Cour d'appel, 29 novembre 2023. 23/00373

ARRET N° . N° RG 23/00373 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIOKI AFFAIRE : M. [O] [N] [U], Mme [G] [I] C/ M. [N] [U], S.C.I. FARGES 23 MCS/MLL/CaB Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2023 ---==oOo==--- Le vingt neuf novembre deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur [O] [N] [U] né le 05 décembre 1991 à [Localité 9] demeurant Chez M. [E] [F] - [Adresse 1] - [Localité 7] représenté par Me Philippe CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Ophélie DURAND, avocat au barreau de LIMOGES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002337 du 04/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) Madame [G] [I] née le 10 novembre 1991 à [Localité 6] (87) demeurant [Adresse 4] - [Localité 6] représentée par Me Philippe CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Ophélie DURAND, avocat au barreau de LIMOGES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002336 du 12/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) APPELANTS d'une décision rendue le 05 AVRIL 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : Monsieur [N] [U] né le 23 juillet 1965 à [Localité 8] (87) demeurant [Adresse 5] - [Localité 6] représenté par Me Corinne DHAEZE-LABOUDIE, avocat au barreau de LIMOGES S.C.I. FARGES 23 demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Michel MARTIN de la SELARL SOLTNER-MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES INTIMES ---==oO§Oo==--- L'affaire a été fixée à l'audience du 27 septembre 2023 par application de l'article 905 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller magistrat rapporteur, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 novembre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 29 novembre 2023, les parties en ayant été avisées. Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller magistrat rapporteur, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 23 mars 2017, la SCI FARGES 23 a donné à bail à compter du 17 avril 2017 à M. [O] [U] et à Mme [G] [I], un logement à usage d'habitation situé n°[Adresse 4] (87), bâtiment A Rez de chaussée, porte n°1, moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 120 euros de charges récupérables. Par acte distinct du 23 mars 2017 , M. [N] [U] s'est porté caution solidaire pour le paiement du loyer, des charges, réparations locatives, frais de procédure et indemnités d'occupation. Le bailleur a fait signifier aux locataires, les 26 décembre 2021 (Mme [I]) et 6 janvier 2022 (M.[O] [U]), un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [N] [U], caution, le 7 janvier 2022. Exposant que les causes du commandement de payer n'auraient pas été réglées dans le délai de deux mois, le bailleur a, par actes de commissaire de justice des 10 et 11 octobre 2022, fait assigner les locataires et M. [N] [U], en qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière de référé, aux fins de : * voir constater la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire, * voir ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leurs chefs, * les voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 10023,88euros à valoir sur les arriérés de loyers et charges, arrêtés à la date du 31 août 2022, * les voir condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours jusqu'à libération effective des lieux. Par conclusions signifiées et déposées le 17 février 2023, le bailleur a repris ses demandes initiales et a sollicité en outre les sommes suivantes : * 3 120 euros au titre des loyers et charges dus de septembre 2022 à février 2023, * 1000euros à titre de provision à valoir sur son indemnisation fondée sur l'article 1153 alinéa 4 du code civil. M. [N] [U] s'est opposé aux demandes formées à son encontre, faute d'avoir été avisé de l'existence d'impayés avant la dénonciation du commandement de payer, et subsidiairement a soulevé la prescription de la demande pour les sommes antérieures au 31 août 2019. Par ordonnance réputée contradictoire du 22 mars 2023, rectifiée par ordonnance du 05 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière de référé a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent vu l'urgence : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail sont réunis à la date du 07 mars 2022, - en conséquence, prononcé à cette date la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI FARGES 23 et M. [O] [U] et Mme [G] [I]; - ordonné à M. [O] [U] et Mme [G] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; - dit qu'à défaut pour M. [O] [U] et Mme [G] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FARGES 23 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique, si nécessaire ; - dit n'y avoir lieu à assortir la condamnation à l'expulsion, d'une astreinte ; - condamné solidairement M. [O] [U], Mme [G] [I] et M. [N] [U], pris en sa qualité de caution, à payer à la SCI FARGES 23, la somme provisionnelle de 8341,88euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au jour de l'audience, avec, pour ce qui concerne seulement M. [O] [U] et Mme [G] [I], intérêts au taux légal sur la somme de 3071,88euros à compter du 6 janvier 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date, - condamné solidairement M. [O] [U], Mme [G] [I] et M. [N] [U], en sa qualité de caution, à payer à la SCI FARGES 23 à titre provisionnel une indemnité d'occupation à compter du 07 mars 2022 jusqu'à libération définitive des lieux et restitution des clés, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation la somme de 520 €, - condamné solidairement M. [O] [U], Mme [G] [I] et M. [N] [U],en sa qualité de caution à payer à la SCI FARGES 23, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement M. [O] [U], Mme [G] [I] et M. [N] [U], en sa qualité de caution, aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, soit la somme de 240,67 euros et celle de 70,48 euros, au titre de sa signification à la caution, de l'assignation en référé et de la notification à la préfecture ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. ***** Par déclaration du 11 mai 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, M. [O] [U] et Mme [G] [I] ont relevé appel total de l'ordonnance du 22 mars 2023 rectifiée. L'affaire a été orientée à bref délai. ***** Par dernières conclusions signifiées et déposées le 28 juin 2023, les consorts [O] [U]-[G] [I] demandent à la cour de réformer les ordonnances critiquées, et statuant à nouveau de : - débouter la SCI FARGES 23 de l'intégralité de ses demandes, - condamner la SCI FARGES 23 à leur payer les sommes suivantes : * 2000euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice moral, * 2 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI FARGES 23 aux dépens. Par dernières conclusions signifiées et déposées le 30 juin 2023, M. [N] [U] demande à la cour de réformer les ordonnances critiquées et, statuant à nouveau, de : - débouter la SCI FARGES 23 de l'intégralité de ses demandes, - condamner la société SCI FARGES 23 à lui payer les sommes suivantes * 2000euros en réparation de son préjudice moral, * 2000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - condamner la société SCI FARGES 23 aux dépens. Par dernières conclusions signifiées et déposées le 29 juin 2023, la SCI FARGES 23 demande à la cour de confirmer les ordonnances critiquées et, y ajoutant, de : - condamner M. [O] [U] et Mme [G] [I] à lui payer les sommes suivantes : * 3000 euros en réparation de son préjudice moral,pour procédure abusive, * 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - condamner M. [O] [U] et Mme [G] [I] aux dépens d'appel, en ce compris les éventuels frais d'exécution. **** La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris, ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS DE LA DECISION S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail d'habitation, en revanche il a celui de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit. En l'espèce, le bailleur, la SCI FARGES 23 à l'audience du juge des contentieux et de la protection, statuant en matière de référé a sollicité : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des causes du commandement de payer dans les 2 mois de sa délivrance, - l'expulsion des locataires, les consorts [O] [U] - [G] [I], -leur condamnation solidaire ainsi que celle de la caution, M. [N] [U], au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ des lieux et leur condamnation solidaire au paiement d'une provision de 10023,68€ au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés au 31 août 2022. *Sur le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire Selon l'article 24- I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeurer infructueux, ledit commandement de payer devant notamment contenir à peine de nullité, le décompte de la dette. Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à la requête du bailleur, pour une somme de 7873,88 € représentant le solde de loyers et charges locatives réclamés pour la période d'avril 2017 au 31 décembre 2021. Le premier juge a accueilli la prescription de la dette de loyers et de charges locatives opposée par la caution, et ce pour la période antérieure au 10 octobre 2019, le loyer du mois d'octobre 2019 exigible en totalité le 10 du mois n'étant pas prescrit. Le bailleur ne conteste pas en appel la prescription retenue par le premier juge. Dans ces conditions, par le commandement délivré, le bailleur ne pouvait réclamer paiement de loyers et de charges locatives prescrits. Il sera rappelé qu'un commandement délivré pour un somme supérieure à la somme réellement due n'est pas nul mais reste valable pour le montant de la dette. En l'espèce, il sera relevé qu'à la date du 31 décembre 2021, selon le décompte annexé au commandement, la somme réclamée aux locataires pour la période du 10 octobre 2019 au 31 décembre 2021 s'élevait à la somme de 3427 €. Le commandement reste valable pour ce montant. Il convient de vérifier si ces causes ont été réglées dans le délai de 2 mois de sa délivrance aux locataires, à compter du 21 décembre 2021 (pour Mme [I]) et du 06 janvier 2022 (pour M.[U]). Il incombe aux consorts [O] [U]-[G] [I] de justifier de leurs paiements. Or, ils ne justifient pas à leurs pièces avoir réglé les causes du commandement dans le délai de 2 mois de sa délivrance dès lors qu' à la date du 31 août 2022, la dette s'élevait à la somme de 5577 €. Les causes du commandement n'ont pas été totalement réglées dans les deux mois, de sorte que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 07 mars 2022 et la décision du premier juge sera confirmé de ce chef. Il y a lieu par suite de constater de plein droit la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 07 mars 2022 et non de 'prononcer la résiliation' comme indiqué dans la décision entreprise. La décision ordonnant l'expulsion des consorts [O] [U]-[G] [I], à défaut de libération volontaire des lieux, et fixant une indemnité d'occupation à leur charge égale à la somme de 520€, à titre provisionnel,à compter du 07 mars 2022 sera confirmée. *Sur la demande de provision au titre de la dette locative La provision accordée par le juge des référés doit être limitée au montant incontestable de la créance. Le premier juge a alloué à la bailleresse, une provision égale à la somme de 8341,88 euros à valoir sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au jour de l'audience. Les locataires et la caution contestent leur condamnation au paiement de ladite somme, au motif que les consorts [O] [U]-[G] [I] rapporteraient la preuve du paiement des loyers et des charges réclamés. La SCI FARGES conclut à la confirmation de la condamnation prononcée par le premier juge, à titre provisionnel, maintenant que pour la période d'octobre 2019 à février 2023, la dette s'élève à la somme de 8341,88euros. Le premier juge analysant les pièces produites par les parties, a repris en détail, mois par mois sur la période considérée (octobre 2019 à février 2023), les versements effectués par la CAF et par les locataires. Les consorts [O] [U]-[G] [I] et M. [N] [U] ne produisent aucune pièce nouvelle démontrant que ce décompte est erroné ou qu'auraient été omis des règlements effectués par eux-mêmes ou pour leur compte ; les locataires, sur qui pèse la charge de la preuve des paiements allégués, ne peuvent sérieusement soutenir qu'ils ne devraient aucune somme au bailleur. A cet égard, il sera relevé qu'ils avaient signé successivement deux plans d'apurement de leurs dettes le 30 septembre 2020 puis le 14 septembre 2021, reconnaissant devoir la somme de 5003€ le 20 septembre 2020, puis celle de 5730€ le 14 septembre 2021. Dans ces conditions, la somme retenue par le premier juge à l'issue d'une analyse complète des pièces soumises à son appréciation, ne se heurte à aucune contestation sérieuse et sera donc confirmée. Les consorts [O] [U]-[G] [I] et M. [N] [U], pris en sa qualité de caution, seront solidairement condamnés, à titre provisionnel à payer à la SCI FARGES 23, la somme de 8341,88 euros. La décision sera en outre confirmée en ce qu'elle a dit que s'agissant des consorts [O] [U]-[G] [I], la condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 3071,88 € à compter du 06 janvier 2022 et à compter de l'ordonnance pour le surplus. Le premier juge a jugé qu'un délai de plus de 15 jours s'était écoulé entre la signification du commandement de payer aux locataires et à la caution, et il a dit que M. [N] [U] serait tenu solidairement au paiement de la somme principale à l'exclusion de toutes pénalités ou intérêts de retard ; cette décision n'est pas discutée en appel par la société bailleresse, de sorte qu'elle est définitive. *Sur les demandes de dommages-intérêts Les consorts [O] [U]-[G] [I] et M. [N] [U] sollicitent la condamnation de la SCI FARGES 23 à leur payer une indemnité de 2000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice moral résultant pour les consorts [O] [U]-[G] [I] de leur expulsion non justifiée et pour M. [N] [U] de sa mise en cause non fondée. La SCI FARGES 23 a obtenu satisfaction sur ses demandes de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation tant à l'égard des locataires que de la caution ; les consorts [O] [U]-[G] [I] et M. [N] [U] seront dans ces conditions, déboutés de leur demande de dommages-intérêts à titre provisionnel. Les appelants ont pu se méprendre sur le mérite de leur recours de sorte que leur appel ne saurait être qualifié d'abusif, aucune mauvaise foi ni intention de nuire n'étant caractérisées à leur charge dans la mise en oeuvre du droit d'appel ; la demande de dommages-intérêts de la SCI FARGES 23 pour procédure abusive sera dans ces conditions rejetée. *Sur les demandes accessoires Succombant en leurs prétentions et en leur recours, les consorts [O] [U]-[G] [I] et M. [N] [U] supporteront solidairement les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'ils puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en outre inéquitable de laisser la SCI FARGES 23 supporter l'intégralité des frais qu'elle a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts. Ainsi outre la somme déjà allouée par le premier juge, une indemnité supplémentaire de 1000 euros lui sera accordée en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- LA COUR Statuant par décision Contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Confirme l'ordonnance déférée du 22 mars 2023 rectifiée le 5 avril 2023, sauf à rectifier le dispositif de l'ordonnance du 22 mars 2023 et à substituer aux termes 'prononcé à cette date la résiliation du contrat de bail ...' les termes 'constaté à cette date la résiliation du contrat de bail...', Y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes respectives en dommages-intérêts, Condamne solidaitement les consorts [O] [U]-[G] [I] et M. [N] [U] à verser à la SCI FARGES 23, une somme de 1000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Rejette les demandes plus amples ou contraires, Condamne solidairement les consorts [O] [U]-[G] [I] et M. [N] [U] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Philippe VITI-BLASINI. Corinne BALIAN.