Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 22/03819

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MAI 2024 Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 22/03819 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WG43 N° de MINUTE : 24/00296 La société ECOPLUS MURET [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1770 DEMANDEUR C/ La SCI BANKARY IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Christophe TSE, avocat ( postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 286 ; Me Dominique LEBRUN, avocat ( plaidant) au barreau VAL D’OISE DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Geffier. DÉBATS Audience publique du 11 Mars 2024, à cette date, l’affaire été mise en délibéré au 23 Mai 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte authentique reçu le 19 octobre 2021, la société Ecoplus muret a consenti à la SCI Bankary immobilier une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier et portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] (lots de copropriété 18, 52, 53, 54, 84, 85 et 86), moyennant le prix de 460 800 euros, la vente devant être réitérée avant le 31 janvier 2022. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 février 2022, la société Ecoplus muret a mis en demeure la SCI Bankary immobilier d’avoir à lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. C’est dans ces conditions que la société Ecoplus muret a, par acte d’huissier du 30 mars 2022, fait assigner la SCI Bankary immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice. La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 novembre 2023 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 11 mars 2024. Le jugement a été mis en délibéré au 23 mai 2024, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023, la société Ecoplus muret demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - constater comme étant caduque le compromis de vente du 19 octobre 2021 ; - condamner la SCI Bankary immobilier à lui payer la somme de 46 080 euros, outre 10 % d’intérêts par an ; - condamner la SCI Bankary immobilier à lui payer la somme de 26 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SCI Bankary immobilier à lui payer la somme de 26 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner la SCI Bankary immobilier à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, la SCI Bankary immobilier demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - débouter la société Ecoplus muret de ses demandes ; - condamner la société Ecoplus muret à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et financier ; - condamner la société Ecoplus muret à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Ecoplus muret aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. * Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation et la caducité de la promesse unilatérale de vente L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il résulte par ailleurs des dispositions d'ordre public de l'article L313-41 du code de la consommation que : - lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ; - que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ; - que lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; - que les parties ne peuvent imposer à l'acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ; - que les parties peuvent en revanche exiger de l'acquéreur qu'il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998) ; - qu'il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive. A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts. Toutefois, l'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent ne consistent que dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l'éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu'en cas de mauvaise foi du débiteur. En l’espèce, s’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation, les parties sont convenues : « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de […] 46 080,00 EUR). […] 1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE De convention expresse entre les parties la somme de […] 23 040,00 EUR sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s’y oblige, au plus tard le 22 octobre 2021 et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier. […] 3. Sort de ce versement La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ; b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une réparation prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. Et le BENEFICIAIRE versera en pareille hypothèse au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, la somme complémentaire de […] 23 040,00EUR. Si le BENEFICIAIRE venait à ne pas verser cette somme dans les délais impartis, la somme de […] 23 040,00 EUR sera productive d’intérêts au taux de 10% par an, soumis à l’anatocisme, et ce jusqu’à complet paiement de la somme tant en principal qu’en accessoires et sans préjudice d’éventuels dommages-intérêts à ce titre. c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants : - si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte. » La demanderesse soutient, concernant la réalisation de la condition suspensive : - qu’il était stipulé à l’acte que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 10 janvier 2022 ; - que l’obtention ou la non obtention du prêt, devait être notifiée par la bénéficiaire à la promettante ; - qu’à défaut de cette notification, la société Ecoplus muret avait la faculté de mettre la SCI Bankary immobilier en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition et que passé ce délai de huit jours, sans que SCI Bankary immobilier ait apporté les justificatifs, la somme de 46 080 Euros demeurait acquise à la société Ecoplus muret, outre 10 % d’intérêts par an. En effet, la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipule (pages 15 et 16 de la promesse) que si, avant le 10 janvier 2022, aucune notification d'octroi ou de refus d'un prêt n'était faite au vendeur, celui-ci pourrait mettre en demeure l'acquéreur, que, lorsque dans le délai de huit jours suivant la mise en demeure, la situation n'était pas régularisée, il serait fait application des règles relatives au défaut de réalisation résultant de l'acquéreur, mais que, toutefois, ce dernier pourrait recouvrer le dépôt de garantie à condition d'avoir justifié d’une demande de prêt répondant aux caractéristiques prévues contractuellement. Il est constant que la SCI Bankary immobilier n’a pas obtenu de prêt immobilier. La société Ecoplus muret justifie en outre avoir, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 10 février 2022, mis en demeure la SCI Bankary immobilier d’avoir à lui justifier sous huit jours de l’obtention ou non d’un prêt (pièce n°2), conformément aux clauses précitées. La SCI Bankary immobilier soutient avoir informé la société Ecoplus muret des refus essuyés, et produit un courrier sans démontrer l’avoir effectivement envoyé, de sorte que cette pièce est dépourvue de force probante face aux affirmations de la demanderesse qui expose qu’elle ne lui a nullement fait part de ces échecs. La SCI Bankary immobilier expose en outre qu’elle justifie aujourd’hui avoir essuyé plusieurs refus de prêt dans les délais et formes stipulées au compromis de vente, de sorte qu’elle peut se prévaloir de la clause stipulant qu’elle pourra « recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ». Dès lors que les parties ne discutent pas la conformité des prêts sollicités aux stipulations de la promesse, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture et de rouvrir les débats afin de les inviter à conclure sur ce point, conformément à l’article 16 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement avant dire droit contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ; REVOQUE l’ordonnance de clôture du 29 novembre 2023 ; ORDONNE la réouverture des débats ; RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du Mercredi 19 juin 2024 à 9h ( immeuble européen, salle chambre du conseil 2, 5ème étage) ; INVITE les parties à conclure sur : - la clause stipulant que « le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT » ; - la conformité des prêts sollicités aux stipulations de la promesse ; - l’application de l’article 1304-3 du code civil ; DIT qu’à défaut de réponse la radiation ou la clôture sera encourue ; RESERVE les dépens. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT