Tribunal judiciaire, 09 juillet 2025. 25/52546

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] ■ N° RG 25/52546 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7LPP N° : 4-CH Assignation du : 19 Mars 2025 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 09 juillet 2025 par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE La Société à Responsabilité Limitée ELAYNA BEAUTE 60 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Michel PATILLET, avocat au barreau de PARIS - #A0742 DEFENDERESSE La S.C.I. HOSANA IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Elie COHEN, avocat au barreau d’ESSONNE DÉBATS A l’audience du 11 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Par acte du 26 juin 2018, la SCI Abse, aux droits de laquelle vient la SCI Hosana immobilier, a consenti un bail commercial à la société M9-Hair portant sur un local situé [Adresse 2] à Paris 10ème, moyennant un loyer annuel principal de 22.500 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision pour charges de 420 euros par trimestre. Par acte du 7 février 2023, la société M9-Hair a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société Elayna Beauté 60. Par acte du 19 février 2025, la SCI Hosana immobilier a fait délivrer à la société Elayna Beauté 60 un commandement de payer la somme de 16.540,76 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Par acte du 19 mars 2025, la société Elayna Beauté 60 a assigné la SCI Hosana immobilier devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, à qui elle demande de : - constater que la somme figurant dans le commandement de payer n’est pas certaine, liquide et exigible pour le montant indiqué ; - dire que le bailleur devra justifier du montant de sa créance en opérant notamment la régularisation des charges par rapport aux provisions versées ; - lui accorder un délai de règlement de la somme exigible au titre des loyers et charges sur une durée 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil, payable en même temps que les échéances du loyer courant ; - suspendre l’application de la clause résolutoire figurant dans le bail du 26 juin 2018 ; - dire qu’il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile ; - réserver les dépens. Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 11 juin 2025, la SCI Hosana immobilier demande de : - débouter la société Elayna Beauté 60 de l’ensemble de ses demandes ; - la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; Y faisant droit, - dire que la clause résolutoire contenue au bail en date du 25 juin 2018 pour les locaux situé [Adresse 2] à [Localité 6] est acquise ; - constater, en conséquence, la résiliation du bail ; - ordonner l'expulsion de la société Elayna Beauté 60 et de tous occupants de son chef des locaux, dans le mois de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - condamner la société Elayna Beauté 60 à titre provisionnel au paiement d'une somme de 17.131,58 euros, arrêtée au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal, à parfaire au jour de l’ordonnance ; - condamner la société Elayna Beauté 60 à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Elayna Beauté 60 aux entiers dépens. A l’audience du 11 juin 2025, la demanderesse a sollicité un renvoi, exposant qu’elle n’avait pas pu prendre connaissance des conclusions de la défenderesse. Celle-ci s’est opposée au renvoi, faisant valoir que ses conclusions avaient été régulièrement communiquées le 5 juin 2025, que l’assignation était ancienne et que la demande de renvoi était dilatoire et sans objet, le dossier étant en état d’être jugé. Au regard de la communication régulière des conclusions et pièces, en nombre très limité pour la défenderesse (quatre pièces : extrait kbis, bail commercial, commandement de payer et décompte actualisé), l’affaire a été retenue. La bailleresse a actualisé sa demande en paiement à la somme de 13.931,58 euros. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens. MOTIFS Sur la contestation, par la locataire, des sommes réclamées par le commandement de payer du 19 février 2025 et la demande reconventionnelle de la bailleresse de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 19 février 2025 à hauteur de la somme de 16.540,76 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 12 février 2025. La locataire conteste le montant réclamé au motif qu’il inclut des rappels de loyers très substantiels dont elle ne comprend pas le calcul ainsi que des provisions pour charges qui n’ont jamais fait l’objet d’une régularisation. Elle expose avoir interrogé en vain la bailleresse et n’avoir reçu aucune information sur ces sommes inexpliquées ou indues, ce qui l’a contrainte à délivrer la présente assignation. Elle soutient qu’il existe en conséquence une contestation sérieuse sur la validité du commandement et ses effets, même si elle reconnaît des difficultés de paiement et se déclare prête à apurer l’arriéré locatif, sous réserve qu’il soit justifié. La bailleresse, qui sollicite l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ne produit aucune pièce justificative des régularisations de charges et, plus généralement, aucune pièce à l’exception du bail commercial, d’un décompte arrêté au 10 juin 2025 et du commandement de payer. Il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 5], 7 avril 2021, n°18/14694). Au cas présent, en l’absence de toute régularisation des charges et de tout pièce justificative des charges effectivement récupérables sur le preneur, les appels de provision pour charges, de 450 euros par trimestre, soit 9.000 euros sur cinq ans, sont sans cause. En outre, la somme de 16.540,76 euros visée au commandement de payer correspond, pour l’essentiel, à un débit de 13.944,97 euros facturé le 31 décembre 2024 et inexpliqué, alors que le loyer trimestriel s’élève à 7.551,89 euros. Il apparaît que cette somme est, pour l’essentiel, à l’origine de la dette puisque celle-ci était inexistante au 5 septembre 2024. En l’absence de toute explication de la bailleresse sur les sommes réclamées à la locataire et de tout justificatif des charges effectivement dues, il existe une contestation sérieuse sur les causes du commandement et le montant de l’arriéré locatif. Il est rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial. En l’espèce, le commandement n’est pas explicite quant aux manquements reprochés à la locataire. La bailleresse n’a apporté aucune explication et n’a produit aucun justificatif à l’audience, en dépit des demandes de la locataire en ce sens. La contestation tenant à l’absence d’information complète de la locataire par le commandement de payer est donc fondée, de sorte que celui-ci ne peut produire aucun effet. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la bailleresse relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la locataire. Pour les mêmes raisons, la bailleresse ne justifie pas des montants réclamés à la locataire au titre de l’arriéré locatif, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de provision, qui se heurte à une contestation sérieuse. Sur les frais et dépens Partie perdante, la SCI Hosana immobilier sera tenue aux dépens, sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetée. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, Constatons que la bailleresse n’a pas justifié du montant de sa créance et de la régularisation des charges ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion et de provision formées par la SCI Hosana immobilier ; Condamnons la SCI Hosana immobilier aux dépens ; Rejetons sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à [Localité 5] le 09 juillet 2025 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Rachel LE COTTY