Cour d'appel, 15 mai 2024. 20/16474

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 15 MAI 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16474 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCU3C Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17 / 14726 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA GENIEZ, SAS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 549 705 457 siège social : [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant : Me Laurence SOULEAU-MOUGIN de la SELEURL LGL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0185 INTIMEE Société TERRE & CONSTRUCTION (anciennement SOCIETE FINANCIERE D'INVESTISSEMENT ET DE RENOVATION SOFIREN) SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 320 327 638 [Adresse 1], C/O la société de domiciliation NETCOWORKING [Localité 3] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Perrine VERMONT, Conseillère Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société à responsabilité limitée Terre & Construction, anciennement dénommmée société financière d'investissement et de rénovation-SOFIREN, est propriétaire des lots n° 4 et 70 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 3]. La société Terre & Construction a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : - 32.903,24 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er août 2012, 3.000 € de dommage-intérêts, 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 12 avril 2013, - 11.360,80 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 8 janvier 2015, 2.000 € au titre des frais nécessaires, 2.000 € de dommage-intérêts et 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, par arrêt de cette cour du 11 mars 2015. Une procédure de saisie immobilière par le syndicat des copropriétaires s'en est suivie. Par acte du 24 octobre 2017 le syndicat des copropriétaires de l'immmeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] a assigné la société Terre & Construction aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, les sommes de : - 15.365,14 €, au titre des charges de copropriété, appels de fonds pour travaux impayés et frais nécessaires au sens de l`article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 11 février 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 10.321 ,34 €, et à compter du 25 mars 2019, date de la signification des dernières conclusions pour le surplus, - 3.000 € de dommages et intérêts, - 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La société Terre & Construction a demandé au tribunal de : - la dire recevable et fondée à opposer la compensation entre les charges de copropriété dont il est poursuivi le recouvrement par le syndicat des copropriétaires et les paiements effectués par elle dont il est justifié du versement, - constater qu'à la date d'arrêté des comptes au 31décembre 2018, elle dispose d'un compte créditeur de 6.438,20 €, - débouter le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes, fins et conclusions, - la dispenser de toutes participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires par appplication del'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du même code. Par jugement du 23 mai 2019 le tribunal de grande instance de Paris a : - débouté1e syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet Foncia Geniez de sa demande au titre des arriérés de charges, - débouté1e syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet Foncia Geniez de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaire, - débouté1e syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic le Cabinet Foncia Geniez de sa demande au titre de dommage-intérêts, - dispensé la société Terre & Construction de participation aux dépenses communes de la présente procédure, - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet Foncia Geniez aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Terre & Construction la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - ordonné l'exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 novembre 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 février 2024. PRETENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions d'appelant n° 2 en date du 16 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, à : - infirmer le jugement, - condamner la société Terre & Construction à lui payer les sommes de : 40.165,45 €, au titre des charges de copropriété, appels de fonds pour travaux impayés frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et honoraires particuliers du syndic arrêtés au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 10.321,34 €, et à compter de la signification des présentes conclusions pour le surplus, 5.000 € à titre de dommages et intérêts, - condamner la société Terre & Construction aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] délivrée à la société Terre & Construction le 28 janvier 2021 à personne habilitée, la signification des conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] délivrée à la société Terre & Construction le 17 février 2021 à personne habilitée, la signification des conclusions d'appelant n° 2 à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] délivrée à la société Terre & Construction le 18 mars 2024 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier instrumentaire ; SUR CE, La société à responsabilité limitée Terre & Construction n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges et travaux La demande du syndicat porte sur l'arriéré des charges postérieur au 8 janvier 2015 (appel 1er trimestre 2015 inclus), soit la période courant du 1er avril 2015 (appel 2ème trimestre 2015) au 15 janvier 2024, appel 1er trimestre 2024 inclus ; Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les picès suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Terre & Construction, - les procès verbaux des assemblées générales des : 13 juin 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015, 14 septembre 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016, 25 septembre 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017, 11 juin 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, 12 novembre 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, 16 juillet 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020, 6 juillet 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et votant le budget prévisionnel 2023, 5 juin 2023 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 ajustant le budget prévisionnel 2023 et votant le budget prévisionnel 2024, - les attestations de non recours de ces assemblées, - les appels de fonds provisionnels et les appels travaux du 2ème trimestre 2015 au 1er trimestre 2024, - le relevé des charges 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, - les contrats de syndic, - les justificatifs des frais ; - les décomptes des sommes dues ; Pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, le premier juge a considéré qu'étant redevable de la somme de 64.442,74 € arrêtée au 8 janvier 2015 et ayant versé une somme de 78.618,37 € le 18 janvier 2017, la société Terre & Construction se trouvait créditrice de 14.175,63 €, ce qui lui permettait d'effectuer une compensation entre sa créance et sa dette de charges entre le 2ème trimestre 2015 et le 11 février 2019 ; le tribunal a estimé que le syndicat des copropriétaires est redevable de 1.235,06 € en l'état sous réserve de la procédure d'appel en cours ; L'article 1342-10 du code civil dispose : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ; L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ; La somme de 78.618,37 € réglée le 18 janvier 2017 représente en réalité les causes du commandement de saisie immobilière ; elle est constituée de l'arriéré de charges dû par la société Terre & Construction au 8 janvier 2015 (64.442,74 €), aux intérêts au taux légal et aux frais de procédure de saisie immobilière (14.175,63 €) ; C'est à juste titre que le syndicat a imputé cette somme à la dette de la société Terre & Construction antérieure au 2ème trimestre 2015 ; il ne peut donc y avoir de compensation entre cette somme de 78.618,37 € et les charges dues à partir du 2ème trimestre 2015 ; Il est d'ailleurs à noter que dans un arrêt du 16 janvier 2020 (pièce syndicat n° 75), sous réserve duquel le premier juge a statué, cette cour a considéré que les frais de saisie immobilière mis à la charge de la société Terre & Constrcution sont inclus dans le paiement de 78.618,37 € effectué par cette dernière et a confirmé le jugement du juge de l'exécution qui lui a été déféré en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la compensation invoquée déjà par la société Terre et Construction ; Pour le surplus, il a été vu que les comptes et budgets prévisionnels de la période considérée ont été approuvés, que l'ensemble des appels de fonds sont produits, de même que les relevés annuels de charges jusqu'en 2022 ; Le syndicat justifie par conséquent de sa créance d'un montant de 35.358,43 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2015 (appel 2ème trimestre 2015) au 15 janvier 2024, appel 1er trimestre 2024 inclus ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges ; La société Terre & Construction doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35.358,43 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2015 (appel 2ème trimestre 2015) au 15 janvier 2024, appel 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2017, date de l'assignation valant mise en demeure, sur la somme de 8.159,80 €, à compter de l'arrêt pour le surplus ; Sur les frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 4.508,02 € + 299 € = 4.807,02 €, constituée essentiellement de frais de syndic sous divers intitulés 'suivi contentieux', suivi dossier diligence exceptionnel', 'suivi dossier transmis à l'avocat', 'suivi procédure recouvrement') ; ces frais ne font pas partie des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ; ils relèvent des fonctions de base du syndic dans le recouvrement des charges, comprises dans le contrat, nonobstant les stipulations de celui-ci qui ne sont pas opposables à la société terre & Construction ; la seule situation dans laquelle les frais de syndic peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant est celui des diligences exceptionnelles ; c'est le cas ici, du fait que la société Terre & Construction invoque à chaque procédure une soit-disant compensation, ce qui contraint le syndic à recalculer et à ventiler à chaque fois les sommes dues sur les différentes périodes considérées ; il y a donc lieu de retenir les frais de syndic postérieur au jugement, soit ceux des 4 trimestres 2021 et du 1er trimestre 2022 (263,58 x 3 + 345 + 420 = 1.555,74 €) ; Constituent par ailleurs des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité les frais suivants : - mise en demeure : 27,46 €, - relance : 46,15 €, - insription d'hypothèque : 350 €, - pré-état daté : 299 € total : 722,61 € + 1.555,74 € = 2.278,35 € ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement ; La société Terre & Construction doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 2.278,35 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt ; Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ; Depuis le 2ème trimestre 2015, jusqu'au 1er trimestre 2024, soit plus de 8 ans, la société Terre & Construction n'a payé aucune charge courante, laissant sa dette perdurer et s'aggraver ; sa mauvaise foi est caractérisée en premier lieu par le fait qu'elle a déjà été condamnée à payer un arriéré de charges arrêté au 1er trimestre 2015, en deuxième lieu qu'elle n'a payé ce premier arriéré que pour échapper à la saisie de ses lots et a tenté de plus d'imputer ce paiement deux fois, à savoir sur les charges postérieures en invoquant une prétendue 'compensation', en troisième lieu ses lots sont donnés à bail, de sorte qu'elle dispose de ressources suffisantes pour être à jour du paiement des charges ; Les manquements systématiques et répétés de la société Terre & Construction à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommage-intérêts ; La société terre & Construction doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 5.000 € de dommage-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La société Terre & Construction, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 La société Terre & Construction a sollicité en première instance d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ; le tribunal a fait droit à cette demande ; Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ; La sociéét Terre & Construction, perdant son procès contre le syndicat, le jugement doit être infirmé en ce qu'il l'a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Infirme le jugement ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société à responsabilité limitée Terre & Construction à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 35.358,43 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2015 (appel 2ème trimestre 2015) au 15 janvier 2024 (appel 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2017 sur la somme de 8.159,80 €, à compter de l'arrêt pour le surplus ; Condamne la société à responsabilité limitée Terre & Construction à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.278,35 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt ; Condamne la société à responsabilité limitée Terre & Construction à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5.000 € de dommage-intérêts ; Condamne la société à responsabilité limitée Terre & Construction aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT