Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 23/10370

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires à: -Me Florian CANDAN délivrée le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/10370 N° Portalis 352J-W-B7H-C2ABL N° MINUTE : Assignation du : 13 Juillet 2023 JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet JOURNE, S.A.S [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869 DÉFENDEURS Monsieur [P] [M] - [L] [N] [Adresse 4] [Localité 1] Madame [G] [J] [D] [X] [Adresse 4] [Localité 1] non-représentés COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10370 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ABL DÉBATS A l’audience publique du 12 Septembre 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile *** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE [P] [N] et [G] [X] ont acquis le 27 décembre 2021 les lots de copropriété n°8, 9 et 10 d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure [P] [N] et [G] [X] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 12.664,92 euros. Par exploits de commissaire de justice signifiés le 13 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] a fait assigner [P] [N] et [G] [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 18 janvier 2024. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que XXX, il demande au tribunal de : - condamner in solidum [P] [N] et [G] [X] au paiement de la somme de 25.460,08 euros au titre des charges dues au 26 mai 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter du 31 mars 2023, date de la mise en demeure ; - condamner [P] [N] et [G] [X] au paiement de la somme de 76,23 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ; - condamner in solidum [P] [N] et [G] [X] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner in solidum [P] [N] et [G] [X] au paiement des entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; - condamner in solidum [P] [N] et [G] [X] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. Cités suivant les modalités des articles 659 du code de procédure civile selon procès-verbal de recherches infructueuses, [P] [N] et [G] [X] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires. La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 janvier 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10370 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ABL En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un avis de mutation que [P] [N] et [G] [X] sont propriétaires des lots 8, 9 et 10 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2019, 2 juillet 2020, 22 février 2021, 14 mars 2022 et 8 novembre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 12 décembre 2019, 2 juillet 2020, 22 février 2021 et 14 mars 2022 ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au .26 mai 2023. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de [P] [N] et [G] [X], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 25.460,08 euros au titre des charges dues au 26 mai 2023, 2ème trimestre 2023 inclus. [P] [N] et [G] [X] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 31 mars 2023, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 12.664,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Enfin, selon l’article 1309 du code civil, la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. En l’absence de clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans le règlement de copropriété, la demande de condamnation solidaire de [P] [N] et [G] [X] sera rejetée. Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 76,23 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048). En l’espèce l’ensemble des frais de relance réclamés sont antérieurs à la mise en demeure du 31 mars 2023. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10370 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ABL Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par [P] [N] et [G] [X] de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que [P] [N] et [G] [X] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès début 2022. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que [P] [N] et [G] [X] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires [P] [N] et [G] [X], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et il sera accordé au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile. Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.     PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE [P] [N] et [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 25.460,08 euros au titre des charges dues au 26 mai 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 sur la somme de 12.664,92 euros et à compter du 13 juillet 2023 pour la somme de 12.795,16 euros ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE [P] [N] et [G] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [P] [N] et [G] [X] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître [V] [B] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024 La Greffière La Présidente