Tribunal judiciaire, 23 août 2024. 24/03001

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/03001 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDLJ Minute : 24/752 S.C.I. HESTIA représentée par SEM CDC HABITAT Représentant : Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462 C/ Madame [D] [V] épouse [U] Monsieur [Z] [G] [U] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 août 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier; ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. HESTIA représentée par SEM CDC HABITAT, demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [D] [V] épouse [U], demeurant [Adresse 8] [Adresse 8] - [Localité 5] comparante en personne Monsieur [Z] [G] [U], demeurant [Adresse 8] [Adresse 8] - [Localité 5] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, la SCI HESTIA a donné à bail à Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 8] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 919,10 euros pour le logement et 80 euros pour les annexes, augmenté des provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la SCI HESTIA a fait signifier à Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4714,81 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 8 août reçue le 11 août 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la SCI HESTIA a fait assigner Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner solidairement Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] à payer à la SCI HESTIA :une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 8220,52 euros au titre de la dette locative outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, comprenant le cout du commandement de payer,ordonner l’exécution provisoire de la décision. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 2 avril 2024. À l'audience du 3 juin 2024, la SCI HESTIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15346,99 euros arrêtée au 27 mai 2024, loyer du mois de juin inclus. Elle s’en rapporte à la décision du tribunal quant à la demande de délais de paiement, précisant que le dernier paiement a été fait en décembre 2023. La SCI HESTIA soutient que Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À l'audience, Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U], reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 à 400 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils justifient d’un paiement par carte bancaire du 3 juin 2024 à hauteur de 1203,54 euros. Ils indiquent que leurs revenus s’élèvent à 2200 euros pour Madame et 1500 euros pour Monsieur et ont un enfant à charge. Ils expliquent la dette par une saisie importante du Trésor public pour une dette fiscale, aujourd’hui réglée. L'affaire a été mise en délibéré au 23 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 avril 2024 en vue d'une audience prévue le 3 juin 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la SCI HESTIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mars 2024. En conséquence, les demandes de la SCI HESTIA aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 11 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 octobre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2023 à compter du 12 octobre 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U], exposent de leur situation personnelle et financière sont et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités de 300 à 400 euros. Ils ont effectué un règlement le jour de l’audience d’un montant de 1203,54 euros, soit l’échéance courante. Toutefois, les précédents paiements remontaient au mois d’avril et décembre 2023. Or, au regard du montant de la dette, si la proposition de remboursement de 400 euros par mois permet le règlement de la dette dans les délais prévus par loi, force est de constater que les locataires qui ne payent que très ponctuellement l’échéance, n’apparaissent pas encapacité de payer à la fois l’échéance courante et la part de remboursement de la dette. Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies. Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2023, du commandement de payer délivré le 11 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 27 mai 2024 que la SCI HESTIA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de prendre en compte le paiement de 1203,54 euros effectué par carte bancaire le 3 juin 2024, libératoire au sens de l’article 1342 du code civil. En outre, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 175,91 euros et 3 fois 13,51 euros, soit la somme de 216,44 euros. Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] à payer à la SCI HESTIA la somme de 14102,92 euros, au titre des sommes dues au 3 juin 2024. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI HESTIA les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] à payer à la SCI HESTIA la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SCI HESTIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2023 entre la SCI HESTIA d'une part, et Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5], sont réunies à la date du 12 octobre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] à compter du 12 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] à payer à la SCI HESTIA la somme de 14102,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 03 juin 2024 échéance de juin incluse et paiement du 3 juin 2024 déduit, CONDAMNE solidairement Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] à payer à la SCI HESTIA l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 4 juin 2024, échéance de juillet, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE in solidum Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] à payer à la SCI HESTIA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [D] [U] née [V] et Monsieur [Z] [G] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE la SCI HESTIA de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 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