Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 16 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 364
Rôle N° RG 22/02720 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI5GD
S.C.I. SCCM
C/
[E] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Aurélie AUROUET-HIMEUR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juridiction de proximité de MARSEILLE en date du 24 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/1200.
APPELANTE
S.C.I. SCCM, Société civile immobilière immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 415 272 152, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 2], et demeurant pour les présentes sis Chez Mme [W] [Adresse 1] [Localité 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Aurélie AUROUET-HIMEUR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 4] - [Adresse 5] - [Localité 2]
Assignée à personne le 06 Mai 2022
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé établi le 1er mars 2020, la SCI SCCM prise en la personne de son gérant a donné à bail à usage d'habitation à Mme [E] [Y] un appartement, avec cave et parking accessoire, sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 607 euros outre 68 euros de provisions sur charges.
Il était également prévu le paiement d'un dépôt de garantie de 607 euros.
Un état des lieux d'entrée contradictoire a été signé le 1er mars 2020.
Par acte d'huissier du 06 août 2020, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail de payer la somme en principal de 3375 euros, et de justifier d'une assurance locative.
La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX le 28 août 2020.
Par exploit d'huissier en date du 18 janvier 2021, dénoncé au préfet des Bouches-du-Rhône le 02 février 2021, la SCI SCCM a fait citer Mme [E] [Y] aux fins d'entendre, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater la résiliation du bail liant les parties par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de Mme [Y] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Condamner Mme [Y] à payer à la SCI SCCM la somme de 12313,49 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, arrêtée à la date du 7 janvier 2021, avec intérêts au taux légal,
fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale,
condamner Mme [Y] à payer cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,
condamner Mme [Y] à payer à la SCI SCCM la somme de 1269 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement délivré et des frais exposés pour parvenir à l'expulsion.
Par jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi:
Déclare l'action de la SCI SCCM prise en la personne de son gérant recevable ;
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire son réunies au 06 octobre 2020 ;
Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;
Constate que Mme [Y] a quitté les lieux loués et que la SCI SCCM a procédé à la reprise des lieux et déboute en conséquence la SCI SCCM de ses demandes tendant à obtenir l'expulsion de Mme [Y] [E] ;
Fixe la somme de 675 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail jusqu'au 31 octobre 2020 inclus et condamne Mme [Y] [E] à la payer ;
Condamne Mme [Y] [E] à payer à la SCI SCCM en la personne de son gérant la somme de 5410 euros au titre des loyers, charges, taxe sur ordures ménagères et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois d'octobre 2020 inclus ;
condamne Mme [Y] [E] à payer à la SCI SCCM prise en la personne de son gérant la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne Mme [Y] [E] à payer à la SCI SCCM prise en la personne de son gérant la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [Y] [E] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;
Rejette toutes autres demandes, différentes, plus amples ou contraires.
Le jugement susvisé retient essentiellement qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée une mention d'une sortie au mois de juillet 2020 et que la bailleresse a confirmé à l'audience que la locataire avait quitté les lieux depuis plusieurs mois sans procéder aux formalités de départ ; que le défaut de restitution des clés ne peut constituer à lui seul l'occupation ouvrant droit à une indemnité d'autant plus que la SCI SCCM a manifestement procédé à la reprise des lieux en octobre 2020 puisqu'elle envisage des travaux de réfection ; que concernant les réparations locatives, aucun état des lieux de sortie permettant de déterminer l'existence de dégradations n'est versé aux débats ; que la requérante s'est trouvée privée de revenus réguliers sur lesquels elle pouvait légitimement compter chaque mois et ce préjudice n'est pas entièrement réparé par les intérêts de retard.
Par déclaration du 23 février 2022, la SCI SCCM a interjeté appel en ce que le tribunal a :
Constaté que Mme [Y] a quitté les lieux loués et que la SCI SCCM a procédé à la reprise des lieux et déboute en conséquence la SCI SCCM de ses demandes tendant à obtenir l'expulsion de Mme [Y] [E] ;
Fixe la somme de 675 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail jusqu'au 31 octobre 2020 inclus et condamne Mme [Y] [E] à la payer ;
Condamne Mme [Y] [E] à payer à la SCI SCCM en la personne de son gérant la somme de 5410 euros au titre des loyers, charges, taxe sur ordures ménagères et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois d'octobre 2020 inclus.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI SCCM demande à la cour :
déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SCI SCCM et, en conséquence,
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la clause résolutoire acquise au 6 octobre 2020 et prononcé la résiliation du bail à cette même date et octroyé un droit d'indemnité pour résistance abusive au profit de la SCI SCCM,
Infirmer la décision entreprise pour le surplus,
Et Statuant de nouveau
Ordonner l'expulsion de Mme [E] [Y] de l'appartement situé [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans qu'aucun délai ne puisse leur être accordé pour vider les lieux,
Condamner Mme [E] [Y] à régler à la SCI SCCM la somme de 34634,49 euros en paiement des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupations dues à compter de la résiliation, des travaux de remise en état et des taxes sur ordures ménagères et régularisations sur charges, selon décompte arrêté au 18 août 2023, outre les échéances ultérieures impayées à la date du prononcé de l'arrêt,
Ordonner la production d'intérêts de ces sommes à compter du 6 août 2020, date du commandement de payer resté infructueux et ce, avec anatocisme,
Condamner Mme [E] [Y] à régler à la SCI SCCM la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêt pour résistance abusive,
En tout état de cause,
Débouter Mme [E] [Y] de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes écritures,
Condamner Mme [E] [Y] à verser à la SCI SCCM la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions issues de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner enfin, Mme [E] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Mme Aurélie AUROUET-HIMEUR, avocat aux offres de droit.
La SCI SCCM fait essentiellement valoir qu'elle n'a aucune certitude sur le départ de Mme [Y] ; que son appartement reste occupé par des personnes mises dans les lieux par cette dernière ; qu'elle n'a jamais récupéré les clés de son appartement ; que les devis de réparation ont été faits sur pièce sans se rendre dans le logement ; que la dette locative s'élève désormais à la somme de 27675 euros ; que la locataire n'a jamais réglé le dépôt de garantie de 607 euros en début de bail ; qu'elle est aussi redevable des taxes des ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2022 pour un total de 2081 euros ; qu'elle sollicite la réformation partielle du jugement déféré concernant le montant des dommages-intéêts qui lui a été accordé alors que l'intimée n'a pas réglé de loyers depuis le mois d'avril 2020.
Par acte remis à personne le 6 mai 2022, l'appelante a fait signifier à Mme [E] [Y] sa déclaration d'appel et ses premières conclusions.
Mme [Y] n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 août 2023.
MOTIVATION :
En vertu de l'article 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En l'espèce, compte tenu de l'assignation délivrée à la personne de l'intimée, le présent arrêt sera réputé contradictoire du fait de la défaillance de celle-ci qui n'a pas constitué avocat.
L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'expulsion formée par l'appelante :
A titre liminaire, il convient de rappeler que l'acte d'appel de la SCI SCCM ne porte pas sur le jugement déféré en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI SCCM prise en la personne de son gérant recevable, constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire son réunies au 06 octobre 2020 et constate la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties.
Ainsi, en l'absence d'appel incident de l'intimée, qui est par ailleurs défaillante, ces dispositions sont devenues définitives.
En revanche, la SCI SCCM demande l'expulsion de Mme [Y] et invoque que cette dernière n'a pas restitué les clés et qu'elle se maintient dans les lieux.
En effet, s'il ressort que l'état des lieux d'entrée mentionne une date de sortie au mois de juillet 2020, il convient de souligner qu'aucun état des lieux de sortie contradictoire n'est versé aux débats.
En outre, le premier juge s'est fondé sur les déclarations faites à l'audience par Mme [C] [M] épouse [P], gérante de la SCI SCCM, qui ne sont pas affirmatives sur le fait que la locataire a quitté les lieux depuis plusieurs mois.
De plus, les devis effectués à la demande de la bailleresse par l'entreprise [Z] le 29 octobre 2020 et par la société TBE RENOVATION le 31 octobre 2020 ne suffisent pas à vérifier que lesdites entreprises ont pu visiter les lieux alors que l'appelante indique que ces devis ont été établis uniquement sur pièces et qu'elle ne produit pas de factures faisant suite à ces devis, ce qui tend à corroborer que les lieux n'ont fait l'objet d'aucun travaux de réparation.
En outre, la SCI SCCM justifie d'une attestation rédigée par M. [J] le 14 mars 2022, qui en tant que gardien-concierge de la résidence '[Adresse 6]' indique qu'il voit Mme [Y] sortir de l'immeuble et passer devant sa loge, ainsi que d'un dépôt de plainte de M. [T] effectué le 18 janvier 2021 au commissariat de police de [Localité 2] qui indique que Mme [Y] lui a proposé de lui louer l'appartement en se présentant comme une employée d'une agence immobilière et le lui a fait visiter.
Le fait que la signification de la déclaration d'appel effectuée, le 6 mai 2022, à la demande de la SCI SCCM a été faite à la personne de l'intimée corrobore que cette dernière n'a pas quitté les lieux, au contraire de ce qu'a retenu le premier juge.
Enfin, il convient de préciser que seule la restitution des clés par le preneur ou la reprise des lieux par un commissaire de justice peuvent être considérées comme mettant fin à l'occupation des lieux mais que tel n'a pas été le cas en l'espèce.
Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion de la SCI SCCM formée à l'endroit de Mme [Y] et ainsi d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
Il convient de rappeler que l'expulsion de l'intimée et celle de tous occupants de son chef se fera au besoin avec le concours de la force publique, après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date de signification d'un commandement de quitter les lieux, conformément aux conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants et aux articles R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions prévues aux articles L. 433-1 et suivants et aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la dette locative :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges au terme convenu.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l'espèce, il est constant que la location de l'appartement (avec cave et parking accessoire) sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 2] a été consentie par la SCI SCCM à Mme [Y], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial, révisable, de 607 euros outre 68 euros de provisions sur charges. Il était également prévu le paiement d'un dépôt de garantie de 607 euros.
Le jugement déféré, non contesté sur ce point, a constaté la résiliation de plein droit du bail au 6 octobre 2020.
Or, l'appelante invoque que le dépôt de garantie n'a pas été versé par la locataire et qu'elle n'a payé que le loyer du mois de mars 2020 alors que cette dernière ne prouve pas sa libération.
Ainsi, le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation peut être fixé à la somme de 27675 euros arrêtés au mois d'août 2023, auquel il convient d'ajouter les indemnités mensuelles d'occupation d'un montant de 675 euros chacune dues depuis cette date jusqu'au prononcé du présent arrêt, conformément aux demandes de la SCI SCCM.
Concernant les taxes des ordures ménagères, si la SCI SCCM produit ses avis d'imposition 2020, 2021 et 2022, il apparaît également qu'elle est propriétaire de plusieurs lots dans la copropriété située au [Adresse 5].
Ainsi, au vu des pièces produites, il n'est pas possible de vérifier que les sommes demandées à Mme [Y] au titre des taxes des ordures ménagères correspondent au seul logement loué, situé [Adresse 4], à [Localité 2].
Par conséquent, il convient de rejeter la demande faite à ce titre par l'appelante comme étant insuffisamment fondée.
Quant aux réparations locatives, la SCI SCCM reconnaît elle même dans ses écritures que les devis produits au soutien de sa demande de réparations locatives ont été établis sur pièces sans que les entreprises aient visité les lieux, qui ne sont pas libérés par la locataire.
Ainsi, aucun état des lieux de sortie n'a pu être effectué que ce soit entre les parties ou par un commissaire de justice permettant d'établir l'existence et la nature des éventuelles dégradations locatives imputables à la locataire.
Dans ces conditions, il ne saurait être fait droit à la demande de la SCI SCCM en ce qu'elle n'est pas fondée et quoiqu'il en soit, prématurée.
Par conséquent, il convient de condamner Mme [Y] à payer à la SCI SCCM la somme de 29700 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date de prononcé du présent arrêt.
Il sera dit que la somme susvisée de 29700 euros produira intérêt aux taux légal à compter de la date du présent arrêt, sans qu'il soit fait droit à la demande d'anatocisme faite par l'appelante qui ne développe pas ce moyen dans la discussion de ses conclusions, et ce en violation de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.
Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé sur ces points.
Sur la demande de dommage-intérêts pour résistance abusive :
Il convient de rappeler que dans sa déclaration d'appel, la SCI SCCM n'a pas relevé appel du jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [Y] [E] à payer à la SCI SCCM prise en la personne de son gérant la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Or, en vertu de l'application combinée des articles 562 et 901 du code de procédure civile, l'appelante ne peut demander, dans ses conclusions, de voir réformer le jugement déféré sur le quantum de l'indemnisation accordée par le premier juge au titre de la résistance abusive alors qu'elle n'a pas critiqué dans sa déclaration d'appel la somme allouée.
Par conséquent, elle sera déboutée de cette prétention.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il convient de condamner Mme [Y], qui succombe, aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Aurélie AUROUET-HIMEUR, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Il convient de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première instance.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Il paraît équitable de condamner Mme [Y] à payer à la SCI SCCM la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Le jugement déféré sera également confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort :
CONFIRME, dans les limites de l'acte d'appel, le jugement déféré rendu le 24 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a condamné Mme [E] [Y] à payer à la SCI SCCM la somme de 500 euros au titre de dommages-intérêts, la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;
INFIRME le jugement déféré pour le surplus ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
ORDONNE l'expulsion de Mme [E] [Y] des lieux loués, avec cave et parking accessoire, sis [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 2], et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date de signification d'un commandement de quitter les lieux, conformément aux conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants et aux articles R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi conformément aux dispositions prévues aux articles L. 433-1 et suivants et aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer à la SCI SCCM la somme de 29700 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date de prononcé du présent arrêt, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer à la SCI SCCM la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
DÉBOUTE la SCI SCCM du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Mme [E] [Y] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Aurélie AUROUET-HIMEUR, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
