Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 23/01059 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75TYJ
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 19 Septembre 2024
Société PAS DE CALAIS HABITAT
C/
[J] [V]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 19 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
L'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Régulièrement représenté par Madame [G] [M]
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [J] [V], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Rémi SAILLY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C621602024000787 du 07/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2024
Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 19 SEPTEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2018, l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) a donné à bail, à compter du 17 juillet suivant, à Mme [J] [V] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 402,42 euros, payable à terme échu, outre 93,97 euros de charges.
En présence de loyers impayés par Mme [J] [V], PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) a, par acte de commissaire de justice signifié le 6 juillet 2023, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 942,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2023, outre 83,44 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.
La Caisse d’Allocations familiales du PAS DE CALAIS a été saisie de la situation d'impayé de loyer par courrier daté du 30 juin 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié le 12 octobre 2023, PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) a fait citer Mme [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer lui demandant de :
constater la résiliation du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire et consenti à Mme [J] [V], portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;
ordonner l'expulsion de Mme [J] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
autoriser le transport et le séquestre des biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs en vertu de l'article R433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamner Mme [J] [V] au paiement :
* de la somme en principal de 2565,61 euros, montant de l'arriéré des loyers arrêté au 8 octobre 2023, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;
* d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 8 octobre 2023, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu'à sa libération effective des lieux ;
* de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et aux mesures de publicité.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 12 octobre 2023.
L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 21 décembre 2023 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 13 juin 2024 où elle a été retenue.
PAS DE CALAIS HABITAT (OPH), représentée par Mme [G] [M], régulièrement munie d'un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 1764,64 euros. Elle précise qu’à la suite d’un sinistre liée à une tempête, Mme [J] [V] a été relogée provisoirement à [Localité 7] dans un logement dont elle ne paye pas le loyer et qu’elle réintègrera celui de [Localité 6] lorsque les travaux seront achevés :
Répondant à la demande indemnitaire adverse, la bailleresse indique que la locataire a été indemnisée de ses préjudices par les assurances.
Mme [J] [V], représentée par son conseil, ne conteste pas la dette locative.
Elle indique qu’à la suite du sinistre elle a dû déménager et racheter du mobilier et demande la compensation de son préjudice qu’elle évalue à 2000,00 euros avec la dette de loyers.
Elle sollicite pour le surplus les plus larges délais de paiement en indiquant être actuellement en congé parental.
Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.
SUR CE
Sur la résiliation du bail
– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, la saisine de la CAF est intervenue le 30 juin 2023 de telle sorte que celle de la CCAPEX est réputée constituée.
L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.
En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 12 octobre 2023, plus de six semaines avant la première audience.
L’action en résiliation de bail est recevable.
– Sur le constat de la résiliation du bail
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 6 juillet 2023 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.
En conséquence, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 6 septembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 16 juillet 2018, le commandement de payer du 6 juillet 2023, un décompte de créance du 14 décembre 2023.
Au vu de ces pièces, Mme [J] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 1764,64 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 942,79 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce Mme [J] [V] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant, son dernier règlement remontant au 15 mai 2023, soit il y a plus d’un an. Elle ne précise pas davantage selon quelle modalité elle envisage de solder sa dette locative en plus du paiement de son loyer courant, si ce n’est en demandant la compensation de celle-ci avec d’hypothétiques dommages et intérêts.
Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative s’est très sensiblement aggravée depuis la délivrance du commandement de payer
Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés à la locataire.
Sur le sort des meubles
Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.
Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.
Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [J] [V]
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Par ailleurs aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, dont elle ne précise pas le fondement juridique, Mme [J] [V] précise que le plafond de son logement s’est effondré à la suite d’une tempête de telle sorte qu’elle a dû déménager et se racheter du mobilier.
Elle se limite, pour en justifier, à produire une photo non datée ni localisable.
Il en résulte que la locataire ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, ni de la réalité de son préjudice, ni du montant de celui-ci, ni d’un comportement fautif de son bailleur lequel justifie au demeurant avoir relogé Mme [J] [V] le temps nécessaire pour la remise en état de son logement.
En conséquence la demande de dommages et intérêts de Mme [J] [V] est rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il convient de dire que Mme [J] [V] succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.
Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150 euros de PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;
CONDAMNE Mme [J] [V] à payer à l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) la somme de 1764,64 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 942,79 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;
DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] conclu le 16 juillet 2018, entre l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) et Mme [J] [V], à la date du 6 septembre 2023 ;
ORDONNE à Mme [J] [V] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;
RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ;
CONDAMNE Mme [J] [V] à payer à l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;
REJETTE la demande en paiement de la somme de 2.000,00 euros de Mme [J] [V] à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;
CONDAMNE Mme [J] [V] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 6 juillet 2023, de l’assignation du 12 octobre 2023 et de leurs notifications
DEBOUTE l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes des parties.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024, et signé par le Juge et la greffière susnommés.
LA GREFFIERE, LE JUGE,
