Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/03337

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Caroline CLEMENT-BIGORRE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Vincent LAFARGE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03337 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NHS N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 novembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. 33 A [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, Toque : A0780 DÉFENDEURS Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Caroline CLEMENT-BIGORRE, avocat au barreau de PARIS, Toque : D0781 Madame [D] [G] épouse [C], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Caroline CLEMENT-BIGORRE, avocat au barreau de PARIS, Toque : D0781 COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 août 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de [H] [F], Greffière en préaffection Décision du 08 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03337 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NHS EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 27 juillet 2020, la SCI DU 33 AU [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] un appartement à usage d'habitation (3-ème étage, porte droite, lot N°8) avec cave situé au [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 3 730 euros, outre 195 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la SCI DU 33 AU [Adresse 1] a fait délivrer à Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] un commandement de payer la somme principale de 19 207,13 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la SCI DU 33 AU [Adresse 1] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de: - constater la résiliation du bail d'habitation conclu entre les parties, - ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique, - ordonner la séquestration des meubles laissés sur place aux frais et risques des défendeurs, - condamner Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] à payer à titre provisionnel la somme de 27 517, 55 euros, terme de janvier 2024 inclus, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement et de l'assignation pour le surplus -condamner Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer antérieur à indexer selon les clauses du bail résilié, majorée des taxes et charges, - condamner Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] à payer à titre provisionnel la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. À l'audience du 29 aout 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI DU 33 AU [Adresse 1] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 53 573, 89 euros arrêtée au 27 août 2024, terme du mois d'août 2024 inclus. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de délai de paiement, à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais pour quitter les lieux. Régulièrement assignés, Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C], représentés par leur conseil, tout en reconnaissant le montant de la dette locative, n'ont pas sollicité de délais de paiement mais des délais pour quitter les lieux jusqu'en juillet 2025, exposant que les revenus de Monsieur [C] avaient fortement baissé depuis la liquidation judiciaire de son entreprise en 2023 et que ceux de Madame [G] épouse [C] avaient été grevés dans le même temps par le paiement d'une dette de 50 000 euros en sa qualité de caution au bénéfice de la société NA-TRADE (2083 euros mensuels pendant 24 mois). Aucun diagnostic social n'a été reçu par le greffe avant l'audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024. MOTIFS 1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI DU 33 AU [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable. 2. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (article 8 précisant un délai de 2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2023 pour la somme en principal de 19 207,13 euros. Ce commandement, auquel est joint un décompte sous peine de nullité, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n'ayant été effectué dans le délai contractuel de 2 mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 janvier 2024 à minuit. Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] étant sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. 3.Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, s'il résulte des débats que Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] se trouvent dans une situation familiale et financière difficile qui ne peut laisser indifférent, il y a lieu néanmoins de constater qu'ils n'ont effectué qu'un seul paiement entre août 2023 et août 2024 et qu'ils ne justifient d'aucune démarche de relogement. En outre, les locataires sont, au regard de leurs revenus actuels et des charges du ménage, dans l'impossibilité de procéder au paiement de l'échéance courante (qui s'élève à plus de 4 000 euros) de sorte que faire droit à leur demande conduirait à une aggravation de la dette, déjà très importante, au préjudice de la SCI DU 33 AU [Adresse 1], bailleur privé. En tout état de cause, ils bénéficieront de la trêve hivernale et du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour libérer le logement. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires, en plus des délais légaux. 4. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] ne contestent pas le montant de la dette qui s'élève au jour de l'audience à 53 376,89 euros (décompte arrêté au 27 août 2024, échéance du mois d'aout incluse) et seront par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 19 207,13 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de février 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 5. Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C], parties perdantes, seront condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU 33 AU [Adresse 1] exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI DU 33 AU [Adresse 1] et Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] concernant l'appartement à usage d'habitation (3-ème étage, porte droite, lot N°8) avec cave situé au [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 15 janvier 2024 à minuit, DÉBOUTONS Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] de leur demande de délais pour quitter les lieux, ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DU 33 AU [Adresse 1] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] à verser à la SCI DU 33 AU [Adresse 1] la somme provisionnelle de 53 376,89 euros (décompte arrêté au 27 août 2024, échéance du mois d'aout incluse) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 27 août 2024, terme d'août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 19 207,13 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] à verser à la SCI DU 33 AU [Adresse 1] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de la résiliation et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNONS Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] à verser à La SCI DU 33 AU [Adresse 1] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [I] [C] et Madame [D] [G] épouse [C] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT