Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/01891

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 24/01891 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5E7 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 13 Novembre 2024 [V] [L] [C] [U] [N] [T] épouse [U] C/ [S] [Z] [E] [M] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Me Olivier GROC Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [V] [L] [C] [U], demeurant [Adresse 3] Mme [N] [T] épouse [U], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE ET DÉFENDEURS M. [S] [Z], demeurant [Adresse 5] comparant en personne M. [E] [M], demeurant [Adresse 5] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [S] [Z] et à Monsieur [E] [M] des locaux à usage d'habitation (n°lot 815), un cellier (n°34 plan 1er à gauche au -8E) et une cave situés [Adresse 4] à [Localité 6] par contrat signé électroniquement et prenant effet au 25 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel de 710 euros et 70 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2024 pour un montant en principal de 1772.18 euros. Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] ont ensuite fait assigner Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 15 avril 2024. Aux termes de leur assignation, ils ont sollicité de : - constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail et en conséquence - ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - les condamner solidairement à leur régler à titre provisionnel la somme de 2.171,95 euros, mensualités de mars 2024 incluse, au titre des loyers et charges impayés à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, - condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des locaux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et le cas échéant aux frais des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires. A l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 797.60 euros, selon décompte du 06 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse. Assignés par acte d’huissier signifié à étude le 15 avril 2024, Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] ont comparu en personne et ont reconnu le montant de la dette locative déduction faite d’une somme de 600 euros qu’ils indiquent avoir versée aux bailleurs le 11 septembre 2024. Ils ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et ont donc sollicité la suspension de la clause résolutoire de même que des délais de paiement et ont proposé de solder la dette locative en une seule mensualité avec le loyer du mois d’octobre 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024 et le conseil des demandeurs autorisé à produire en délibéré une note concernant le règlement d’une somme de 600 euros en date du 11 septembre 2024. Par note en délibéré du 19 septembre 2024, le conseil des demandeurs a produit un décompte actualisé dans lequel apparaît un paiement de 600 euros effectué par les locataires en date du 12 septembre 2024 ; ce décompte portant le montant de la dette à la somme de 197,60 euros, mensualité de septembre incluse. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 17 janvier 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024 pour un montant en principal de 1772.18 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] produisent un décompte en date du 19 septembre 2024 faisant état d’une dette locative d‘un montant de 43,51euros, mensualité de septembre 2024 incluse et déduction faite du coût du commandement de payer. Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] qui ont comparu en personne n’ont contesté ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 43,51€. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il est justifié que le loyer courant est payé depuis le mois de mai 2024 outre d’autres sommes afin d’apurer la dette locative. En conséquence, Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] étant en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette. Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [Z] et de Monsieur [E] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U], Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 25 octobre 2022 conclu entre Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] d’une part et Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] d’autre part concernant des locaux à usage d'habitation (n°lot 815), un cellier (n°34 plan 1er à gauche au -8E) et une cave situés [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 17 mars 2024 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] à verser à Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] à titre provisionnel la somme de 43,51 euros selon décompte arrêté au 19 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse ; AUTORISONS Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 43,51 euros qui devra solder en outre la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que cette mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] ; * que Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] à verser à Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [V] [L] [C] [U] et Madame [N] [T] épouse [U] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Le Greffier La Première Vice-Présidente