Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/03447

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Maître Philaé CHAFFAUT Copie exécutoire délivrée le : à :Me Stéphanie PERACCA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/03447 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OFN N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le vendredi 27 décembre 2024 DEMANDEURS Madame [H] [F], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1505 Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1505 DÉFENDEURS Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Philaé CHAFFAUT de l’AARPI JOUANNEAU CHAFFAUT Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0954 Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Philaé CHAFFAUT de l’AARPI JOUANNEAU CHAFFAUT Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0954 COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Iès CELMA-BERNUZ lors de l’audience de plaidoirie, de Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers, Décision du 27 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/03447 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OFN DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 novembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 décembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 août 2022, à effet du 4 septembre 2022, Mme [H] [F] et M. [C] [K] ont consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [P] et M. [R] [N] sur des locaux meublés situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.650 euros et d’une provision pour charges de 150 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 4 septembre 2022. Par courrier du 1er mai 2023, Mme [Y] [P] et M. [R] [N] ont donné congé du logement à effet au 30 juin 2023. Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2022, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.650 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Mme [Y] [P] et M. [R] [N] ont quitté les lieux le 3 juillet 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi. Par assignation du 19 février 2024, Mme [H] [F] et M. [C] [K] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir condamnés Mme [Y] [P] et M. [R] [N] au paiement de l’arriéré de loyer, des réparations locatives, de la régularisation des charges ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. L’affaire est venue pour la première fois à l’audience du 23 mai 2024 et a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 6 novembre 2024. À cette audience, Mme [H] [F] et M. [C] [K] déposent des conclusions au titre desquelles ils forment les demandes suivantes : Condamner solidairement Mme [Y] [P] et M. [R] [N] au paiement à Mme [H] [F] et M. [C] [K] de la somme de 3.300 euros au titre de l’arriéré locatif correspondant aux loyers de mai et juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.650 euros et à compter de l’exploit introductif d’instance pour la somme de 3.300 euros,Déclarer acquis le dépôt de garantie de 3.300 euros,Condamner solidairement Mme [Y] [P] et M. [R] [N] au paiement à Mme [H] [F] et M. [C] [K] de la somme de 717,28 euros correspondant à la différence entre les le coût des travaux de réparation et le montant du dépôt de garantie,Condamner solidairement Mme [Y] [P] et M. [R] [N] au paiement à Mme [H] [F] et M. [C] [K] de la somme de 49,74 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2022 et 2023,Ordonner l’exécution provisoire,Condamner solidairement Mme [Y] [P] et M. [R] [N] au paiement à Mme [H] [F] et M. [C] [K] de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Mme [Y] [P] et M. [R] [N], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement à l’audience, au titre desquelles ils forment les demandes suivantes : Constater que la preuve des dégradations litigieuses n’est pas rapportée,Dire que la dette de loyer se compensera avec le dépôt de garantieDébouter Mme [H] [F] et M. [C] [K] de leurs demandes,En tout état de cause,Condamner solidairement Mme [H] [F] et M. [C] [K] au remboursement de la somme de 1.500 euros au titre des acomptes de charges versés, après déduction le cas échéant des charges dont la justification serait apportée,Condamner solidairement Mme [H] [F] et M. [C] [K] au paiement de la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties reprises oralement à l'audience de plaidoiries pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 et a été prorogé au 27 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Mme [H] [F] et M. [C] [K] indiquent que Mme [Y] [P] et M. [R] [N] n’ont pas réglé les deux derniers mois de loyer ce qui n’est pas contesté par les défendeurs. Ils réclament à ce titre le paiement de la somme de 3.300 euros, correspondant au loyer des mois de mai et juin 2023, hors charges. En conséquence, Mme [Y] [P] et M. [R] [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.300 euros. Cette somme sera augmentée des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 30 mai 2023, sur la somme de 1.650 euros, et à compter du 19 février 2024, sur la somme de 1.650 euros. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives En vertu des dispositions de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.». Selon l'article 1730 du code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre la bailleresse et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». En vertu du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, et notamment les plafonds et murs doivent être maintenus en état de propreté, menus raccords de peinture et tapisseries, remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïques, ainsi que les rebouchages des trous rendus assimilables à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. En l’espèce, un état des lieux d’entrée dans l’appartement a été établi par les bailleurs qui a été accepté en l’état pas les locataires quelques jours après avoir pris possession des lieux, le 18 septembre 2022. Il résulte de cet état des lieux que l’appartement était en bon état général, certains éléments étant en très bon état. Un inventaire du mobilier a été également établi et accepté par les locataires qui n’ont pas relevé que des meubles étaient en mauvais état ou cassés. Un état des lieux de sortie contradictoire a pu être établi le 3 juillet 2023. Cet état des lieux a été réalisé par un commissaire de justice à la demande des bailleurs. S’agissant du mobilier, il résulte de la comparaison des inventaires que les éléments suivants sont manquants : - Une spatule de cuisine, - Un étendoir à linge, - 4 fourchettes, - 4 cuillères, - Une ampoule dans la salle de bains, - Une ampoule dans la cuisine. Selon les factures produites par les bailleurs, le coût de remplacement de ces éléments de mobilier peuvent être évalués à la somme de 73,46 euros au paiement de laquelle les locataires seront solidairement condamnés. Par ailleurs, les bailleurs allèguent que les meubles ont été détériorés : - Une chaise de bureau dont le revêtement en tissu se décolle du dossier. Cependant, les photographies ne permettent pas de constater que ladite chaise serait cassée. En outre, les locataires contestent avoir utilisé cette chaise. En conséquence, le coût de remplacement de ladite chaise de bureau ne sera pas imputée aux locataires, L’armoire de la chambre présente deux charnières cassées. L’état des lieux d’entrée n’établit pas que la porte de l’armoire serait défectueuse. En conséquence, le remplacement de ces charnières sera mis à la charge des locataires pour un montant de 77 euros,Le bureau de la chambre dont le placage comporte des petits coups et des griffures en partie centrale. La comparaison des états des lieux ne permet pas d’établir que le bureau serait dans un moindre état à la sortie des lieux, la photographie de l’état des lieux de sortie étant simplement plus précise que celle de l’état des lieux d’entrée. Les bailleurs seront déboutés de leur demande de remplacement du bureau par les locataires,Quatre rideaux dont l’un présente de légères tâches. Il n’est pas établi que ces tâches ne peuvent être nettoyées. Dès lors, les bailleurs seront déboutés de leur demande remplacement des rideaux, ces derniers n’apportant aucun élément sur le coût d’un nettoyage éventuel de ceux-ci,Un lit deux personnes cassé. Il résulte de l’état des lieux de sortie que le sommier du lit est cassé ce qui ne peut être contesté par les locataires dès lors qu’ils en ont informé les bailleurs dans un message whatsapp. Le coût du remplacement du sommier sera mis à leur charge pour un montant de 197,45 euros, selon facture d’achat du 15 décembre 2018,Une casserole et une poêle sont mentionnés comme étant en mauvais état mais aucune photographie n’est produite pour apprécier l’état réel de ces ustensiles de cuisine. En conséquence, les bailleurs seront déboutés de leur demande de remplacement de ces éléments,La griffe du four et la plaque à pâtisserie du four sont dans un état sale mais ils peuvent être nettoyés et leur remplacement n’apparaît pas nécessaire,Un tapis déchiré près d’une extrémité. Aucune photographie n’est produite pour apprécier l’état réel du tapis. En conséquence, les bailleurs seront déboutés de leur demande de remplacement de celui-ci. En conséquence, les locataires seront solidairement condamnés à la somme de 274,45 euros correspondant au coût de remplacement du mobilier cassé. Par ailleurs, il ressort de l’état des lieux de sortie que l’appartement a été restitué dans un état sale (robinets entartrés, présence de tartre dans la salle de bains, rideaux tâchés, hotte sale, crédence sale, éléments du four sales) alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas que l’appartement était sale lors de la prise à bail des locataires. Il en résulte que le nettoyage de l’appartement sera mis à la charge des locataires pour un montant de 115,60 euros. S’agissant des réparations locatives à proprement parler, il convient d’examiner poste par poste les réparations demandées par les bailleurs: Réparation du parquet. L’état des lieux de sortie mentionne une trace de brulure mais aucune photographie n’est produite et indique que le vernis est à l’état moyen. Or, l’état des lieux d’entrée indique que le sol de la salle à manger où se trouve le parquet est dans un état moyen. Ainsi la dégradation du parquet n’est pas établie et les demandeurs seront déboutés de leur demande relative à la réfection de celui-ci,Carreau de la cuisine cassé. L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de carreau cassé. Dès lors, les locataires sont réputés avoir reçu l’appartement sans dégradation du carreau de la cuisine. L’état des lieux de sortie montre qu’un carreau du carrelage du sol de la cuisine est cassé et son remplacement a été chiffré à la somme de 245 euros. Cette somme sera mise à la charge des défendeurs,Les joints de la salle de bains dont l’entretien relève de l’obligation des locataires ont été restitués en mauvais ainsi que cela ressort de l’état des lieux de sortie. Leur réfection d’un montant de 297,50 euros sera mise à la charge des défendeurs,Il ressort de l’état des lieux de sortie que le cadre de la porte est dégradé ce qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Son remplacement sera mis à la charge des locataires pour un montant de 105 euros,En revanche le remplacement d’une poignée de porte défectueuse relève de l’obligation d’entretien du bailleur sauf à montrer que les locataires auraient fait une mauvaise utilisation de cette poignée et l’aurait dégradée. Cette réparation restera en conséquence à la charge des bailleurs,Réfection des peintures de la chambre et d’un mur du salon : la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’établir que les peintures soient dégradées au point de nécessiter d’être refaites entièrement. Les bailleurs qui échouent à apporter la preuve de leur demande en seront déboutés,Réfection de l’enduit de l’entrée : la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’établir que les enduits se soient dégradés du fait des locataires. Les bailleurs qui échouent à apporter la preuve de leur demande en seront déboutés, Il apparaît que les locataires seront solidairement condamnés à la somme de 647,50 euros au titre des travaux de reprise des dégradations. En conséquence, Mme [Y] [P] et M. [R] [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 995,41 euros au titre des réparations locatives. Sur la régularisation des charges Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. En l’espèce, les bailleurs justifient de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023 et sollicitent la condamnation des locataires au paiement de la somme de  49,74 euros au titre de la régularisation des charges. Il sera fait droit à leur demande. Sur la compensation En application de l’article 1347 du code civil, les sommes dues par Mme [Y] [P] et M. [R] [N] se compenseront avec le montant du dépôt de garantie de 3.300 euros que les bailleurs ne leur ont pas restitué. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [Y] [P] et M. [R] [N], parties perdantes, seront condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande Mme [H] [F] et M. [C] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Mme [Y] [P] et M. [R] [N] à payer à Mme [H] [F] et M. [C] [K] la somme de 3.300 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.650 euros et de l’assignation sur la somme de 1.650 euros, CONDAMNE solidairement Mme [Y] [P] et M. [R] [N] à payer à Mme [H] [F] et M. [C] [K] la somme de 995,41 euros au titre des réparations locatives, CONDAMNE solidairement Mme [Y] [P] et M. [R] [N] à payer à Mme [H] [F] et M. [C] [K] la somme de 49,74 euros au titre de la régularisation des charges des années 2022 et 2023, CONDAMNE solidairement Mme [H] [F] et M. [C] [K] à restituer à Mme [Y] [P] et M. [R] [N] la somme de 3.300 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, ORDONNE la compensation des sommes dues de part et d’autre, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE solidairement Mme [Y] [P] et M. [R] [N] à payer à Mme [H] [F] et M. [C] [K] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Mme [Y] [P] et M. [R] [N] aux dépens, en ce non compris le commandement de payer du 30 mai 2023 qui restera à la charge de Mme [H] [F] et M. [C] [K]. Fait et jugé à Paris le 27 décembre 2024 le greffier le Président