Tribunal judiciaire, 29 août 2024. 23/02306

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 29 Août 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Société NANTES METROPOLE HABITAT 26 Place Rosa Parks - BP 83618 44036 NANTES CEDEX 01 représentée par Madame [X] [S], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [J] [E] 3 rue Jean Baptiste Chardin Logement n° 16 - Etage 02 44100 NANTES comparant en personne le 14 décembre 2023, et non comparant le 30 mai 2024 D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 14 décembre 2023 délibéré au : 21 mars 2024 prorogé au 04 avril 2024 date de réouverture des débats : 30 mai 2024 délibéré au : 29août 2024 RG N° N° RG 23/02306 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MMQS COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [J] [E] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par jugement du 4 avril 2024, le juge des contentieux de la protection ordonnait la réouverture des débats dans le litige opposant Nantes Métropole Habitat et [J] [E]. A l'audience du 30 mai 2024, l'accusé réception de l'assignation aux fins d'expulsion par le représentant de l’État dans le département a été produit. Nantes Métropole Habitat a actualisé sa dette à 2.716,44 €, précisé qu'une aide par le FSL était en cours et que la reprise des APL devrait intervenir. [J] [E] est absent à l'audience, le jugement du 4 avril 2024 lui ayant été adressé par lettre recommandée avec accusé réception le 16 avril 2024, l'accusé réception étant signé. La décision sera donc réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action La condition de recevabilité liée aux exigences de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 a déjà été examinée. Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d'application immédiate, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). L’assignation aux fins de résiliation du bail du 7 juillet 2023 a été notifiée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 8 août 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience initiale du 14 décembre 2023. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (ancienne rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1. Par exploit d’huissier en date du 28 février 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [J] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.092,93 € arrêté au 17 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de [J] [E]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret. La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.716,44 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 mai 2024. L'intéressé n’a pas comparu pour contester la somme sollicitée ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En conséquence, il sera condamné au paiement de la somme de 2.716,44 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 mai 2024, échéance d'avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lors de l’audience, NANTES METROPOLE HABITAT a indiqué expressément accepter des délais de paiement pouvant entraîner la suspension de la clause résolutoire. De fait, [J] [E] a repris le paiement intégral du loyer depuis plusieurs mois et les aides de l’État (FSL, APL) sont mobilisées pour apurer sa situation. Des délais de paiement lui seront donc accordés selon les modalités précisées dans le dispositif. Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.   Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.   Il convient par ailleurs de rappeler que si [J] [E] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu'il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.   Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Nantes Métropole Habitat pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion. Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2023. Il sera également condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 février 2020 entre Nantes Métropole Habitat et [J] [E] concernant le logement sis 3 rue Jean-Baptiste Chardin, 2ème étage, appartement n°16 – 44100 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2020 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [J] [E] sont réunies à la date du 29 avril 2023 ; CONDAMNE [J] [E] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2.716,44 €, en deniers ou quittances au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 mai 2024, échéance d'avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; ACCORDE à [J] [E] un délai de paiement de 31 mois pour se libérer de la dette, soit 30 mensualités de 90 €, la 31ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;   RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;   DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;   DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;   DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [J] [E] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 3 rue Jean-Baptiste Chardin, 2ème étage, appartement n°16 – 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;   ORDONNE à défaut, l'expulsion de [J] [E] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE [J] [E] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 22 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 452,31 € et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; CONDAMNE [J] [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;   CONDAMNE [J] [E] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;   RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;   DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY