Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 23/00931

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 06 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/00931 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UJOO CODE NAC : 30G - 0A AFFAIRE : S.N.C. LE BERAULT C/ S.A. AXA FRANCE IARD, S.D.C. 92 AVENUE DE PARIS - 94300 VINCENNES, [B] [O], [Z] [O] épouse [L], [P] [O], [C] [O], MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A. MMA IARD, S.C.I. LES COLOMBES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.N.C. LE BERAULT, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 803 551 829, dont le siège social est sis 92-94 avenue de Paris - 94300 VINCENNES représentée par Me Clément CARON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0386 DEFENDEURS S.A. AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur du SDC du 92 AVENUE DE PARIS - 94300 VINCENNES, inscrite au RCS de NANTERRE sous le ° 722 057 460. dont le siège social est sis 313 Terrasses de l’Arche - 92727 NANTERRE CEDEX représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 S.D.C. 92 AVENUE DE PARIS - 94300 VINCENNES, pris en la personne de son syndic la société FONCIA (anciennement NATION GESTION CONSEIL), dont le siège social est sis 98 avenue de Saint Mandé - 75012 PARIS représentée par Me Caroline DARCHIS, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192 Madame [B] [O], demeurant EHPAD LA FAVORITE - 50 rue de la Favorite - 06500 LYON Madame [Z] [O] épouse [L], demeurant 23 rue de l’Abbé Papon - 69005 LYON Monsieur [P] [O], demeurant 67 rue de Sèze - 69006 LYON et Madame [C] [O], demeurant 31 rue François Genin - 69005 LYON représentées par Me Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : L0020 MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon - 72030 LE MANS CEDEX S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis 10 rue Alexandre Oyon - 72000 LE MANS représentées par Me Hélène BLANC, avocat au barreau S.C.I. LES COLOMBES, dont le siège social est sis 10 rue Jules Auffret - 93500 PANTIN représentée par Me Sabine LIEGES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0184 Débats tenus à l’audience du : 23 Avril 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 28 Mai 2024 Prorogé au 06 Septembre 2024, nouvelle date indiquée par le Président Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2024 FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La SNC LE BERAULT a fait l’acquisition par acte de cession du 29 août 2014 du fonds de commerce de Monsieur et Madame [R] de café, brasserie, débit de tabac, jeux de la française des jeux exploités dans des locaux situés au 92-94 avenue de Paris à VINCENNES (94). Le fonds de commerce est exploité en vertu de deux baux commerciaux consentis par Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] d’une part et la SCI LES COLOMBES. Les locaux du 92 avenue de Paris à VINCENNES (94) comprenant au rez-de-chaussée une surface de 130 m² environ avec sous-sol, sanitaires, cave, dépendances et cabine téléphonique, appartiennent à la SCI LES COLOMBES et ceux du 94 avenue de Paris à VINCENNES (94), comprenant notamment au rez-de-chaussée une salle de bar restaurant donnant sur la rue de Paris, cuisine, salle donnant sur la place Bérault ainsi que des locaux au 1er, 2ème étage au grenier et au sous-sol, à Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O]. Par acte du 21 avril 2016, le bail consenti par la SCI LES COLOMBES a été renouvelé moyennant un loyer annuel de 19 500 € hors taxes et hors charges. Par acte du 21 octobre 2019, le bail consenti par Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] a été renouvelé moyennant un loyer annuel de 50 000 € hors charges et hors taxes. A la fin du mois de juillet 2019 une partie du faux-plafond du 92 avenue de Paris appartenant à la SCI LES COLOMBES s’est affaissée et la SNC LE BERAULT signalait le sinistre à son bailleur. Le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES était informé ainsi que son assureur, la SA AXA FRANCE IARD. Un second sinistre survenait dans la nuit du 15 au 16 juin 2021 sur une partie du 94 avenue de Paris appartenant aux consorts [O] et dans la nuit du 16 au 17 juin 2021 sur une partie du 92 avenue de Paris appartenant à la SCI LES COLOMBES. Par des courriers des 16 et 17 juin 2021, la SNC LE BERAULT informait ses bailleurs ou leur mandataire des sinistres. Les experts mandatés par les assurance ne parvenant pas à un accord, la SNC LE BERAULT obtenait la désignation par une ordonnance du 5 janvier 2023 d’un expert judiciaire en la personne de Monsieur [X] [A]. Vu les assignations délivrées les 5 et 11 mai, 6 et 7 juin 2023 à la demande de la SNC LE BERAULT citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL la SCI LES COLOMBES, Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] et le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES, afin de voir : - condamner in solidum les défendeurs au paiement provisionnel de la somme de 120 919 € à valoir sur la réparation du préjudice de perte d’exploitation subi par la SNC LE BERAULT ; - autoriser la SNC LE BERAULT à consigner la moitié des loyers commerciaux à échoir jusqu’à la complète remise en état des lieux ; - condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens; L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/931 appelée à l’audience du 1 août 2023 puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 23 avril 2024. Vu l’assignation délivrée le 6 juillet 2023 à la demande de Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] citant à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, en qualité d’assureurs propriétaire non exploitant de l’indivision [O] afin de voir : - déclarer recevable et bien fondé l’appel en intervention forcée et en garantie formé par les consorts [O] à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, - condamner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit de la SNC LE BERAULT, - condamner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD à leur payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/1099 et appelée à l’audience du 9 novembre 2023 lors de laquelle elle a été jointe à la procédure enrôlée sous le numéro RG 23/931. Vu l’assignation délivrée le 13 juillet 2023 à la demande du Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES afin de voir : - déclarer recevable l’appel en intervention forcée formé par le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD, - joindre la procédure avec la procédure principale introduite par la SNC LE BERAULT devant la présente juridiction, - constater que l’action en intervention forcée et en garantie est effectuée sans aucune approbation des demandes formées par la SNC LE BERAULT ; - condamner la SA AXA FRANCE IARD à le relever et garantir intégralement de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, - condamner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD à leur payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/1153 et appelée à l’audience du 9 novembre 2023 lors de laquelle elle a été jointe à la procédure enrôlée sous le numéro RG 23/931. Vu les conclusions récapitulatives n° 2 déposées et soutenues par la SNC LE BERAULT lors de l’audience du 23 avril 2024, tendant à voir : - rejeter l’ensemble des demandes formées par la SCI LES COLOMBES, Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O], le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES et la SA AXA FRANCE IARD; - condamner in solidum la SCI LES COLOMBES, Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O], le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES, la SA AXA FRANCE IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD au paiement provisionnel de la somme de 285 300 € à valoir sur la réparation du préjudice de perte d’exploitation subi par la SNC LE BERAULT ; - autoriser la SNC LE BERAULT à consigner la moitié des loyers commerciaux à échoir jusqu’à la complète remise en état des lieux ; - condamner in solidum la SCI LES COLOMBES, Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O], le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES, la SA AXA FRANCE IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD à lui payer la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens; Le conseil de la SNC LE BERAULT indique oralement solliciter le rejet de toutes les demandes des parties en défense. La SNC LE BERAULT considère qu’elle est fondée à solliciter une provision quant bien même l’expertise judiciaire est toujours en cours. Elle considère que le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et la responsabilité du Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES ne sont pas sérieusement contestables ; que tant les rapports des experts d’assurance que l’expert judiciaire constatent que les désordres ont leur origine dans la vétusté de la toiture ; que seul le rapport du cabinet [Y] met en cause un défaut d’entretien du preneur ; que la condamnation in solidum des bailleurs de la SNC LE BERAULT est justifiée puisque les manquements des défendeurs ont causé un préjudice unique pour la SNC LE BERAULT qui est dans l’incapacité d’exploiter toute la partie arrière de sa brasserie ; que son préjudice est estimé par le commissaire aux comptes à la somme de 285 300 € pour la période du 16 juin 2021 au 31 décembre 2023. Elle considère qu’étant dans l’impossibilité d’exploiter une partie de son local elle est fondée à solliciter la consignation de la moitié des loyers jusqu’à la remise en état des lieux, cette mesure comminatoire étant de nature à garantir la réalisation rapide des travaux nécessaires et de mettre fin au trouble manifestement illicite subi. Vu les conclusions en défense n°2 déposées et soutenues par la SCI LES COLOMBES et la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la SCI LES COLOMBES lors de l’audience du 23 avril 2024, tendant à voir : - juger que les demandes de la SNC LE BERAULT se heurtent à des contestations sérieuses, - débouter la SNC LE BERAULT de toutes ses demandes à leur encontre ; A titre subsidiaire, - juger qu’en l’état le préjudice au titre de la perte d’exploitation est injustifié et devra être examiné et fixé dans le cadre de l’expertise judiciaire en cours, A titre infiniment subsidiaire, - condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES, Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O], la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la SCI LES COLOMBES et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD à les relever et garantir de toutes condamnations, - condamner la SNC LE BERAULT à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; Il convient d’observer que le conseil de la SCI LES COLOMBES a remis des conclusions mentionnant en qualité de partie défenderesse la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la SCI LES COLOMBES ; que cependant la SA AXA FRANCE IARD n’a pas été assignée en cette qualité ; qu’il ne peut être considéré que la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la SCI LES COLOMBES intervient volontairement à l’instance en cette qualité alors qu’elle ne mentionne pas cette qualité dans ses conclusions et que Maître [F] [W] ne s’est constituée que pour la SCI LES COLOMBES. Dès lors, les conclusions ne peuvent être prises en compte que s’agissant des seules demandes présentées par la SCI LES COLOMBES. La SCI LES COLOMBES soutient que la demande de condamnation provisionnelle de la SNC LE BERAULT se heurte à des contestations sérieuses dans la mesure où la cause des désordres n’est pas à ce jour déterminée, le cabinet [Y] ayant mis en cause un mauvais entretien des canalisations et l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur les causes du sinistre; que les bailleurs n’ont pas la même part d’imputabilité dans le préjudice de perte d’exploitation allégué, la SCI LES COLOMBES considérant que la chute du faux plafond dans le local des consorts [O] a fragilisé le faux plafond du local de la SCI LES COLOMBES et est responsable des pertes subies et le préjudice de la SNC LE BERAULT n’est pas démontré par la seule production de l’attestation de l’expert- comptable ni par le rapport d’un commissaire aux comptes qui n’ a pas été discuté dans le cadre de l’expertise. Elle considère que la demande de consignation des loyers n’est pas fondée en droit. Subsidiairement, elle sollicite la garantie du Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES et des consorts [O] considérant que leur inaction respective est à l’origine du sinistre. Vu les conclusions en défense déposées et soutenues par Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] lors de l’audience du 23 avril 2024, aux fins de voir : A titre principal, - juger que les demandes de la SNC LE BERAULT et celles de la SCI LES COLOMBES et de la SA AXA FRANCE IARD formées à leur encontre se heurtent à des contestations sérieuses, - débouter la SNC LE BERAULT de toutes ses demandes et la SCI LES COLOMBES et la SA AXA FRANCE IARD de toutes leurs demandes à leur encontre ; A titre reconventionnel, - condamner la SNC LE BERAULT au paiement de la somme de 60 781,65 € au titre des loyers allant du 1er trimestre 2023 pour un solde au 1er trimestre 2024 inclus et des taxe foncière et taxe d’ordures ménagères 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, A titre subsidiaire, - condamner la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD à garantir les consorts [O] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encobtre au profit de la SNC LE BERAULT au titre des pertes d’exploitation, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, - limiter l’autorisation de consignation des loyers commerciaux à 20 %, - condamner la SNC LE BERAULT et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD in solidum au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] soutiennent que la demande de condamnation provisionnelle pour pertes d’exploitation se heurte à plusieurs contestations sérieuses. D’une part du fait que les responsabilités ne sont pas établies alors que la perte d’exploitation est assurée par la compagnie AXA, assureur de la SNC LE BERAULT, ainsi que rappelé par le cabinet ELEX qui avait été mandaté par cet assureur et que malgré les observations de l’expert, la SNC LE BERAULT ne l’a pas appelée dans la cause ni la compagnie GENERALI son assureur antérieur. Par ailleurs, les consorts [O] soulignent que les responsabilités respectives de la SNC LE BERAULT, de la SCI LES COLOMBES, du Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES et les leurs ne sont pas clairement déterminées alors qu’un premier sinistre est survenu en 2019 ne conduisant pas à la réalisation de travaux et sans qu’eux-mêmes en soit informés ; que quand bien même la vétusté du toit de la partie du local commercial leur appartenant a été constatée cette vétusté ne conduit pas nécessairement à un effondrement du faux plafond intérieur ; que l’expert [Y] mandaté par leurs assureurs, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, avait par ailleurs relevé un encombrement des chéneaux sans que la SNC LE BERAULT ne produise des factures d’entretien. Par ailleurs, les consorts [O] considèrent que le préjudice de la SNC LE BERAULT n’est pas clairement établi alors que les éléments produits par elle sont insuffisants et critiquables et que la SNC LE BERAULT réclame la totalité du chiffrage du commissaire aux comptes et non une provision. Les consorts [O] considèrent que la demande de garantie de la SCI LES COLOMBES est injustifiée alors qu’ils contestent les griefs formés à leur encontre d’inaction et d’empêchement du syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux et considèrent que s’ils avaient été informés en 2019 du sinistre et si la copropriété avait entamé des travaux, le sinistre aurait pu être évité. Ils estiment que la demande subsidiaire en garantie de la SA AXA FRANCE IARD, assureur du Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES, n’est pas davantage fondée. Subsidiairement, les consorts [O] sollicitent la garantie de leurs assureurs, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD qui ont accepté la prise en charge des conséquences du sinistre en réglant une première indemnité au titre des travaux de réfection des agencements, considérés comme la propriété des bailleurs. Sur la demande de consignation des loyers, les consorts [O] relèvent que la SNC LE BERAULT a cessé de régler les loyers depuis le 1er trimestre 2023 et soutiennent qu’ils ont été diligents pour tenter de procéder aux réparations nécessaires pour procéder à la réfection de la toiture et le ravalement des façades qui ont été suspendus par la mise en œuvre de l’expertise judiciaire. Par ailleurs, ils relèvent qu’une consignation des loyers ne peut être ordonnée qu’en cas d’impossibilité totale d’exploitation alors qu’en l’état elle est limitée ; que le quantum de 50 % des loyers n’est pas justifiée et la baisse d’activité s’élève à moins de 25 %. A titre reconventionnel ils sollicitent la condamnation de la SNC LE BERAULT au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 60 781,65 € arrêté au 1er trimestre 2024. Subsidiairement, en cas de consignation des loyers ils sollicitent de la limiter à 20 % du montant des loyers à compter du 2ème trimestre 2024. Vu les conclusions en défense déposées et soutenues par le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES lors de l’audience du 23 avril 2024, aux fins de voir : - constater l’existence de contestations sérieuses se heurtant à la demande d’indemnité provisionnelle de la SNC LE BERAULT quant à sa perte d’exploitation, En conséquence, - débouter la SNC LE BERAULT de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, - débouter la SCI LES COLOMBES de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, - condamner son assureur, la SA AXA FRANCE IARD à le relever et garantir indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre, - condamner la SNC LE BERAULT à lui régler la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; Le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES soutient que la demande de condamnation provisionnelle se heurte à des contestations sérieuses car il est impératif que la question de l’imputabilité soit tranchée avant que toute condamnation au paiement d’une provision pour pertes d’exploitation soit prononcée ; qu’à ce stade plusieurs origines possibles du sinistre sont identifiées par les experts amiables et l’expert judiciaire a fait des constatations sans se prononcer sur l’origine des désordres et le rôle de chacune des parties. Par ailleurs le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES considère que la SNC LE BERAULT ne justifie pas suffisamment de son préjudice et l’expert a considéré qu’il devait désigner un sapiteur expert-comptable. Enfin, la SNC LE BERAULT est taisante sur les fonds qu’elle a nécessairement perçus de son propre assureur. Enfin le syndicat des copropriétaires sollicite à titre subsidiaire la garantie de son assureur, la SA AXA FRANCE IARD. Vu les conclusions en défense déposées et soutenues par la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES, lors de l’audience du 23 avril 2024, aux fins de voir : - dire n’y avoir lieu à référé, - déclarer que les demandes de la SNC LE BERAULT se heurtent à des contestations sérieuses, - l’en déclarer irrecevable et mal fondée et l’en débouter ; - débouter toutes les autres parties de leur appel en garantie, leurs demandes, fins et conclusions contraires, Subsidiairement, - condamner in solidum la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD et les consorts [O] à relever et garantir la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de l’immeuble, de toutes les condamnations qui pourraient êrtre prononcées à son encontre ; - condamner la SNC LE BERAULT à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; La SA AXA FRANCE IARD soutient que la demande de la SNC LE BERAULT se heurte à des contestations sérieuses en ce que les causes et l’origine du sinistre ne sont pas encore clairement établies et ne permettent pas de déterminer l’imputabilité et donc l’identité du débiteur de la provision. Par ailleurs, la SA AXA FRANCE IARD relève que les différents rapports d’expertise amiables et les premiers constats de l’expert judiciaire font état d’une vétusté de la toiture pouvant fonder une faute dolosive du Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES et une exclusion de garantie sur laquelle il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer. Par ailleurs, la SA AXA FRANCE IARD soutient que la SNC LE BERAULT ne justifie pas suffisamment de son préjudice et la détermination de ce dernier est confiée à l’expert judiciaire qui a fait état de la nécessité de recourir à un sapiteur expert-comptable. Elle estime enfin que l’appel en garantie du Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES ne peut être reçu alors qu’il n’est pas démontré à quel titre la garantie souscrite auprès de la SA AXA FRANCE IARD serait mobilisable et qu’une exclusion de garantie est probable. Vu les conclusions en défense déposées et soutenues par la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD lors de l’audience du 23 avril 2024, aux fins de voir : - débouter la SNC LE BERAULT de toutes ses demandes, fins et conclusions comme se heurtant à une contestation sérieuse, - dire et juger prématurée une telle demande alors qu’il résulte des éléments du dossier qu’il existe de l’aveu même de la demanderesse, une contestation aussi bien sur l’imputabilité des désordres que sur le montant des sommes qui lui sont dues, - dire et juger que cette double incertitude a été le fondement même de sa demande de désignation d’expert alors que Monsieur [A] s’est vu charger de déterminer l’origine des désordres et l’éventuel préjudice financier de la SNC LE BERAULT, - rejeter la demande de provision dont le quantum n’a jamais été discuté, - débouter toutes parties de sa demande en garantie contre la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD comme se heurtant à une contestation sérieuse en l’état, - condamner la SNC LE BERAULT ou toutes autres parties succombantes au paiement de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD soutiennent que la demande d’indemnisation de la SNC LE BERAULT est prématurée et en contradiction avec sa demande d’expertise ; que l’existence d’un préjudice unique ne permet pas à la SNC LE BERAULT de solliciter une condamnation in solidum alors que les responsabilité sont distinctes et non encore établies ; que son quantum n’est pas non plus justifié et relève de la mission de l’expert Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. SUR CE Il convient de déclarer recevables les interventions forcées de la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de l’immeuble du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD en qualité d’assureurs de Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O]. Sur la demande de provision formée par la SNC LE BERAULT : L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Si l’existence de faits générateurs de responsabilité peuvent être établis de manière non sérieusement contestable et ont contribué à produire un dommage unique et indivisible il est de jurisprudence constante que la victime peut solliciter une condamnation à titre provisionnel et in solidum des différents auteurs. En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats et n’est pas sérieusement contesté que le faux plafond d’une partie des locaux loués par la SNC LE BERAULT aux consorts [O] et à la SCI LES COLOMBES s’est effondré entre le 15 et le 17 juin 2021 ; que précédemment dans le courant du mois de juillet 2019 une partie du faux-plafond des locaux loués 92, avenue de Paris appartenant à la SCI LES COLOMBES s’était affaissée. La SNC LE BERAULT invoquant que les causes du sinistre n’étaient pas clairement identifiées et qu’il n’était pas possible de ventiler les différentes responsabilités entre bailleurs et syndicat des copropriétaires sollicitait la désignation d’un expert. L’expert, Monsieur [X] [A], désigné par une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL le 5 janvier 2023 a commencé ses opérations d’expertise et a déjà organisé trois réunions d’expertise. Il a constaté pour l’immeuble du 94 rue de Paris, le très mauvais état de la toiture zinc au-dessus de la salle ainsi que de la façade au-dessus de la salle à la jonction entre le 92 et le 94 rue de Paris, ainsi que pour l’immeuble du 94 rue de Paris le très mauvais état de la toiture zinc au-dessus de la salle et que la gouttière du niveau supérieur se déverse sur la toiture zinc (pièce n°12 du demandeur, note aux parties n°1 page 3). Par ailleurs, dans sa note aux parties n°3 du 7 février 2024 il a constaté pour l’immeuble du 94 rue de Paris après mise en eau de la toiture des infiltrations en plusieurs points de la salle de restauration et après mise en eau du joint de dilatation des infiltrations importantes et s’agissant du 92, rue de Paris, après mise en eau de la toiture des infiltrations au niveau de la courette et des WC. En revanche, à ce stade de ses opérations, l’expert n’a procédé qu’à des constatations sans se prononcer sur les causes des désordres et les responsabilités des différentes parties mises en cause, et notamment sur la ventilation entre les bailleurs et le syndicat des copropriétaires. S’il est produit les rapports d’expertise qui ont été réalisés dans le cadre amiable précédemment à la désignation de l’expert, et qu’ils font également état de la vétusté de la toiture il apparaît que leurs conclusions ne sont pas concordantes sur la responsabilité unique de celle-ci comme origine du sinistre et que ces discordances ont justifié la désignation d’un expert judiciaire. En l’état des investigations de l’expert, il n’apparaît pas suffisamment établi la cause du sinistre, ni que les fautes commises par les bailleurs et le syndicat des copropriétaires aient contribué à la réalisation du dommage unique invoqué par la SNC LE BERAULT, ni la répartition des responsabilités entre les bailleurs et le syndicat des copropriétaires en conséquence, la SNC LE BERAULT ne peut prétendre en l’état à l’octroi d’une provision étant par ailleurs observé que s’agissant de déterminer le quantum de sa créance elle produit le rapport d’un commissaire aux comptes qui n’a pas encore été débattu contradictoirement dans le cadre de l’expertise. Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu sur la demande de condamnation provisionnelle. Compte tenu du rejet de cette demande principale il n’y a pas lieu de se prononcer sur les demandes de garanties formées par les défendeurs. Sur la demande de consignation de la moitié des loyers à échoir jusqu’à la complète remise en état des lieux : L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En l’espèce, selon les stipulations des baux conclus entre la SNC LE BERAULT et ses deux bailleurs, ces derniers gardent la charge des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil. Il a été établi par les rapports d’expertise amiables produits et notamment celui du cabinet [Y] (pièce n°7) que la partie des locaux affectée par l’effondrement du faux-plafond correspond à une surface de 20,21 m² s’agissant de l’immeuble du 92 avenue de Paris et de 54,06 m² s’agissant du 94 avenue de Paris ; que les surfaces sinistrées représentent environ 1/3 de la surface louée s’agissant de l’immeuble du 92 avenue de Paris et de la moitié de la surface exploitable pour la partie restaurant s’agissant du 94 avenue de Paris ; que la SNC LE BERAULT évalue à 78 places sur 155 places la surface totale rendue inexploitable par le sinistre dégât des eaux (pièce n°18). Compte tenu de cette situation, de l’exploitation partielle des locaux loués en raison de l’absence de réalisation des travaux destinés à mettre fin aux infiltrations, lesquels ont été fixés comme prioritaire par l’expert, la demande de la SNC LE BERAULT de consigner une partie des loyers à échoir à compter de la présente décision dans l’attente de la réalisation de travaux est fondée et pourra être opérée à hauteur de un tiers du montant du loyer, sans les charges et taxes s’agissant de l’immeuble du 92 avenue de Paris et de la moitié du loyer, sans les charges et taxes, s’agissant du 94 avenue de Paris dans les conditions fixées dans le dispositif, et ce jusqu’à la réalisation des travaux par les bailleurs sur la toiture des locaux loués sinistrés en juillet 2019 et juin 2021, chacun pour leurs locaux respectifs. Sur la demande reconventionnelle de condamnation provisionnelle de la SNC LE BERAULT formée par Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] : L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] sollicitent la condamnation provisionnelle de la SNC LE BERAULT à payer, la somme de 60 781,65 € au titre des loyers et charges impayées du 3ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024 outre les impôts fonciers 2023 et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 selon décompte du 2 avril 2024. La SNC LE BERAULT ne conteste pas ne pas avoir acquitté cette somme ; que s’agissant de l’application des stipulations du bail alors qu’il n’est pas contesté que si une partie des locaux est inexploitable du fait de l’effondrement du faux plafond les locaux ils ne le sont pas dans leur intégralité, que la SNC LE BERAULT ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution ; qu’en l’absence de contestation sérieuse, il convient de condamner à titre provisionnel la SNC LE BERAULT à payer à Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] la somme de 60 781,65 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de droit. Sur les demandes accessoires : la SNC LE BERAULT, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé sauf les dépens engagés par le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES d’une part et Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] d’autre part qu’ils conserveront à leur charge. Des considérations d’équité, au regard des circonstances particulières de l’espèce, conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort, Vu la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 23/931, 23/1099 et 23/1153 ; DECLARONS recevables les interventions forcées de la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de l’immeuble du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD en qualité d’assureurs de Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] ; Vu l'existence d'une contestation sérieuse, DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision formée par la SNC LE BERAULT à l'encontre de la SCI LES COLOMBES, Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O], le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES, la SA AXA FRANCE IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD ; AUTORISONS la SNC LE BERAULT à consigner à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation par la SCI LES COLOMBES d’une part s’agissant des locaux du 92 avenue de Paris à VINCENNES (94) et de Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] d’autre part, s’agissant des locaux du 94 avenue de Paris à VINCENNES (94), des travaux de remise en état de la toiture ce jusqu’à la réalisation des travaux par les bailleurs sur la toiture des locaux loués sinistrés en juillet 2019 et juin 2021, chacun pour leurs locaux respectifs : - un tiers du montant du loyer, sans les charges et taxes s’agissant de l’immeuble du 92 avenue de Paris à VINCENNES (94) appartenant à la SCI LES COLOMBES, - la moitié du loyer, sans les charges et taxes, s’agissant du 94 avenue de Paris à VINCENNES (94) appartenant à Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] ; CONDAMNONS la SNC LE BERAULT à payer à Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] à titre provisionnel la somme de 60 781,65 € au titre des loyers et charges impayées du 3ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024 outre les impôts fonciers 2023 et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023, selon décompte du 2 avril 2024, avec intérêts de droit ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; REJETONS les demandes en application de l’article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNONS la SNC LE BERAULT aux dépens de l’instance en référé à l’exception des dépens engagés par le Syndicat des copropriétaires du 92, avenue de Paris 94300 VINCENNES d’une part et Madame [C] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Z] [O] et Madame [B] [O] d’autre part qu’ils conserveront à leur charge. ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 6 septembre 2024. LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES