Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 DECEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/06537 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDOFB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 mars 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 18/12843
APPELANTE
S.C.I. CINQ ANGES
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 498 624 022
Agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Luca DE MARIA de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018
Assistée de Me Julien VERNET de BG2V, avocat au barreau de Paris, toque : J98
INTIMEE
E.U.R.L. DROUOT MONTMARTRE HOLDING
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 497 659 052
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée et assistée par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de Paris, toque : D1473
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 novembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 28 décembre 2012, la SCI Cinq anges a donné à bail à la société Drouot Montmartre holding des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de 9 ans à compter du 28 décembre 2012.
Par avenant du 31 octobre 2016, les parties ont convenu de la résiliation du bail à effet au 30 juin 2017. Les clés des locaux ont été restitués à la bailleresse le 29 juin 2017.
La société Drouot Montmartre holding a réclamé la restitution du dépôt de garantie à la SCI Cinq anges qui lui a opposé la réalisation des travaux de remise en état des locaux évalués à la somme de 44.016,53 euros de sorte que celle-ci se prévaut de la compensation des créances réciproques.
Par acte d'huissier de justice du 2 octobre 2018, la société Drouot Montmartre holding a assigné la SCI Cinq anges devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de la voir condamner à lui payer, à titre principal, la somme de 42.738 euros et, à titre subsidiaire, celle de 18.528,91 euros, au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2017 et celle de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ce avec le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement du 16 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- dit que la société civile immobilière Cinq anges est redevable de la somme de 42.738 euros au titre du dépôt de garantie relatif au bail du local commercial situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] ;
- dit que la société Drouot Montmartre holding est redevable de la somme de 11.540 euros au titre des réparations locatives ;
- condamné la société civile immobilière Cinq anges à payer à la société Drouot Montmartre holding la somme de 31.198 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la société civile immobilière Cinq anges à payer les dépens de l'instance ;
- condamné la société civile immobilière Cinq anges à payer à la société Drouot Montmartre holding la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 6 avril 2021, la SCI Cinq anges a interjeté appel partiel du jugement.
Par conclusions déposées le 4 octobre 2021, la société Drouot Montmartre holding a interjeté appel incident partiel du jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 octobre 2023, la SCI Cinq anges demande à la cour de:
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 mars 2021 en ce qu'il a :
dit que la société Drouot Montmartre holding est redevable de la somme de 11.540 euros au titre des réparations locatives ;
condamné la société civile immobilière Cinq anges à payer à la société Drouot Montmartre holding la somme de 31.198 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
condamné la société civile immobilière Cinq anges à payer les dépens de l'instance ;
condamné la société civile immobilière Cinq anges à payer à la société Drouot Montmartre holding la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toute demande plus ample ou contraire »
Statuant à nouveau
- juger que la société Drouot Montmartre holding est redevable de la somme de 44.016,53 euros au titre de la remise en état des locaux conformément au devis produit par la SCI Cinq anges ;
- condamner la société Drouot Montmartre holding à payer à la société SCI Cinq anges, après compensation entre les créances réciproques entre les parties, la somme de 1.278,53 euros, augmentée des intérêts au taux égal à compter du 14 août 2017 ;
En tout état de cause,
- débouter la société Drouot Montmartre holding de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société Drouot Montmartre holding à payer à la société SCI Cinq anges la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Drouot Montmartre holding aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l'appelante expose que la société Drouot Montmartre holding devait restituer les locaux « en parfait état » ce qu'elle n'a pas respecté dès lors que toutes les pièces présentent une usure importante du parquet et des peintures ; qu'elle a fait procéder au chiffrage d'un ponçage et vitrification du parquet et d'une mise en peinture des murs et plafonds, de sorte qu'il conviendra de retenir le plus faible des devis, soit celui s'élevant à la somme de 44.016,53 euros ; que la décote réalisée par le tribunal sur le devis est en contradiction avec les droits de la concluante ; que le coût des travaux de remise en état a nécessairement été imputé à la concluante en appliquant la TVA, tel que le confirment le devis de la société Worldbat ou encore les factures de la société Cavipar (pièces n° 8 et 16) ; qu'au regard de l'appel incident de l'intimée, les parties peuvent déroger à l'article 1755 du code civil par une clause expresse et mettre la vétusté à la charge du preneur.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 septembre 2023, la société Drouot Montmartre holding demande à la cour de :
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a dit la société Drouot Montmartre holding redevable de la somme de 11.540 euros au titre des réparations locatives qui lui auraient incombées et condamné la SCI Cinq anges à payer à la société Drouot Montmartre holding la somme de 31.198 euros ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- débouter la SCI Cinq anges de son appel ;
- condamner la SCI Cinq anges à payer à la société Drouot Montmartre holding la somme de 42.738 euros correspondant au montant du dépôt de garantie outre les intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2017 ;
A titre subsidiaire,
- rapporter l'indemnité due par la société Drouot Montmartre holding à la SCI Cinq anges au titre des réparations locatives à la somme de 6.347 euros HT ;
- condamner la SCI Cinq anges à payer à la société Drouot Montmartre holding la somme de 36.391 euros correspondant au montant du dépôt de garantie de 42.738 euros après déduction de l'indemnité de 6.347 euros allouée à la SCI Cinq anges au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 Juillet 2017 ;
Enfin,
- condamner la SCI Cinq anges à payer à la société Drouot Montmartre holding la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, l'intimée oppose qu'outre que la lecture du procès-verbal de constat établi laissait clairement apparaître que les lieux avaient été restitués en bon état d'usage, aucune facture justifiant la réalisation des travaux n'a été produite ; que les locaux ont été reloués en l'état par la suite, les nouveaux locataires ayant réalisé de très importants travaux pour les besoins de leurs activités ; que la bailleresse ne justifie pas l'accord d'une décote de 40 % ; que nonobstant une dérogation aux principes édictés par les articles 1730 et suivants, l'obligation stipulée au bail de « restituer (les lieux) en parfait état » ne saurait exiger une « remise à neuf » des lieux restitués, de sorte qu'un coefficient de vétusté de 10 % par année d'occupation doit être appliqué au coût des travaux allégués (CA Paris, 16ème chambre section B, 5 juin 2008 ' Pièce n° 16), soit en l'espèce un coefficient de 45 % (28 décembre 2012 / 29 Juin 2017).
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
SUR CE,
Sur la demande principale
Il ressort des dispositions de l'article 1103 du code civil que le contrat tient lieu de loi entre les parties.
L'article 1730 du même code prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
L'article 1731 dispose que " S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."
C'est par motifs détaillés auxquelles la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a fait une exacte et complète description des obligations respectives des parties, aux termes du bail commercial conclu entre elles le 28 décembre 2012, relatives au dépôt de garantie, à l'entrée dans les lieux, aux obligations d'entretien et de réparation, à la restitution des locaux lors du départ du locataire en cours ou en fin de bail et aux obligations de réparation en découlant.
Comme relevé par le premier juge, les clauses du bail dérogent expressément aux dispositions des articles 1730 et 1731 du code civil, en ce que non seulement le preneur ne peut se prévaloir de l'usure normale et de la vétusté mais encore le bail, présumant les locaux loués en parfait état, l'oblige à les restituer en parfait état.
C'est par motifs tout aussi pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le premier juge a rappelé les constats opérés par Maître [N] aux termes d'un procès-verbal en date du 29 juin 2017 duquel il ressort, contrairement à ce que soutient le preneur, que l'état de dégradation des locaux dépasse la simple usure normale liée au temps passé, en ce qu'il constate que les peintures "présentent une usure prononcée caractérisant l'emplacement d'anciens meubles ainsi que le spectre d'anciennes pièces encadrées formant des noircissures marquées", que le parquet fait montre d'une usure prononcée comme l'ensemble des locaux, notamment, dans les axes de circulation et aux emplacements de mobilier, que les dalles du faux plafond dans les sanitaires sont noircies et la porte coulissante défectueuse, que dans la kitchenette le plan de travail s'est en partie effondré et que la fenêtre dégradée est sommairement réparée par du ruban adhésif dans l'un des bureaux.
Contrairement à ce que soutient le preneur, c'est à bon droit que le premier juge a rappelé que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles, n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative. Il est tout aussi inopérant de soutenir que le bailleur n'aurait subi aucun préjudice aux motifs qu'il aurait fait supporter le coût des réparations locatives aux nouveaux locataire entrant, en contrepartie ou non d'une franchise de loyer, en ce que cet accord n'est pas de nature à exonérer la société Drouot Montmartre holding de ses propres responsabilités.
La SCI Cinq anges justifie de son préjudice par le constat des dégradations et de son quantum par l'estimation du coût des réparations au travers de deux devis, dont au demeurant le bailleur n'a sollicité que le paiement du moins-disant.
Contrairement à ce que soutient le preneur, la SCI Cinq anges est fondée à obtenir la réparation de l'intégralité de son préjudice et la remise en parfait état des locaux conformément aux stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, laquelle ne se confond ni avec une remise à neuf, en ce que seuls le ponçage et la vitrification du parquet sont chiffrés et non son remplacement à l'identique et qu'un simple lessivage des peintures serait insuffisant à permettre la remise en parfait état des peintures au regard des constats ci-dessus rappelés, ni avec un état d'usage, qui tiendrait compte de la vétusté comme le soutient le preneur dans sa demande d'application d'un coefficient de vétusté.
Il infère de ces éléments que, contrairement à ce que qu'a retenu le premier juge, le chiffrage des travaux de remise en parfait état de réparation et d'entretien des peintures et des sols ne peut être limité à 8.000 euros et le jugement sera infirmé de ce chef.
En conséquence, la société Drouot Montmartre holding est redevable de la somme de 44.016,53 euros au titre de la remise en état des locaux conformément au devis de la société Worldbat. Il n'est pas contesté que le montant du dépôt de garantie détenu par la SCI Cinq anges se monte à la somme de 42.738 euros.
Aussi, après compensation des dettes réciproques des parties, la société Drouot Montmartre holding sera condamnée à payer à la SCI Cinq anges la somme de 1.278,53 euros assortie des intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Succombant en ses prétentions, la société Drouot Montmartre holding sera condamnée à payer à la SCI Cinq anges la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 16 mars 2021 sous le numéro de RG 18/12843 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit que la SCI Cinq anges est redevable de la somme de 42.73 euros au titre du dépôt de garantie ;
Statuant à nouveau,
Condamne la société Drouot Montmartre holding à payer la SCI Cinq anges la somme de 1.278,53 euros ;
Y ajoutant ;
Condamne la société Drouot Montmartre holding à payer la SCI Cinq anges la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Drouot Montmartre holding à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel.
La greffière, La présidente,
