Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/04469

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [S] [D] épouse [E] Monsieur [F] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christine GALLON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04469 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4W3K N° MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le 25 octobre 2024 DEMANDERESSE S.A. IN’LI [Adresse 2] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [S] [D] épouse [E], [Adresse 1] non comparante, ni représentée Monsieur [F] [E], [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 septembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04469 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4W3K FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 05/09/1974, la société immobilière de Vitruve aux droits de laquelle sont venues la société immobilière familiale puis la SA IN'LI a donné à bail à Madame [E] [S] née [D] un appartement sis [Adresse 1]. A la suite de leur mariage Monsieur [E] [F] est devenu co-titutaire du bail à compter du 13 septembre 1977. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989. Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] le 25 janvier 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 1779,72 Euros au principal. Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 15 avril 2024, la SA IN'LI a fait assigner Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] devant le tribunal de céans aux fins de : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution, - Les voir condamnés solidairement à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 1779,72 Euros décompte arrêté au mois de mars 2024, - Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil, - Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 500 Euros pour résistance abusive au paiement, - Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant le coût du commandement, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. L’affaire a été plaidée à l'audience du 13 septembre 2024 : La SA IN'LI représentée par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 550,67 Euros dus au 10 septembre 2024 et maintient ses autres demandes. Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés. L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande : En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience tandis que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; En l’espèce, la SA IN'LI justifie avoir respecté dans les délais les dispositions légales s’agissant de la production de la notification au représentant de l’Etat dans le département ainsi que la notification à la CCAPEX. En conséquence, la présente demande est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion : L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; Le commandement de payer délivrée le 25 janvier 2024 à Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ; En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 26 mars 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ; Cependant il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ; En l’espèce, compte tenu de la situation du créancier et du débiteur, il y a lieu d’accorder un délai de paiement ; Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette. Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif : Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ; En l’espèce La SA IN'LI verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 550,67 Euros dus au 10 septembre 2024 inclus ; En conséquence Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] seront condamnés solidairement à payer à la SA IN'LI la somme de 550,67 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement, Sur les délais de paiement : L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien énonce en son V que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ; Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; En conséquence, Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] seront autorisés, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 4 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 5 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ; A défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ; Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate des locataires des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu'il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. Sur l'indemnité d'occupation : Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] jusqu’au départ effectif des lieux ; Par conséquent les défendeurs devront s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires : L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la SA IN'LI sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ; Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] succombant, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ; Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe, CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 05/09/1974 entre la SA IN'LI d’une part, et Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 26 mars 2024, SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après, CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] à payer à la SA IN'LI au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu’au 10 septembre 2024, la somme de 550,67 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, DIT que Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] seront autorisés à régler leur dette en 4 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 5 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ; DIT qu’à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ; DIT qu’en ce cas à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 1] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, DIT qu’en ce cas il sera procédé à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, DIT qu’en ce cas Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] devront verser à la SA IN'LI une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux, DEBOUTE la SA IN'LI du surplus de ses demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [E] [S] née [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer. RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection