Cour d'appel, 09 juin 2023. 21/20281

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 09 JUIN 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20281 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWPV Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 septembre 2021 - Tribunal judiciaire de MELUN - RG n° 20/01462 APPELANTE S.A.S. MONRESEAU-IMMO.COM immatriculée au RCS de Noce sous le numéro 539 887 638, prise en la personne de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148 INTIMÉE S.C.I. FAMILY'R immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 833 104 201, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée de Me Eric TROUVE de la SCP LAURENT ADAMCZYK - ERIC TROUVE, avocat au barreau de MELUN COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 avril 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN, conseillère Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié en date du 10 septembre 2018, Mme [C] [R], Monsieur [E] [R], Madame [D] [T], Madame [B] [T], Monsieur [F] [T], Madame [S] [W] et Monsieur [V] [W], propriétaires indivis, ont fait promesse de vendre à la SCI FAMILY'R une maison d'habitation située à [Localité 4] (77), [Adresse 5], moyennant un prix de vente de 180.000 euros. Il était également prévu le versement par le vendeur des honoraires de l'agence immobilière Monreseau-Immo.Com, fixés à un montant de 10.000 euros. La vente devait intervenir au plus tard le 10 décembre 2018 sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur, auprès de tout établissement prêteur, d'un prêt d'un montant maximal de 200.000 €, au taux annuel maximal de 1,80 % hors assurance et sur une durée maximale de 180 mois. L'accord ou le refus de prêt devait être notifié aux vendeurs au plus tard le 10 novembre 2018. L'acte authentique n'a pas été régularisé. Par acte d'huissier du 5 mars 2020, la SAS Monreseau-Immo.Com a fait assigner la SCI FAMILY'R devant le tribunal judiciaire de Melun afin de la voir condamner à lui payer : - 10.000 euros au titre de dommages et intérêts ; - 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. Par jugement du 17 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Melun a : - rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Monreseau-Immo.Com ; - condamné la société Monreseau-Immo.Com à payer à la SCI FAMILY'R la somme de 900 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Monreseau-Immo.Com aux dépens. La société Monreseau-Immo.Com a interjeté appel de cette décision. Par conclusions du 20 mars 2023, l'appelante demande au visa des articles 1240 et 1304-3 du Code civil d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de : - condamner la SCI FAMILY'R à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts ; - condamner la SCI FAMILY'R à lui payer une somme de 4.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle fait valoir que : - l'option a été tacitement levée par la SCI FAMILY'R dès lorsque qu'elle indique avoir recherché un financement et a donc manifesté l'intention d'acquérir ; - le consentement des parties est intervenu dès la levée de l'option par les bénéficiaires et la vente était parfaite, la SCI FAMILY'R ne bénéficiant pas, en tant que professionnelle, du délai de rétractation imposé la loi SRU du 13 décembre 2000 ; - le refus de prêt communiqué par la SCI FAMILY R n'est en rien conforme aux stipulations du compromis ; - la condition suspensive est réputée accomplie. La SCI FAMILY'R, répond par conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 20 mars 2023, sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et la condamnation de la société Monreseau-Immo.Com à lui payer à la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens. Elle soutient qu'elle bénéficiait d'une promesse unilatérale de vente, qu'elle n'a pas pris l' engagement d'acheter le bien, qu' elle disposait d'une option pour l'achat du bien immobilier, que l'agence immobilière ne peut se prévaloir d'un préjudice en l'absence de toute levée d' option, que la promesse est caduque en l'absence de levée d'option, que l'agent immobilier ne peut donc percevoir une rémunération, que le fait de faire appel à un courtier pour l'obtention d'un financement ne caractérise pas une volonté ferme et définitive d'acquérir et qu'une levée d'option tacite n'a pu intervenir et n'était pas conforme aux stipulations contractuelles. Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour. SUR QUOI Sur la responsabilité de la SCI FAMILY'R à l'égard de l'agent immobilier L'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dans sa version applicable au litige antérieure à celle applicable au 1er octobre 2016 dispose notamment qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux agents immobiliers ou ne peut être exigé ou accepté par eux, avant qu'une des opérations ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Selon l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dans sa version applicable au litige, lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée. Il résulte du cumul de ces deux textes qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur. Ainsi, en application de l'article 1240 du Code civil, il appartient à l'appelante de rapporter la preuve d'une faute commise par la SCI FAMILY'R et un préjudice en lien direct avec cette faute. En l'espèce, la promesse de vente est rédigée de manière explicite quant aux obligations des parties dans les termes suivants : 'Le PROMETTANT confère au BENEFICIAIRE la faculté d'acquérir, le BIEN ci-après identifié. (.....) Le BENEFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation'. Il s'ensuit que la convention signée entre les parties est une promesse unilatérale de vente qui n'engageait que les promettants, jusqu'au 10 décembre 2018 à 16 heures, date butoir prévue pour la signature de l'acte authentique. Le délai pour la réalisation de la vente était ainsi fixé à cette échéance et seule une levée de l'option dans le délai imparti rendait la vente parfaite et engageait le bénéficiaire de la promesse. Si la levée de l'option n'est soumise à aucune formalité particulière et peut donc être expresse ou tacite, il ne ressort pas du dossier que la SCI FAMILY'R ait manifesté son accord pour la vente dans le délai prévu, alors qu'aucune levée d'option tacite telle qu'alléguée par l'appelante n'a pu valablement intervenir, faute de respecter les dispositions contractuelles prévues en pages 8 et 9 de la promesse de vente qui stipulaient les modalités pratiques de la levée d'option qui devait : « être accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondante : - au prix stipulé payable comptant déduction faire de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes. - à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel. - à l'éventuelle commission d'intermédiaire et de manière générale de tous comptes et proratas. Dans cette seule dernière hypothèse, la signature de l'acte authentique devra intervenir dans un délai de dix jours de la levée d'option. A défaut, le BENEFICIAIRE pourra alors solliciter la constatation judiciaire de la vente. Le cas échéant, une formalité de pré-notation prévue par l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 pourra être effectuée. L'attention du BENEFICAIRE est particulièrement attirée sur les points suivants : - L'obligation de paiement par virement et non par chèque même s'il est de banque résulte des dispositions de l'article L 112-6-1 du Code monétaire et financier. - Il lui sera imposé de fournir une attestation émanant de la banque qui aura émis le virement et justifiant de l'origine des fonds sauf si ces fonds résultent d'un ou plusieurs prêts constatés dans l'acte authentique de vente ou dans un acte authentique séparé. ». Ainsi, le fait que la SCI FAMILY'R ait sollicité d'un courtier une étude pour l'obtention d'un prêt ne constitue pas une levée, même tacite, de l'option. Il en résulte que le moyen de la société Monreseau - Immo.Com tiré de ce que la SCI FAMILY'R n'a , d'une part, pas justifié d'une demande de prêt avant le 10 novembre 2018 ni , d'autre part, fait diligence pour obtenir un prêt, est inopérant à défaut de levée de l'option d'achat. Dans ces circonstances, la société Monreseau-Immo.Com n'est pas fondée à se prévaloir d'une faute commise par la SCI FAMILY'R engageant sa responsabilité, de sorte que le jugement déféré est confirmé de ce chef et en ce qu'il a, en conséquence, débouté la société Monreseau - Immo.Com de l'intégralité de ses demandes. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le jugement déféré est confirmé en ce qui concerne la charge des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Ajoutant, la société Monreseau - Immo.Com est condamnée aux dépens d'appel et à payer à la SCI FAMILY'R la somme de 3000 euros complémentaires au titre du remboursement d'une partie de ses frais PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement rendu le 17 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Melun ; Y ajoutant, Condamne la SAS Monreseau-Immo.Com à payer à la SCI FAMILY'R la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel ; Condamne la SAS Monreseau - Immo.Com aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,