Cour de cassation, 28 novembre 2019. 18-20.004

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1012 F-D Pourvoi n° R 18-20.004 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par : 1°/ M. I... O..., 2°/ Mme D... F... épouse O..., domiciliés tous deux [...], contre l'arrêt rendu le 22 mai 2018 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à M. J... E..., 2°/ à Mme B... A... épouse E..., domiciliés tous deux [...], 3°/ à M. V... K..., domicilié [...], 4°/ à Mme Q... K... épouse Y..., domiciliée [...], 5°/ à M. N... T..., domicilié [...] , 6°/ à la société X..., Z..., H..., C..., société civile professionnelle, dont le siège est [...], défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. et Mme O..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société X..., Z..., H..., C..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. T..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 22 mai 2018), que M. et Mme O..., propriétaires de deux parcelles cadastrées [...] et [...] et acquises selon acte dressé par M. W..., notaire, ont assigné, d'une part, M. T..., M. et Mme E... et M. et Mme K..., respectivement propriétaires des parcelles voisines cadastrées [...] , [...] et [...], en revendication de la propriété d'une cour cadastrée [...] , d'autre part, la SCP Chapel, Guillet, H..., C..., venant aux droits de M. W..., en responsabilité ; que les défendeurs ont prétendu que la cour litigieuse était indivise ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme O... font grief à l'arrêt de dire que la cour est commune et propriété indivise des parties, et de rejeter leur demande tendant à s'en voir attribuer la propriété exclusive ; Mais attendu qu'ayant retenu souverainement, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation, que le titre de M. et Mme O... ne portait que sur les parcelles [...] et [...], lesquelles comprenaient une cour que certains actes translatifs antérieurs ne mentionnaient pas, tandis que les titres successifs portant sur la parcelle [...] spécifiaient que la cour litigieuse, anciennement rattachée par le cadastre à cette parcelle, était commune, mutuelle ou indivise, et qu'un portillon ou des portes ouvraient aux parcelles [...], [...] et [...] un accès sur cette cour qui avait toujours été affectée à l'usage commun de ses riverains et était nécessaire pour aller vers un puits et pour le bon usage de l'endroit, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et a pu déduire de ses constatations que M. et Mme O... ne justifiaient pas que la cour revendiquée leur appartenait, a justifié légalement sa décision ; Sur le second moyen, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme O... font encore grief à l'arrêt de rejeter leur demande contre la SCP notariale ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation, que le titre de M. et Mme O..., auquel le notaire avait annexé un plan cadastral, était dépourvu de toute équivoque sur l'identification des parcelles vendues, qui ne comprenaient pas la cour cadastrée [...], et qu'il ne contredisait pas directement les mentions d'un acte que le même notaire avait dressé antérieurement, portant sur l'une des maisons voisines, la cour d'appel a pu en déduire que celui-ci n'avait pas commis de faute ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la troisième branche du second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme O... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme O... et les condamne à payer à la SCP Chapel, Guillet, H..., C... la somme de 3 000 euros, et, in solidum, à M. T... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme O... PREMIER MOYEN DE CASSATION M. et Mme O... font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR jugé que la parcelle cadastrée Lieudit Village de Kervalet à Batz-sur-Mer section [...] , formant cour commune entre ses propriétés riveraines, est propriété indivise et commune entre les propriétaires de celles-ci et rejeté leur demande tendant à s'en voir attribuer la propriété exclusive ainsi que leurs demandes annexes tendant à faire fermer les vues possédées par M. T... sur cette cour [...] , et à lui interdire le passage dessus ; AUX MOTIFS PROPRES QU'« il ressort du rapport d'expertise que la cour aspecte les parcelles [...] (K...), [...] (T...), [...] (O...) et [...] (E...) ; qu'un portillon permet l'accès à la cour par la parcelle [...] ; que les bâtiments édifiés sur les parcelles [...] et [...] ont des ouvertures qui donnent sur la cour ; que Monsieur G... a examiné les titres de propriété des parcelles [...] et [...] (O...) et [...] (T...) : l'acte des époux O... décrit leur propriété comme comprenant une maison d'habitation, buanderie, cour et jardin ; que cette description est celle de l'acte de leur auteur, Madame U... ; qu'en ce qui concerne les mutations précédentes, la cour n'est pas mentionnée dans l'acte de Madame P... (1924), elle l'est dans l'acte du 23 avril 1918 comme faisant partie de la propriété mais n'est pas mentionnée dans celui du 12 mars 1918 ; qu'il est clairement précisé dans le titre des époux O... que « Le tout » figure au cadastre rénové sous les numéros [...] et [...] ; que l'acte de Monsieur T... mentionne « un droit à la fontaine et au chemin pour y accéder » et « au Nord : la cour commune » ; que cette description est également celle de l'acte de ses auteurs, les époux R... (1966) ; que lors des mutations précédentes il est mentionné « cour mutuelle » (1947), « la moitié d'une cour indivise » (1937), « cour mutuelle, petit jardin avec droit à la fontaine » (1921) ; que l'acte des époux E..., produit aux débats, décrit une « citerne à eau extérieure dans la courette située à l'extrémité Nord » ; qu'il ressort encore des investigations de l'expert que selon la matrice cadastrale, la cour appartient à Monsieur K... M..., auteur de Monsieur R... qui a lui-même revendu la parcelle [...] à M. T... ; que Monsieur G... en déduit que la matrice indique que la cour était attribuée jadis au propriétaire de la parcelle [...] ; que l'expert a joint à son rapport : - un plan de géomètre dressé en 1966 lorsque les époux R... ont acquis des époux K... ; que selon ce document, la cour est désignée comme étant commune à la parcelle A (U...) et la parcelle B ([...]) ; - un tableau des différentes mutations dont il ressort que les parcelles [...] et [...] ont appartenu antérieurement à une indivision successorale (S... épouse U...) ; qu'enfin, en cours d'expertise les consorts L... (les plus anciens habitants des lieux) ont indiqué qu'à l'origine, les différentes propriétés appartenaient à une même famille ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la cour est affectée à l'usage commun des propriétaires riverains ; que contrairement à ce que prétendent les époux O..., leur titre de propriété, qui précise que « le tout » est cadastré [...] et [...], ne leur confère pas la propriété de la parcelle [...] à titre exclusif » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il résulte des divers éléments récoltés par l'expert et apportés au dossier par les parties que : - par l'acte du 3 juillet 1981, M. et Mme O... ont acquis sur les Cts U... "une petite maison d'habitation, en mauvais état, comprenant deux pièces au rez-de-chaussée et grenier au-dessus, buanderie cour et jardin", le tout figurant au cadastre rénové section [...] pour 0a 79 ca et [...] pour 4a 55ca, soit au total 5a 34 ca, tel que figuré au plan délivré par le service du cadastre demeuré annexé après mention. La vente n'évoque nullement la parcelle [...] ; - pour leur part, les titres T... et L... ne mentionnent pas non plus la [...], mais évoquent une cour commune, ou mutuelle, qui jouxte leurs fonds ; - la cour a toujours en effet été utilisée par ses riverains ; - elle leur était nécessaire pour aller vers le puits au Sud ([...]), et le reste pour le bon usage de l'endroit ; - les immeubles la jouxtant possédaient, et possèdent encore, des ouvertures (porte, fenêtres, porte transformée en fenêtre) donnant directement dessus ; - le cadastre s'en est désintéressé, la laissant rattachée à un ancien riverain, et aucune partie n'a soulevé la question de son rattachement jusqu'à l'apparition du litige ; qu'il en découle que la parcelle [...] n'est la propriété ni des époux O..., ni d'aucun des autres riverains ; comme l'expert le conclut, elle est en droit la propriété commune indivise et perpétuelle de ses riverains, depuis la création, au XIXème siècle du hameau, et l'éclatement des fonds par successions » ; 1°) ALORS QUE faute de caractériser en quoi le fait pour les riverains de ne pas disposer de la cour litigieuse rendrait impossible l'usage ou l'exploitation des fonds principaux ou le détériorerait notablement, seule circonstance de nature à justifier l'existence d'une indivision forcée et perpétuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; 2°) ALORS QUE l'acte notarié du 3 juillet 1981 précise que le bien acquis par M. et Mme O... est « une petite maison d'habitation, en mauvais état, sise audit lieu, comprenant deux pièces au rez-de-chaussée et grenier au-dessus, buanderie, cour et jardin » ; qu'en retenant que cet acte ne confère pas à M. et Mme O... la propriété de la parcelle cadastrée section [...] à titre exclusif, correspondant à la cour litigieuse, la cour d'appel en a méconnu les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; 3°) ALORS, en tout état de cause, QUE la propriété immobilière se prouve par tous moyens ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée (pp. 18 à 20), s'il ne résultait pas de la lecture combinée des titres de propriété des 16 janvier 1930 et 3 juillet 1981 que l'absence de mention dans le second des références cadastrales de la cour ne constituait pas une simple erreur du notaire, ne faisant pas obstacle à la reconnaissance d'un droit de propriété exclusif des époux O..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes en responsabilité de M. et Mme O... contre la SCP de notaires X... et autres ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SCP Chapel a rédigé les actes de vente R.../T... en 1977 et U.../O... en 1981 ; que les époux O... soutiennent que la société de notaires a commis une faute en rédigeant un acte qui leur conférait une cour privative alors qu'elle avait rédigé quatre années plus tôt un acte décrivant une cour commune ; qu'il ressort de l'acte de vente en page 5 que le bien vendu est « une petite maison d'habitation ( ) buanderie, cour et jardin » « le tout » figurant au cadastre section [...] et [...] ; que l'acte rappelle en page 5 immédiatement après la description du bien que le plan cadastral y est annexé ; qu'ainsi, outre le fait que lors de l'achat par les époux O..., la cour présentait les marques de communauté relevées par l'expert (portillon et ouvertures), l'acte de vente leur a permis sans équivoque d'avoir connaissance de la nature de la cour, qui figure sous le n° [...] et n'est pas au nombre de leurs parcelles privatives » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'acte de 1981 n'a pas vendu une maison avec sa cour, mais une maison avec "buanderie cour et jardin", tels que figurant au plan du cadastre joint sous les numéros [...] et [...] ; que M. et Mme O... n'ont donc pas pu de bonne foi, comme ils le prétendent, se penser propriétaires en droit de la cour [...], qui n'était nullement visée ; que par ailleurs, comme cela a été relevé par l'expert, cette cour présentait des marques de communauté parfaitement visibles qui condamnait, cette fois en fait, cette prétention ; que la notaire qui n'a fait ici que dresser l'acte authentique, n'a pas commis de faute en visant les parcelles effectivement vendues, et en reprenant le descriptif qui résultait des actes précédents, qui ne contredisait pas directement celui de la maison voisine, qui parlait d'une cour commune ; que la SCP notariale sera donc mise hors de cause » ; 1°) ALORS QUE l'acte notarié du 3 juillet 1981 désigne le bien acquis par M. et Mme O... dans les termes suivants : « une petite maison d'habitation, en mauvais état, sise audit lieu, comprenant deux pièces au rez-de-chaussée et grenier au-dessus, buanderie, cour et jardin » (Production n° 5) ; qu'il est constant que la cour désignée est cadastrée section [...] ; qu'en retenant que l'acte de vente du 3 juillet 1981 a permis à M. et Mme O..., sans équivoque, d'avoir connaissance de la nature commune de la cour occupant la parcelle cadastrée section [...] et qu'ils n'ont donc pas pu, de bonne foi, se penser propriétaires exclusifs de cette cour, la cour d'appel a méconnu le sens clair et précis de la désignation du bien litigieux, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige, commet une faute lorsqu'à quelques années d'intervalle il authentifie la vente d'un même bien à titre exclusif et à titre indivis à deux propriétaires différents ; qu'en retenant que le notaire n'a pas commis de faute en authentifiant, à quatre années d'intervalle, la vente de la même cour à deux propriétaires différents, à titre indivis pour l'un, et sans précision sur son caractère indivis pour l'autre, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil ; 3°) ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était (p. 26), si le notaire n'a pas commis une faute en n'ayant pas fait retranscrire l'intégralité de leur titre de propriété au Centre foncier, concernant en particulier la cour qui y était désignée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil.