Cour de cassation, 18 septembre 2012. 11-18.762

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu selon l'arrêt attaqué (Riom, 31 mars 2011) que Mmes Danielle et Michèle X... ont acquis de la société Saint-Sébastien un appartement dans un immeuble en copropriété ; que, soutenant que la superficie à prendre en compte était inférieure à celle mentionnée, elles ont assigné le vendeur en diminution du prix ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la surface litigieuse était une ancienne terrasse, transformée en loggia par un dispositif de fermeture par volets électriques lors de la restauration de l'immeuble qui était un ancien hôtel, que les quatre ouvertures de l'ancienne terrasse ne disposaient d'aucun ouvrage d'obstruction ou d'isolation, le géomètre ayant constaté la présence de trous à l'intérieur de la loggia permettant l'évacuation naturelle à l'extérieur des eaux pluviales pouvant être réceptionnées, la cour d'appel a pu en déduire que cette loggia n'était pas close au sens de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 et devait être exclue pour le calcul de la superficie du lot vendu ; Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche : Vu l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; Attendu que l'arrêt condamne la société Saint-Sébastien, sur le fondement du texte susvisé, à payer à Mmes X... une somme au titre des frais afférents au surplus indu du prix de vente ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Saint-Sébastien à payer à Mmes Danielle et Michèle X... la somme totale de 74 755,89 euros, l'arrêt rendu le 31 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ; Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Saint-Sébastien IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné la SCI SAINT SEBASTIEN à payer aux Demoiselles X... la somme totale de 74.755,89 €uros en principal sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, AUX MOTIFS QUE : « (…) la bonne foi du vendeur est indépendante de l'application des dispositions législatives édictées à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu'issu de la loi du 18 décembre 1996 relative à la copropriété des immeubles bâtis, qui octroie aux acquéreurs le droit de réclamer une diminution du prix de vente dans un délai d'un an lorsque la surface réelle du lot privatif s'avère être de 1/20ème inférieure à celle stipulée au contrat ; (…) Que le tribunal a retenu que le dispositif de fermeture, qui est parfaitement identifiable, fournit une protection suffisante de l'intérieur de la loggia et permet une utilisation à des fins d'habitation et d'ameublement préservant également l'intimé des occupants de cette partie de l'habitation ; Que cet élément était suffisant au regard des dispositions réglementaires pour considérer que la loggia est une surface couverte et close devant être comprise dans la superficie du lot de la copropriété, le certificat établi par la société AC ENVIRONNEMENT n'ayant pas induit les acquéreurs successifs en erreur ; Mais (…) que l'article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 tel qu'issu de la loi rappelle celui de l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation qui définit la surface habitable. Pour le calcul de cette surface, il y a lieu d'exclure les caves, sous-sol, remises, garages, vérandas, loggias et balcons. Mais les deux textes ont des rédactions différentes. La loi Carrez prend ainsi en compte des locaux qui n'entrent pas dans le calcul de la surface habitable (par exemple une véranda, une loggia, un balcon) dès lors qu'ils sont clos et couverts et ont au moins 1 m 80 de hauteur. Le calcul de la superficie selon la loi Carrez et de la surface habitable de l'article R.111-2 aboutit dont à des résultats totalement différents. Qu'il n'y a donc pas, pour procéder au mesurage prescrit par la loi Carrez, à rechercher si tel ou tel local est habitable au sens de l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation ; La superficie définie par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne se confond pas non plus avec la surface mentionnée par l'article 5 de cette même loi qui permet de calculer la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. (…) Enfin, qu'en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996, la surface d'une terrasse doit être incluse dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot dès lors qu'elle est à usage exclusif d'un copropriétaire et qu'elle est close. Qu'en l'espèce, la discussion sur le caractère commun ou non de la partie litigieuse est donc sans incidence sur la solution du litige dès lors qu'il est établi qu'il s'agit d'une partie à usage exclusif de chacun des copropriétaires et doit être comprise dans la partie privative du lot. (…) Qu'il convient de vérifier en l'espèce si les trois autres critères édictés à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 sont remplis, à savoir si la surface litigieuse : - est supérieure ou égale à 1 m 80 de hauteur, - est couverte, - est close. (…) Que les deux premiers critères ne posent pas de difficultés en l'espèce et que la discussion porte sur le caractère clos ou non de ce qui peut être uniquement qualifié de loggia puisque c'est en ces termes que cette superficie est visée aux actes notariés. Qu'il s'agit en fait, au vu des plans et photos versés aux débats, d'une ancienne terrasse transformée en loggia du fait du dispositif de fermeture par volets électriques lors de la restauration de l'immeuble qui était un ancien hôtel. (…) Que cette surface ne dispose d'aucun dispositif de fermeture à l'air et que les portes-fenêtres délimitent depuis l'origine les chambres de l'hôtel puis les appartements depuis la reconfiguration de l'immeuble sans qu'un système de fermeture hermétique n'ait été construit lors de la restauration de l'immeuble en 1996. Que d'ailleurs le règlement de copropriété prévoit qu'aucun aménagement ni aucune décoration ne peuvent être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias ou terrasses qui extérieurement rompent l'harmonie de l'immeuble. (…) Que les volets roulants, tous identiques, permettent une occultation de la lumière mais ne permettent pas de considérer que cet qui était à l'origine les terrasses des chambres de l'hôtel sont désormais des surfaces closes. (…) Au contraire, que les quatre ouvertures de l'ancienne terrasse ne disposent d'aucun ouvrage d'obstruction ou d'isolation, Monsieur Y... ayant constaté, et ce point n'étant pas contesté, la présence de trous à l'intérieur de la loggia permettant l'évacuation naturelle à l'extérieur des eaux pluviales pouvant être réceptionnées. (…) Que la surface litigieuse n'est en conséquence pas close au sens des dispositions de la loi Carrez et que les acquéreurs sont bien fondés à se prévaloir d'une moindre mesure de la superficie du lot acquis ouvrant droit à réduction du prix. (…) Que le jugement déféré sera en conséquence réformé. (…) Que la surface habitable acquise n'est pas de 159,09 m² mais de 141,16 m² ; (…) Que le prix au mètre carré s'élevait à 3.967,38 €uros ; Que dès lors, la surface indument prise en considération, qui s'élève à 17,93 m², doit être évaluée à 71.135,12 €uros ; (…) Que le préjudice subi par Mesdemoiselles Danièle et Michèle X... est également constitué par le surcoût occasionné par le paiement de taxes sur la base du prix de 631.170 €uros alors que le calcul devait être effectué sur la somme de 560.035 €uros, et qu'il convient en conséquence de leur allouer également la somme de 3.620,77 €uros. » ; ALORS D'UNE PART QU'aucune des dispositions claires et précises de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ne définit un local privatif clos comme un local muni d'un système de fermeture hermétique à l'air et aux intempéries ; Qu'il suffit en conséquence que le local soit muni d'un système de volets en assurant la fermeture complète pour qu'il puisse être considéré comme clos au sens du texte susmentionné ; Qu'en en jugeant autrement, la Cour d'appel a violé l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié en lui ajoutant une condition qu'il ne comporte pas ; ALORS D'AUTRE PART QUE si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte uniquement une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; Qu'en condamnant l'exposante à payer aux Demoiselles X... le montant des frais afférents au surplus indu du prix de vente, la Cour d'appel a violé l'article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.