Cour d'appel, 20 juin 2023. 21/01787

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 20 juin 2023 N° RG 21/01787 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FU7X -LB- Arrêt n° [F] [J] [E] [W] / [H] [K] épouse [O] Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 07 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 11-20-0293 Arrêt rendu le MARDI VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et de Mme Céline DHOME, greffier lors du prononcé ENTRE : M. [F] [J] [E] [W] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008593 du 10/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Maître Hélène SOULIER BONNEFOIS, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE APPELANT ET : Mme [H] [K] épouse [O] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle à 25% numéro 2021/0011887 du 17/12/2202 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par la SELARL BONNET - EYMARD-NAVARRO - TEYSSIER, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE Timbre fiscal acquitté INTIMEE DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 février 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 20 juin 2023, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 25 avril 2023 puis le 13 juin 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous-seing privé en date du 2 octobre 1999, Mme [H] [O] a donné à bail à M. [F] [W] une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 2] (43) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1000 francs (153,15 euros). Par courrier recommandé posté le 25 novembre 2015, Mme [O] a informé M. [W] de son souhait de vendre le bien loué, lui rappelant qu'il était prioritaire pour se porter acquéreur. Par courrier du 6 septembre 2017, la caisse d'allocations familiales (CAF) de la Haute-Loire a indiqué au locataire que son droit à la perception de l'aide au logement cesserait à compter du mois d'octobre 2017, le bailleur ayant informé la caisse du déménagement de ce dernier à la date du 1er octobre 2017. Par courrier du 25 septembre 2017, le conseil de M. [W] a contesté auprès du bailleur l'intention de ce dernier de déménager, précisant en outre que son client avait signalé à Mme [O] à plusieurs reprises le caractère insalubre du logement et lui avait demandé de procéder à des travaux pour remédier à cette situation. Par un nouveau courrier du 24 avril 2018, Mme [O] a rappelé à M. [W] son intention de vendre le bien loué, précisant que le bail arrivait à terme le 30 septembre 2018 et l'invitant à remettre les lieux en état. Par acte d'huissier en date du 25 février 2020, Mme [O] a fait signifier à M. [W] un congé pour reprise pour le 1er octobre 2020, en application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, invoquant son souhait de permettre à son petit-fils M. [U] [I] d'occuper la maison. Par courrier du 15 avril 2020, le conseil de M. [W] a contesté ce congé en considération de la protection spécifique accordée au locataire âgé de plus de 65 ans disposant de faibles ressources. Par courrier du 14 mai 2020, Mme [O] a indiqué maintenir sa décision de donner congé au locataire, soulignant que celui-ci n'habitait plus la maison depuis plusieurs années et précisant être elle-même âgée de 74 ans et se trouver dans une situation précaire. Le 11 septembre 2020, l'organisme Soliha, partenaire de la CAF, a établi un rapport pointant plusieurs non conformités aux normes de décence des logements et relevant par ailleurs en ces termes, en caractères soulignés en rouge, l'absence d'occupation du logement par le locataire : « Le locataire vit chez sa copine depuis plusieurs années, le logement sert de boîte aux lettres et est inoccupé ; le locataire avait une entreprise de 'ferrailleur'qui n'existe plus à ce jour, il a tout laissé dans l'état ». Par acte d'huissier signifié le 6 octobre 2020, M. [F] [W] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay Mme [O] pour obtenir notamment le prononcé de la nullité du congé pour reprise délivré par cette dernière et sa condamnation à faire réaliser les travaux permettant de remédier à l'état d'insalubrité et d'indécence du logement et subsidiairement l'organisation d'une mesure d'expertise. Par jugement du 7 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a statué en ces termes : -Valide le congé délivré à M. [F] [W] le 20 février 2020 devant avoir effet le 1er octobre 2020 ; -Constate que M. [F] [W] est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le logement loué sis [Adresse 4] à [Localité 2] (43) depuis le 2 octobre 2020 ; -Condamne M. [F] [W] à payer à Mme [H] [O] la somme de 175 euros par mois à titre d' indemnité d'occupation à compter du 2 octobre 2020 jusqu'à la complète libération des lieux ; -Constate que Mme [H] [O] n'a formulé aucune demande d'expulsion à l'encontre de M. [F] [W] ; -Déboute M. [F] [W] de ses demandes en réalisation des travaux de rénovation, paiement de dommages et intérêts et remboursement des loyers impayés ; -Déboute Mme [H] [O] de sa demande de remise en état des lieux sous astreinte ; -Met les dépens de l'instance, en ce non compris le coût du congé pour reprise, à la charge de M. [F] [W] et dit qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; -Condamne M. [F] [W] à payer Mme [H] [O] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Ordonne l'exécution provisoire de la décision ; -Dit que le présent jugement sera porté à la connaissance de la caisse d'allocations familiales de la Haute-Loire (service contentieux) par les soins du greffe. M. [F] [W] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 6 août 2021. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 15 décembre 2022. Vu les conclusions en date du 29 octobre 2021 aux termes desquelles M. [F] [W] demande à la cour de : -Réformer le jugement du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay en date du 7 juillet 2021 ; À titre principal, - Constater la nullité du congé pour reprise de Mme [O] ; -Condamner Mme [O] à réaliser les travaux permettant de rendre le logement décent ; À titre subsidiaire, - Ordonner une expertise confiée à tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de dire notamment si le logement est indécent et insalubre, de déterminer les travaux à réaliser et d'établir s'il a subi un trouble de jouissance ; En tout état de cause, -Condamner Mme [O] à lui régler la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral outre le remboursement des loyers depuis septembre 2017, soit 7525 euros ; -Condamner Mme [O] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner la même aux entiers dépens. Vu les conclusions en date du 11 janvier 2022 aux termes desquelles Mme [O] demande à la cour de : -Confirmer le jugement en ce qu'il a : -Validé le congé pour reprise ; -Jugé que M. [W] est déchu de tout titre d'occupation depuis le 2 octobre 2020 ; -Condamné M. [W] à lui verser la somme de 175 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 2 octobre 2020 jusqu'à complète libération des lieux ; -Débouté M. [F] [W] de ses demandes indemnitaires et de remboursement de loyers ; -Faire droit à sa demande d'expulsion présentée en conséquence de la validation du congé après avoir constaté que M. [W] bien que n'habitant plus les lieux n'a toujours pas débarrassé ceux-ci et n'entend pas le faire ; -Ordonner l'expulsion de M. [W] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin l'assistance de la force publique ; -Juger, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux ce en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu du maintien dans les lieux de M. [W] depuis plusieurs mois maintenant ; -Condamner M. [W] à lui payer la somme de 933 euros en règlement de la somme versée à la CAF en remboursement d'un trop perçu en raison de la fraude de ce dernier ; -À titre subsidiaire, si par impossible la cour ordonnait une expertise des lieux loués, juger que cette mesure se fera aux seuls frais avancés de M. [W] et ajouter les chefs de mission suivants à la mission de l'expertise judiciaire : -Se rendre sur les lieux, -Dire les désordres constatés, -Déterminer l'origine des désordres et en particulier si lesdits désordres ont été causés par un défaut d'entretien locatif et/ou par l'activité professionnelle développée par le locataire, en l'espèce une activité de ferrailleur ; -En tout état de cause, condamner M. [F] [W] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner le même aux entiers dépens ainsi qu'aux dépens de première instance, en ce compris notamment le coût du congé pour reprise et du procès-verbal de reprise, infirmant en cela le premier jugement. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions. -Sur la validité du congé pour reprise délivré le 20 février 2020 par Mme [H] [O] : Contrairement à ce que soutient Mme [O] dans ses écritures, le juge dispose du pouvoir de contrôler la sincérité du motif du congé donné pour reprise sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 82 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 ayant expressément prévu que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, était applicable aux contrats en cours. L'appelant estime que le motif allégué au soutien du congé délivré pour reprise ne présente pas un caractère réel et sérieux alors qu'en réalité Mme [O] tente par tous moyens de rompre le bail depuis plusieurs années, ainsi qu'en témoignent selon lui les courriers adressés par cette dernière en 2015 et en 2018 et qu'en outre le logement est indécent et ne peut être occupé par le petit-fils de l'intimée sans que des travaux ne soient réalisés. Il sera observé en premier lieu que si un rapport de l'organisme Soliha, dont l'exemplaire produit par le locataire est tronqué ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, conclut effectivement à l'absence de conformité du logement aux normes de décence au regard de plusieurs critères, ces constatations n'ont été réalisées qu'au mois de septembre 2020, suite à une demande formulée par le locataire le 23 juillet 2020, soit postérieurement à la délivrance du congé pour reprise, et que ce rapport met en exergue l'absence d'occupation de la maison par le locataire depuis plusieurs années et l'encombrement des lieux par des matériaux laissés par ce dernier. La réalité de cette situation est confirmée par plusieurs pièces versées aux débats dont il ressort que M. [W] n'utilisait pas les lieux à titre d'habitation, mais uniquement pour y entreposer des ferrailles, des métaux divers, des carcasses de voitures, et que les lieux étaient totalement dégradés et laissés à l'abandon (nombreuses attestations, extrait des « Pages Jaunes » relatifs à l'activité de M. [W] dans le domaine de la collecte et du recyclage des déchets, fers et métaux, à l'adresse du bien loué, constat d'huissier, photographies). Par ailleurs, l'appelant ne justifie aucunement avoir, ainsi qu'il le prétend dans ses écritures, alerté le bailleur sur l'état d'insalubrité du logement à plusieurs reprises avant 2015. En effet, les doléances à ce sujet apparaissent pour la première fois dans le courrier du conseil de M. [W] du 25 septembre 2017 adressé suite à la décision de la CAF notifiée le 6 septembre 2017 de suspendre l'aide au logement en l'absence d'occupation réelle du bien en tant qu'habitation par M. [W]. Enfin, Mme [O] produit une attestation de son petit-fils, M. [U] [I], aux termes de laquelle celui-ci fait état de son souhait d'occuper la maison louée, étant précisé encore qu'il est communiqué une coupure de presse le concernant, datée de 2019, confirmant que le jeune homme est revenu s'installer dans la région pour y développer son activité professionnelle. Il ne peut en outre être tiré aucune conclusion de l'absence de production d'éléments sur l'aboutissement du projet de M.[U] [I], alors que les lieux n'ont pas été restitués par M. [W], étant observé que la pièce n°6 de l'intimée est à tort qualifiée de procès-verbal de reprise dans les écritures de cette dernière, s'agissant en réalité d'un procès-verbal de constat de l'état des lieux. Le caractère réel et sérieux du motif invoqué par Mme [O] dans la lettre de congé pour reprise est ainsi établi, et, dans le contexte décrit, ni le fait qu'elle ait à deux reprises adressé M. [W] avant la signification du congé des courriers l'informant de sa décision de vendre le bien, ni le rapport relatif au caractère non décent du logement ne permettent de remettre en cause sa sincérité. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a validé le congé. -Sur les conséquences du congé pour reprise : Compte tenu de la validité du congé délivré par Mme [O], le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté que M. [W] se trouvait occupant sans droit ni titre du bien loué et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation de 175 euros par mois à compter du 2 octobre 2020. Il sera en outre ordonné l'expulsion du locataire, cette demande n'ayant pas été présentée devant le premier juge, étant précisé que les dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution relatives au respect d'un délai de deux mois entre la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux et l'exécution de la mesure sont inapplicables en l'espèce alors qu'il résulte de l'ensemble des éléments du dossier que M. [W] n'habite plus effectivement les lieux depuis plusieurs années. Mme [O] sera en revanche déboutée de sa demande, présentée pour la première fois devant la cour, de condamnation de M. [W] à lui payer la somme de 935 euros, correspondant au trop perçu au titre de l'aide au logement dont la CAF sollicite le remboursement pour la période d'avril 2021 à août 2021, alors que l'intimée, pour la même période, réclame le règlement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et que sa demande est accueillie. -Sur les demandes présentées par M. [W] : Compte tenu des développements précédents, et dans la mesure où il est établi d'une part que M. [W] n'occupe plus le logement depuis plusieurs années, d'autre part que celui-ci est à l'origine de la dégradation de l'état des lieux, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté celui-ci de ses demandes en paiement de dommages et intérêts pour préjudice et moral et de remboursement des loyers depuis septembre 2017. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande relative à la réalisation de travaux dans la maison, dont il est occupant sans droit ni titre, et de sa demande subsidiaire tendant à l'organisation d'une mesure d'expertise. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [W] aux dépens de première instance, en ce non compris le coût de l'acte de congé pour reprise et du procès-verbal de constat du 2 octobre 2020, ces actes ayant été réalisés par un professionnel non désigné par décision de justice, et sur l'application des dispositions de l'article 700 du procédure civile. M. [W] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [O] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, étant précisé que cette dernière, bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle, ne produit pas la convention d'honoraires conclue avec son conseil. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, -Ordonne, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [F] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, du bien loué, situé [Adresse 4] à [Localité 2] (43), appartenant à Mme [H] [O], objet du contrat de bail conclu entre les parties le 2 octobre 1999, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -Déboute Mme [H] [O] de sa demande de condamnation de M. [F] [W] à lui payer la somme de 935 euros correspondant à la somme trop perçue au titre de l'aide au logement dont le remboursement est réclamé par la CAF ; -Condamne M. [F] [W] aux dépens d'appel ; -Condamne M. [F] [W] à payer à Mme [H] [O] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamne M. [F] [W] à supporter les dépens d'appel. Le greffier Le président