Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/02763

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 SEPTEMBRE 2024 SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 24/02763 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6BA N° de MINUTE : 24/01223 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet ADMINISTRA, SAS [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G609 C/ DEFENDEUR S.C.I. JWCF Chez M. [D] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Virginie MARQUES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 289 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, Juge, Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile, Assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffière. DÉBATS Audience publique du 18 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. EXPOSE DU LITIGE La SCI JWCF est propriétaire du lot 1 au sein d’une résidence située [Adresse 2] au [Localité 6] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte en date du 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI JWCF selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété. A l’audience du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du président du tribunal de : -condamner la SCI JWCF à lui payer les sommes de : -3 751,55 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 12 juin 2024, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation -1 190,28 euros au titre des appels de charges et travaux à venir devenus exigibles, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation -5 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation -2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile -débouter la SCI JWCF de l’ensemble de ses demandes -ordonner l’exécution provisoire -la condamner aux dépens. Il expose que la SCI JWCF, propriétaire de divers lots au sein de la résidence, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que des délais ont déjà été accordés à la SCI JWCF. La SCI JWCF, s’en rapportant à ses dernières écritures, sollicite du président du tribunal de : -Fixer la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 3 324,87 euros au titre de l’arriéré de charges et à la somme de 1 190,28 euros à titre de provision sur charges -Lui accorder des délais de paiement, sous la forme de mensualités de 300 euros -Débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes. Elle indique avoir rencontré d’importantes difficultés financières suite à l’engagement de travaux de copropriété et à la crise sanitaire. Elle ne conteste pas le montant des charges dues pour un montant de 3 324,87 euros mais fait valoir que les frais de recouvrement sont injustifiés. Elle indique avoir pris attache avec le syndicat des copropriétaires afin de proposer des échéanciers de paiement, demandes auxquelles il n’a pas été donné suite. Elle précise avoir signé une promesse de vente et être prochainement en mesure de pouvoir apurer sa dette. L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : -la matrice cadastrale -le contrat de syndic -les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes sur la période -un décompte des impayés arrêté au 12 juin 2024 -des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais, -une lettre de mise en demeure en date du 23 janvier 2024. Doivent être déduits les frais de relance, pour un montant total de 425 euros dans la mesure où aucun accusé de réception n’est produit et que l’envoi de courriels de relance stéréotypés fait partie des missions de base du syndic, et étant observé que n’apparaît pas au décompte le coût de la mise en demeure du 23 janvier 2024, dont l’accusé de réception est produit. Les frais de sommation de payer, d’un montant de 355,99 euros, seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance. Après déduction de ces frais, le montant dû par la SCI JWCF s’élève à la somme de 2 970,56 euros (3 751,55 – 425 – 355,99). La SCI JWCF sollicite que sa dette soit fixée à la somme de 3 324,87 euros, sans préciser davantage son calcul. En conséquence, il convient de condamner la SCI JWCF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 324,87 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 12 juin 2024. La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024. La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée. Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours. Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charge non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charge non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une mise en demeure à la SCI JWCF le 23 janvier 2024, laquelle est restée infructueuse dans le délai de trente jours. Les provisions non échues prévues au 12 juin 2024, pour l’exercice allant du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 sont donc exigibles auprès de la SCI JWCF pour un montant de 1 190,28 euros. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard. En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI JWCF, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, la promesse de vente produite par la SCI JWCF stipule que la date butoir de signature de l’acte de vente est fixée au 29 août 2024. A la date du présent jugement, la SCI JWCF ne démontre par conséquent pas avoir besoin de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais. Sur les dépens et les frais irrépétibles En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI JWCF, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision. PAR CES MOTIFS, Le président du tribunal, -Condamne la SCI JWCF à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] au [Localité 6] (93) les sommes de : -3 324,87 euros au titre des appels de charges, fonds de travaux et frais échus au 12 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 -1 190,28 euros au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 -Ordonne la capitalisation des intérêts dus sur une année entière, -Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] au [Localité 6] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, -Déboute la SCI JWCF de sa demande de délais de paiement, -Condamne la SCI JWCF aux dépens de l’instance, -Condamne la SCI JWCF à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] au [Localité 6] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LE GREFFIER LE JUGE MADAME AIT MADAME CORON