Cour de cassation, 01 juillet 2014. 13-17.789

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les emplacements litigieux n'étaient pas des parkings clos et couverts ou des constructions mais des aires de stationnement non délimitées se situant à l'extérieur du bâtiment et uniquement destinées au stationnement de véhicules, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur la qualification de ces emplacements en partie de bâtiment, a légalement justifié sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Agence immobilière L. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence immobilière L. X... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Agence immobilière L. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Agence immobilière L. X.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable et bien fondé le contredit formé par Mme X... veuve Y..., dit que le Tribunal de Saint-Maur-des-Fossés est compétent pour connaitre du litige, rejeté la demande d'évocation de cette dernière et renvoyé l'affaire devant le Tribunal d'instance ; AUX MOTIFS QUE Mme X... déclare que les emplacements de stationnement sont indépendants du bail commercial qui a fait l'objet d'un écrit et qui déterminait les locaux loués en ce compris les dépendances et qu'ils n'y sont pas inclus ; qu'au surplus elle rappelle que de tels emplacements ne sont pas considérés par la jurisprudence comme des accessoires du local commercial et ne peuvent faire l'objet du bail commercial ; qu'elle ajoute que l'intimée ne démontre pas que la privation de ces locaux compromettrait l'exploitation de son fonds de commerce ; qu'il s'ensuit que le litige ne relève pas de la compétence du tribunal de grande instance ; que la société X... invoque les dispositions des articles L 145-1 du Code de commerce et R 211-4 du Code de l'organisation judiciaire pour demander que le tribunal de grande instance statue sur le litige ; qu'elle soutient que Mme X... a loué un ensemble immobilier comprenant des dépendances et formant un tout indivisible ; qu'elle ajoute qu'il a été convenu que ces emplacements seraient réservés à sa seule disposition pour son personnel et sa clientèle et qu'il en a été ainsi sans discontinuité depuis l'origine ; qu'elle souligne que la réclamation de Mme X... remonte à la période à laquelle elle n'exerçait plus de fonction dans l'agence ; qu'elle précise qu'auparavant il a été mis en place des arceaux avec des bips pour en réserver l'usage aux membres de l'agence ; qu'il s'ensuit selon l'agence que ceux-ci sont liés à l'exploitation de l'agence immobilière ; que ceux-ci sont nécessaires à l'exploitation du fonds ; qu'aux termes de l'article L 145-1 du Code de commerce, les dispositions relatives au bail commercial s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, aux baux des locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal ; que l'agence X... dispose depuis 1964 d'un bail commercial portant sur des locaux dans l'immeuble sis... à Créteil ; que la désignation des biens loués est « un local situé 2ème porte à gauche en sortant de l'immeuble, composé de quatre bureaux, cabinet de toilette, WC plus une cave au 2ème sous-sol à gauche » ; qu'elle loue aussi à Mme X... en sus du local commercial, les emplacements de stationnement objets du litige ; que pour être qualifié d'accessoire et bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut que le local soit compte tenu de sa nature, de sa fonction, et de sa situation, indispensable à l'exploitation du fonds de commerce ; qu'en l'espèce, sont louées des aires de stationnement ; qu'il ne s'agit pas de parkings fermés, de boxes c'est-à-dire de lieux clos et couverts ou de constructions ; qu'il convient de noter qu'elles se situent à l'extérieur, près de l'agence et sont uniquement destinées au stationnement des véhicules ; qu'au demeurant le règlement de copropriété interdit qu'elles puissent servir à tout dépôt de matériaux et de marchandises ; que ces emplacements ne constituent pas des espaces non seulement délimités mais aussi fermés et indépendants ; que dès lors ils ne peuvent recevoir la qualification de local ; qu'il s'ensuit que nonobstant leur utilité éventuelle pour l'exploitation du fonds, ils ne peuvent bénéficier du statut prévu pour les locaux accessoires ; qu'il s'en déduit que n'étant pas des locaux accessoires, ils ne relèvent pas du statut des baux commerciaux et donc de la compétence du tribunal de grande instance ; que le contredit est bien fondé et le tribunal d'instance est compétent pour connaitre le litige opposant les parties ; ALORS D'UNE PART QU'un emplacement de parking loué par le bailleur, en même temps que le local commercial principal, pour l'usage de ce local dont il constitue une dépendance, avec lequel il forme selon les stipulations du bail, un tout indivisible, bénéficie tout comme le local principal, du statut des baux commerciaux ; qu'en l'espèce, l'Agence Immobilière X... faisait valoir que les emplacements de parking litigieux ont été construits en même temps que l'immeuble, par les parents de Mme X..., pour les besoins de l'agence immobilière, qu'ils lui ont été loués en même temps que les bureaux, qu'elle les occupe depuis l'origine, et que les parkings extérieurs font partie des biens loués au titre du bail commercial lequel vise les dépendances des locaux loués sans exception ni réserve et précise que les biens loués forment un tout indivisible ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si les emplacements de parking litigieux lesquels n'avaient d'ailleurs pas fait l'objet d'un bail écrit distinct du bail commercial, ne constituaient pas des dépendances indivisibles du local principal relevant ainsi du statut des baux commerciaux en vertu de l'indivisibilité du bail commercial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L 145-1 du Code de commerce ; ALORS D'AUTRE PART QUE le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal ; qu'un emplacement de parking, même non clos et non couvert, mais qui constitue néanmoins une partie d'un bâtiment et dont la privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds, constitue un local accessoire au sens de l'article L 145-1 1° du Code de commerce ; qu'à supposer que les emplacements litigieux ne relèvent pas des dépendances visées par le bail commercial, en se bornant à constater que les parkings litigieux ne sont ni clos ni couverts, sans rechercher si ces emplacements dont elle admet qu'ils sont délimités par un muret, qui ont été construits en même temps que l'immeuble, qui sont visés au règlement de copropriété de l'immeuble et jouxtent immédiatement les locaux de l'agence situés au rez-dechaussée de l'immeuble, ne constituent pas dès lors une partie de bâtiment répondant ainsi à la définition d'un local accessoire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-1 1° du Code de commerce.