Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/02503

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Julien QUIENE Copie exécutoire délivrée le : à :Me Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02503 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHW N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 19 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] RIV[Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 DÉFENDEUR Monsieur [Z] [I] [S], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Julien QUIENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0389 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2024-008958 du 22/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 31 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier Décision du 19 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02503 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHW EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 10 août 1998, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2526,55 francs, outre 570 francs de charges. Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [Z] [S] un commandement de payer la somme principale de 1095,10 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [S] le 31 octobre 2023. Par assignation du 25 janvier 2024, la société Régie immobilière de la ville de Paris a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [S] avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier si besoin, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au moins égal au loyer majoré des taxes et charges,2337,79 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 janvier 2024. Appelée à l’audience du 15 mai 2024, le dossier a fait l’objet d’un renvoi en raison d’une demande d’aide juriditionnelle en cours. Un nouveau renvoi a été ordonné à l’audience du 10 septembre 2024 pour mise en état. À l'audience du 31 octobre 2024, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative actualisée au 23 octobre 2024 s'élève à 2588,94 euros. Elle s’en rapporte quant à des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. M. [Z] [S] s’est présenté à l’audience, assisté par son conseil. Il explique avoir eu des difficultés financières notamment en raison de la suspension d’une allocation de solidarité spécifique. Le logement ne correspond par ailleurs plus à ses besoins et le loyer est trop élevé, ce qui le conduit à souhaiter un autre logement avec la même bailleresse. Il souhaite apurer sa dette, rester dans son logement dans l’attente d’un autre appartement, et propose le versement d’une mensualité de 20 euros durant 36 mois pour apurer sa dette. Il précise avoir repris un paiement partiel du loyer. Subsidiairement, il sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Il demande à ne pas être condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conserve ses dépens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société Régie immobilière de la ville de [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1095,10 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2023. 2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2024, M. [Z] [S] leur devait la somme de 2588,94 euros. Ce montant correspond aux impayés de loyers, ainsi qu’aux indemnités d’occupation échues à cette date. M. [Z] [S] reconnaît cette dette, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant sollicité par la bailleresse et sera donc condamné à lui verser la somme de 2588,94 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1095,10 euros, sur la somme de 1242,69 à compter de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Toutefois, selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il apparaît que M. [Z] [S] a effectué plusieurs versements depuis le mois de juin et le décompte versé aux débats permet de constater que ces versements , certes éparses, sont d’un montant supérieur au loyer et charges, de telle sorte que la reprise du paiement intégral avant l’audience sera réputée satisfaite. Il ressort de l’audience que sa proposition d’échéancier pour apurer sa dette est raisonnable, dans un contexte où un projet de relogement dans un appartement plus adapté à la configuration familiale est en cours. Il convient donc de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois pour s’acquitter des sommes dues, durant lesquelles M. [Z] [S] devra payer une mensualité de 20 euros en plus du loyer et charges. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3]. 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [Z] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il ne sera pas condamné à payer d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 août 1998 entre la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3], d’une part, et M. [Z] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 31 décembre 2023, CONDAMNE M. [Z] [S] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3] la somme de 2588,94 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des loyers impayés au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1095,10 euros, sur la somme de 1242,69 à compter de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [Z] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [S], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 décembre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [Z] [S] sera condamné à verser à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [Z] [S] aux dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge