preuve n'étant pas rapportée des conséquences préjudiciables pour la SCI MGPMC de la signature non autorisée du nouveau contrat de bail avec la SARL [B] ETG, il convient de débouter la SELARL MARS représentée par Maître [A] [G] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI MGPMC de sa demande d'indemnisation formulée à l'encontre de Monsieur [J] [E] [B].
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SELARL MARS représentée par Maître [A] [G] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI MGPMC succombant à la présente instance, elle sera condamnée au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre [H] conformément à l'article 699 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SELARL MARS représentée par Maître [A] [G] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI MGPMC sera condamnée à payer à Monsieur [J] [E] [B] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.
Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la SELARL MARS représentée par Maître [A] [G] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI MGPMC de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Monsieur [J] [E] [B],
CONDAMNE la SELARL MARS représentée par Maître [A] [G] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI MGPMC au paiement des dépens,
CONDAMNE la SELARL MARS représentée par Maître [A] [G] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI MGPMC à payer à Monsieur [J] [E] [B] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit,
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 06 SEPTEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
