Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 28 Mai 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/01013 - N° Portalis DB3T-W-B7H-ULZA
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. JSM C/ S.A.S. BOUCHERIE DE LA MARNE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. JSM, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 843 582 974, dont le siège social est sis 10 rue Jean Richepin - 75016 PARIS
représentée par Me Natalia YANKELEVICH, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1523
DEFENDERESSE
Société BOUCHERIE DE LA MARNE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n°790 587 612, dont le siège social est sis 256 avenue Pierre Brossolette - 94170 LE PERREUX SUR MARNE
représentée par Me Abdelkarim BOUYAHIAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1134
Débats tenus à l’audience du : 23 Avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 28 Mai 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2024
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 9 janvier 2018, Monsieur [C] [P] et son épouse [L] [H] ont donné à bail commercial à la Société BOUCHERIE DE LA MARNE des locaux situés à LE PERREUX SUR MARNE (94) 256 et 258, avenue Pierre BROSSOLETTE, au rez-de-chaussée une boutique avec réserve et au sous-sol une réserve, moyennant un loyer annuel de 27 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance, outre 140 € de provision mensuelle sur charges.
Par acte du 30 septembre 2021, la SCI JSM a acquis la maison à usage de commerce et d’habitation dans laquelle sont situés les locaux loués à la Société BOUCHERIE DE LA MARNE.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 16 mars 2022, à la Société BOUCHERIE DE LA MARNE, pour une somme de 4 771,55 €, au titre de l’arriéré locatif.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, à la Société BOUCHERIE DE LA MARNE, pour une somme de 8 656,73 €, au titre de l’arriéré locatif.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, la SCI JSM a fait assigner la Société BOUCHERIE DE LA MARNE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :
- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la Société BOUCHERIE DE LA MARNE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner la Société BOUCHERIE DE LA MARNE au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2023 provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, augmenté de 50 % jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la Société BOUCHERIE DE LA MARNE à payer à la SCI JSM la somme provisionnelle de 9 681,47 €, à parfaire, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner la Société BOUCHERIE DE LA MARNE au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 octobre 2023 puis a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et entendue à l’audience du 23 avril 2024.
Vu les conclusions visées et développées à l’audience par la SCI JSM, par l'intermédiaire de son conseil, aux termes desquelles elle a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives d’instance et sollicité le débouté de la Société BOUCHERIE DE LA MARNE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
la SCI JSM soutient notamment que la Société BOUCHERIE DE LA MARNE ne peut invoquer un défaut de délivrance de la chose louée au motif que les locaux ne sont pas équipés d’un compteur individuel ; que les locaux se trouvent dans un petit immeuble comprenant outre le local commercial trois appartements d’habitation à l’étage ; qu’il n’existe qu’un compteur général et trois compteurs divisionnaires installés pour les trois logements ; que depuis toujours le fonctionnement de la refacturation de l’électricité n’a jamais posé de problèmes à savoir que le gestionnaire de biens procède au relevé des compteurs divisionnaires et en soustrait la consommation de la facture globale reçue par le locataire ; que depuis 2023 ce dernier n’a pas fourni sa facture empêchant de calculer la consommation électrique, et ce malgré les demandes du gestionnaire ; que le gestionnaire a adressé à la Société BOUCHERIE DE LA MARNE le détail du calcul pour la proratisation de la consommation électrique par un courrier du 29 janvier 2024 mais ne peut y procéder pour 2023 du fait de la carence de la Société BOUCHERIE DE LA MARNE. la Société BOUCHERIE DE LA MARNE ayant cessé de régler les loyers depuis juin 2023 elle maintient l’intégralité de ses demandes.
Vu les conclusions visées et développées par le conseil de la Société BOUCHERIE DE LA MARNE aux fins de voir :
A titre principal,
- constater l’existence d’une contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé,
A titre subsidiaire,
- autoriser la Société BOUCHERIE DE LA MARNE à s’acquitter de sa dette locative par 12 mensualités égales payables en sus des termes courants avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
- débouter la SCI JSM du surplus de ses demandes ;
La Société BOUCHERIE DE LA MARNE expose notamment que compte tenu de la spécificité des locaux ne disposant que d’un seul compteur électrique, ce qu’elle n’a découvert qu’après la signature du bail, et dans l’attente de l’individualisation des compteurs, il était prévu que le bailleur lui rembourserait la consommation des autres locataires après relevé périodique du compteur et suivant un pourcentage convenu ; que depuis septembre 2021 il n’a plus été procédé au relevé des compteurs et au remboursement des consommations malgré plusieurs mises en demeure ; que le 20 janvier 2023, le bailleur a procédé à un versement de 2 578,35 € mais sans joindre aucun justificatif et n’a entrepris aucune démarche pour l’individualisation des compteurs.
Elle soutient que le défaut d’installation de compteurs électrique et de remboursement de la consommation électrique constituent un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et constituent une contestation sérieuse à sa demande. Par ailleurs, subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement compte tenu de sa bonne foi et des circonstances de l’espèce.
Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024.
SUR CE
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Pour contester le bien fondé de la demande de la SCI JSM en acquisition de la clause résolutoire et condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif, la Société BOUCHERIE DE LA MARNE invoque un défaut de délivrance de la SCI JSM du fait de l’absence d’installation d’un compteur électrique individuel par locataire et des contestations sur les sommes dues par la SCI JSM en remboursement de la consommation électrique des autres locataires de l’immeuble.
Il ressort des pièces produites et conclusions des parties, que depuis l’origine du bail les locaux n’étaient pas équipés de compteurs individuels par locataire, mais d’un compteur général et de compteurs divisionnaires ; qu’il était mis en place en concertation avec la Société BOUCHERIE DE LA MARNE et le bailleur d’origine un système d’avance par la Société BOUCHERIE DE LA MARNE du paiement des factures d’électricité puis de remboursement par le bailleur après le relevé des compteurs divisionnaires et remise par la Société BOUCHERIE DE LA MARNE des factures d’électricité ; que cette organisation existant depuis l’origine du bail et n’ayant pas d’incidence sur les conditions d’occupation des locaux, la Société BOUCHERIE DE LA MARNE ne peut pas sérieusement prétendre que le bailleur manque à son obligation de délivrance.
S’agissant de la détermination des sommes dues par la SCI JSM à la Société BOUCHERIE DE LA MARNE au titre du remboursement du trop versé au titre de sa consommation électrique, il ressort du courrier du 29 janvier 2024 de la SCI JSM (pièce n°19) qu’elle reconnaît devoir rembourser à la Société BOUCHERIE DE LA MARNE pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 la somme de 2 501,12 € et pour la période du 1er octobre 2022 au 6 janvier 2023 la somme de 1 175,40 € ; qu’il est constant qu’elle a déjà effectué un règlement de 2 578,35 € le 20 janvier 2023 ; qu’elle reste devoir à la Société BOUCHERIE DE LA MARNE la somme de 1 098,17 € qui ne figure pas en déduction du décompte produit aux débats arrêté au 11 avril 2024 (pièce n°21) ; que s’agissant de la consommation électrique pour la période postérieure au 6 janvier 2023, la Société BOUCHERIE DE LA MARNE ne justifie pas avoir transmis à la SCI JSM les factures qu’elle a réglées permettant le calcul du remboursement à opérer par la SCI JSM malgré la mise en demeure du 29 janvier 2024 les lui réclamant.
Il apparaît au vu de ces constatations que la contestation de la Société BOUCHERIE DE LA MARNE n’est pas sérieuse alors que par ailleurs, il apparaît que celle-ci ne conteste pas être redevable des loyers et provisions sur charges réclamés dans le commandement de payer.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI JSM n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 8 656,73 €.
Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 mars 2023.
Après vérification du décompte daté du 11 avril 2024 et des pièces produits aux débats, la créance locative s’élève désormais à 44 957,38 € (terme d’avril 2024 inclus, déduction faite de 767,99 € de frais de relance non justifiés et de frais d’huissier qui seront inclus dans les dépens, ainsi que de la somme de 1 098,17 € qui doit être déduite au titre du remboursement de la consommation électrique arrêtée au 6 janvier 2023).
Il y a donc lieu de condamner par provision la Société BOUCHERIE DE LA MARNE au payement de la somme de 44 957,38 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
La Société BOUCHERIE DE LA MARNE sollicite des délais de paiement, toutefois elle ne justifie pas suffisamment de sa bonne foi et de sa capacité à honorer ses engagements alors qu’elle n’a effectué aucun règlement sur les termes courants depuis le mois de mars 2023 et ne produit d’éléments sur sa situation économique que sur les années 2019 à 2021 inclus il convient en conséquence de la débouter de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors la clause résolutoire est acquise à la date du 28 mars 2023.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la Société BOUCHERIE DE LA MARNE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la Société BOUCHERIE DE LA MARNE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La Société BOUCHERIE DE LA MARNE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la Société BOUCHERIE DE LA MARNE ne permet d’écarter la demande de la SCI JSM formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTONS la Société BOUCHERIE DE LA MARNE de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 mars 2023 ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la Société BOUCHERIE DE LA MARNE et de tout occupant de son chef des lieux situés à LE PERREUX SUR MARNE (94) 256 et 258, avenue Pierre BROSSOLETTE, au rez-de-chaussée une boutique avec réserve et au sous-sol une réserve avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la Société BOUCHERIE DE LA MARNE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la Société BOUCHERIE DE LA MARNE à la payer ;
CONDAMNONS par provision la Société BOUCHERIE DE LA MARNE à payer à la SCI JSM la somme de 44 957,38 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 11 avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus, déduction faite de 767,99 € de frais de relance non justifiés et de frais d’huissier qui seront inclus dans les dépens, ainsi que de la somme de 1 098,17 € qui doit être déduite au titre du remboursement de la consommation électrique arrêtée au 6 janvier 2023) avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
CONDAMNONS la Société BOUCHERIE DE LA MARNE aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 16 mars 2022 et 27 février 2023 ;
CONDAMNONS la Société BOUCHERIE DE LA MARNE à payer à la SCI JSM la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 28 mai 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES
