Cour d'appel, 29 juin 2023. 21/06136

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 29 JUIN 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06136 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDNCO Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120011491 APPELANTE Association COALLIA anciennement dénommée AFTAM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 Assistée par Me Sophie NAYROLLES de la SELAS SIMON Associés, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée à l'audience par Me Marcel ADIDA du même cabinet, avocat au barreau de PARIS INTIME Monsieur [V] [G] Foyer COALLIA ([Adresse 2]) [Adresse 2] [Localité 4] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 22 juin 2021, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 24 novembre 2014 à effet au 1er décembre 2014, l'association Coallia a conclu un contrat de résidence avec M. [V] [G], portant sur une [Adresse 2] , 2ème étage, située [Adresse 2], pour une durée d'un mois, reconductible selon les conditions stipulées au contrat, moyennant une redevance mensuelle de 402.57 euros, le contrat indiquant que le résident est présent depuis le 1er avril 2006 dans la résidence. Une lettre recommandée du 20 février 2020 avec accusé de réception du 22 février 2020, a été adressée à M. [V] [G], visant la clause résolutoire du contrat et le non-respect de l'obligation de paiement des redevances et lui réclamant paiement de la somme de 1.165.48 euros. Par lettre recommandée du 9 juillet 2020 reçue le 15 juillet 2020, l'association a notifié à M. [V] [G] la résiliation de son contrat et demandé la libération des lieux sous peine de demande judiciaire en expulsion. Par acte du 8 décembre 2020, elle a fait assigner M. [V] [G] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts de M. [V] [G] pour non-paiement des redevances, expulsion, paiement des redevances impayées et d'une indemnité d'occupation. M. [V] [G], régulièrement assigné à personne, n'a pas comparu ni été représenté. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 18 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : DÉBOUTE l'Association Coallia de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire DÉBOUTE l'Association Coallia de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de résidence, portant sur les lieux situés [Adresse 2] CONDAMNE M. [V] [G] à payer à l' Association Coallia la somme de 2.436 euros au titre des arriérés au 31/12/2020, décembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22/02/2020 sur la somme de 1.165.48 euros et de l'assignation pour le surplus AUTORISE M. [V] [G] à s'acquitter de la dette par 24 mensualités de 100 euros, payables en plus de la redevance courante, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 24ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou de la redevance courante, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE M. [V] [G] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de signification de la décision DÉBOUTE l'Association Coallia de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 30 mars 2021 par l'association Coallia Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 avril 2023 par lesquelles l'association Coallia demande à la cour de : Vu les articles L.633-2 et R.633-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, Vu les articles 1103 (ancien article 1134), 1227 (ancien article 1184) du Code Civil, Vu les pièces produites aux débats, Vu la jurisprudence, Déclarer Coallia recevable en l'ensemble de ses demandes fins et prétentions et l'y déclarant bien fondée, Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Paris mais seulement en ce qu'il a : - Condamné M. [V] [G] à payer à l'Association Coallia la somme de 2436 euros au titre des arriérés au 31/12/2020, décembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22/02/2020 sur la somme de 1165,48 euros et de l'assignation pour le surplus ; - Condamné M. [V] [G] aux dépens ; Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - Débouté l'Association Coallia de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ; - Débouté l'Association Coallia de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de résidence portant sur les lieux situés [Adresse 2] ; - Autorisé M. [V] [G] à s'acquitter de la dette par 24 mensualités de 100 euros payables en plus de la redevance courante, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l'ordonnance, la 24ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; - Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ; - Débouté l'Association Coallia de sa demande en application de l'article 700 du Code de procédure civile. ET STATUANT A NOUVEAU : A titre principal : - CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence liant les parties, En conséquence, - CONSTATER que M. [V] [G] est occupant sans droit ni titre au sein du Foyer sis, [Adresse 2], - Dire que M. [V] [G] devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe dès signification du jugement à intervenir, - Faute par lui de ce faire, ORDONNER son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et de M. le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - ORDONNER que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls de l'intimé et de qui ils appartiendront, - CONSTATER M. [V] [G] au paiement de la somme de 2.079,36 euros due au titre des redevances impayées en date du 27 mars 2023, majoré du taux de l'intérêt légal à compter de la date de mise en demeure, - CONDAMNER M. [V] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux, - REJETER toute demande de délais de paiement. A titre subsidiaire, si par extraordinaire l'acquisition de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de résidence n'était pas constatée : - PRONONCER la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de M. [V] [G] pour non-paiement des redevances. En conséquence, - CONSTATER que M. [V] [G] est occupant sans droit ni titre au sein du Foyer sis, [Adresse 2], - Dire que M. [V] [G] devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe dès signification du jugement à intervenir, - DIRE que faute par lui de ce faire, il pourra être expulsé avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et de M. le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls de l'intimé et de qui ils appartiendront, - CONDAMNER M. [V] [G] au paiement de la somme de 2.079,36 euros due au titre des redevances impayées en date du 27 mars 2023, majoré du taux de l'intérêt légal à compter de la date de mise en demeure, - CONDAMNER M. [V] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, à compter du dernier arrêté de compte jusqu'à libération complète des lieux, - REJETER toute demande de délais de paiement. A titre infiniment subsidiairement, si par extraordinaire il était accordé des délais pour l'apurement de la dette : - Faire obligation à M. [V] [G] de s'acquitter désormais de sa redevance au taux fixé, - Dire qu'à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non-paiement d'une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et que le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner, dans ce cas, son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique. - Dire que M. [V] [G] sera condamné également au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux, En tout état de cause et y ajoutant - CONDAMNER M. [V] [G] au paiement d'une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNER M. [V] [G] aux entiers dépens d'appel. M. [V] [G] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 22 juin 2021 à étude. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire La demande d'acquisition de la clause résolutoire du contrat repose sur les dispositions des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire pouvant intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur. L'article R.633-3 du même code prévoit que: "II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. (...) III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. (...) La mise en oeuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire." Le contrat de séjour conclu en l'espèce comporte une clause rappelant les dispositions ci-dessus en matière de résiliation et de délai de préavis. L'association Coallia soutient que M. [G] a été à bon droit mis en demeure de payer la somme de 1.165,48 euros et n'a pas payé cette somme dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise, contrairement à ce qui a été jugé en première instance. En premier lieu, contrairement à ce qui est soutenu par l'association Coallia, le premier juge a exactement constaté que, par la lettre recommandée avec accusé de réception du 22 février 2020, l'association Coallia a mis en demeure M. [G] de payer la somme de 1.165,48 euros supposée représenter le solde débiteur de son compte "à la date du 20 février 2020" comme indiqué dans la lettre, et ce dans un délai d'un mois sous peine de résiliation du bail, alors qu'il résulte clairement du décompte produit par Coallia que cette somme représente en réalité le solde débiteur au 31 janvier 2020 et qu'à la date de la lettre le solde débiteur inscrit dans ce décompte n'était que de 865,48 euros, compte tenu d'un paiement partiel intervenu le 10 février 2020, de sorte que la portée de la mise en demeure doit être appréciée au regard de cette somme, qui représente bien deux mois de redevance impayés (414,30 euros par mois à cette époque) autorisant le bailleur à invoquer la résiliation. La cour ajoute que devant elle l'association Coallia confirme que la somme de 1.165,48 euros était celle due au 31 janvier 2020, ce qui, nonobstant les explications données, ne correspond en tout état de cause pas aux termes de la lettre adressée au résident. Il convient donc de considérer que la mise en demeure n'était justifiée qu'à hauteur de 865,48 euros, comme l'a retenu le premier juge. Par ailleurs, l'appelante ne conteste pas les motifs du jugement, auxquels il convient de se référer, par lesquels il a été retenu que la clause résolutoire ne pouvait prendre effet avant le 4 juillet 2020 compte tenu des termes de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période. S'agissant de l'imputation des paiements intervenus ensuite, l'association Coallia fait valoir à raison que les sommes perçues par le bailleur au titre de l'aide au logement social (ALS) doivent s'imputer sur les loyers correspondant aux périodes pour lesquels elles ont été versées et non sur l'arriéré d'une dette plus ancienne, l'article R.823-8 du code de la construction et de l'habitation disposant que "Les aides personnelles au logement sont versées mensuellement à terme échu, dans les conditions définies par les conventions mentionnées à l'article L. 812-2" dérogeant aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil. Ainsi les sommes versées au bailleur à ce titre, de 15,20 euros par mois, soit la somme totale de 76 euros entre février 2020 et juillet 2020, ne doivent pas être prises en compte pour apprécier le réglement de sa dette par le résident. Il résulte du décompte produit par l'association Coallia que M. [G] a pour sa part effectué seulement deux paiements, respectivement de 414,30 euros le 1er avril 2020 et de 400 euros le 30 avril 2020, soit 814,30 euros. Il convient donc de constater que le bail a été résilié par acquisition de la clause résolutoire et ce à la date de la notification à l'intéressé de celle-ci par lettre recommandée reçue le 15 juillet 2020 ; le jugement sera donc infirmé sur ce point sans qu'il soit besoin d'examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat. Surabondamment et à toutes fins utiles il convient d'observer que la dette pour l'occupation du logement litigieux s'élève, au 28 février 2023, à la somme de 2.079,36 euros et que ces impayés prolongés constituent un manquement grave à une obligation essentielle du contrat, et justifieraient en tout état de cause la résiliation de celui-ci. M. [G] doit donc être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant sera fixé à celui qui aurait été dû si le contrat de résidence s'était poursuivi et l'expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues ci-après. Sur l'actualisation de la dette Il résulte du décompte produit par l'association Coallia que M. [G] reste lui devoir la somme de 2.079,36 euros arrêtée au 28 février 2023, étant précisé que l'intéressé n'ayant pas constitué avocat il n'est pas soutenu que des paiements effectués n'auraient pas été pris en compte ; il sera donc condamné à payer cette somme. Par ailleurs c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, et que la cour adopte, que le premier juge a octroyé des délais de paiement d'une durée de 24 mois à M. [G], le jugement étant donc confirmé sur ce point. En tout état de cause, malgré des paiements réguliers excédant la somme due au titre de la redevance mensuelle, la cour ne peut que constater que les délais de paiement octroyés en première instance n'ont pas été intégralement respectés et que la dette s'est maintenue. Compte tenu de ses éléments et en l'absence d'information sur la situation personnelle et professionnelle de M. [G], il n'y a pas lieu de lui octroyer de nouveaux délais de paiement, d'ailleurs non demandés. Sur les délais d'expulsion Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution : "Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.". Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est nécessaire à l'intéressé pour trouver un autre logement ; la demande de l'appelante en ce sens sera donc rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance. S'agissant de l'instance d'appel il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de la dette, qui sera réactualisé, les délais de paiement, les frais de procédure et les dépens, Et statuant à nouveau, Constate la résiliation du contrat de résidence portant sur la [Adresse 2] , 2ème étage, située [Adresse 2], par acquisition de la clause résolutoire, à la date du 15 juillet 2020, Condamne M. [V] [G] à payer à l'association Coallia une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi et jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion, Dit qu'à défaut par M. [V] [G] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'association Coallia pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [V] [G] à payer à l'association Coallia la somme de 2.079,36 euros arrêtée au 28 février 2023 au titre de l'arriéré de redevance et indemnités d'occupation dues pour l'occupation du logement précité; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [V] [G] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président