Cour de cassation, 14 novembre 2019. 18-16.131

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10367 F Pourvoi n° F 18-16.131 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. I... B..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 23 février 2018 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant : 1°/ au syndicat des copropriétaires des [...] et [...], dont le siège est [...] et [...], représenté par son syndic en exercice, le cabinet immobilier G. C... (Cogesco), dont le siège est [...] , 2°/ à M. H... Q..., domicilié [...] , 3°/ à Mme E... S... épouse W..., 4°/ à Mme R... S... épouse N..., domiciliées toutes deux [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. B..., de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires des [...] et [...], de M. Q... et de Mmes S... ; Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... ; le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires des [...] et [...], à M. Q... et à Mmes S... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. B... L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné M. B... à démolir la partie surélevée de l'immeuble lui appartenant et dépassant le niveau de la limite basse de la fenêtre d'où s'exerce la servitude de vue bénéficiant au fonds du syndicat des copropriétaires et ayant comme servant le fonds de M. B... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la violation d'une servitude de vue, il résulte des pièces produites que M. B... a surélevé son pavillon d'un étage alors que la façade dudit pavillon est distante d'1,60 m de la façade de l'immeuble du syndicat ; qu'il en ressort également que la façade de l'immeuble en copropriété est percée de plusieurs ouvertures dont une fenêtre pratiquée au niveau du 2ème étage qui constitue l'éclairement principal de la chambre de M. Q... ; que l'expert a précisé, en réponse à un dire des appelants, que la fenêtre concernée de l'appartement de M. Q... avait une allège située à un mètre du sol et permettait une vue horizontale à hauteur d'oeil normale ; qu'il a constaté que la construction a remplacé la vue dégagée dont bénéficiait M. Q... sur les toits par celle d'un mur pignon situé à 1,60 m de sa baie ; que l'article 678 du code civil prohibe toute vue droite sur le fonds voisin s'il n'y a pas 19 décimètres entre le mur où se pratique la vue et le fonds voisin ; que les vues droites résultant des ouvertures pratiquées dans le mur appartenant au syndicat sont situées à moins d'1,90 m du fonds de M. B... ; qu'avant la scission, les fonds appartenaient au syndicat des copropriétaires ; que, compte-tenu de cette scission, des servitudes conventionnelles ont donc été stipulées ; que la servitude litigieuse énonce que plusieurs fenêtres de l'immeuble du syndicat offrent une vue sur le mur où la toiture de l'immeuble de M. B... étant précisé que certaines de ces fenêtres ne sont pas situées dans le lot de M. Q... ; que les parties ont ainsi décidé de conférer à l'immeuble du syndicat des copropriétaires une servitude de vue sur le bien de M. B... ; que le syndicat bénéficie donc par cette convention d'une servitude de vue droite distante de moins d'1,90 m du fonds de M. B... ; qu'une servitude conventionnelle de vue n'a pas pour seul objet d'interdire l'obturation des vues prohibées par l'article 678 du code civil mais a également pour effet de préserver les vues telles qu'elles existent lors de la constitution de la servitude ; qu'elle interdit donc au propriétaire du fonds servant d'occulter les vues alors existantes ; que la servitude litigieuse porte précisément sur des ouvertures « offrant une vue sur le mur pignon ou sur la toiture du fonds servant » ; qu'elle a donc pour effet d'empêcher M. B... de réclamer l'obturation totale de ces ouvertures mais aussi de les occulter par des constructions ; qu'il ne peut, en tant que propriétaire du fonds servant, dresser un écran à la vue exercée par ces ouvertures ; que cette interdiction de les occulter est la conséquence de la servitude de vue ; qu'il n'est donc nul besoin d'assortir cette servitude d'autres servitudes telles des servitudes non aedificandi, non altius tollendi ou de prospect ; que l'acte ne précise pas l'étendue de cette vue à la charge du fonds servant ; que la distance prescrite par les articles 678 et 679 du code civil s'applique quelle que soit l'origine de la servitude ; qu'en outre, la servitude a précisément pour objet de permettre la conservation d'ouvertures situées à moins d'1,90 m du fonds de M. B... ; qu'au surplus, les ouvertures faisant l'objet de la servitude « offrent une vue sur le mur pignon ou sur la toiture du fonds servant » ; que la servitude convenue a pour objet la conservation de ces vues ; qu'enfin, il ne résulte d'aucune pièce que les parties ont entendu, nonobstant, l'absence de toute précision dans l'acte, limiter la portée de la servitude conventionnelle de vue à une moindre distance ; que la servitude de vue concédée par M. B... l'empêche donc de procéder à une construction ayant pour effet de réduire l'étendue de la servitude ainsi consentie ; qu'en surélevant sa propriété à moins de 1,90 m du fonds du syndicat, et en limitant la vue dont bénéficiait ce fonds, il a, en conséquence, méconnu la servitude conventionnelle ; que sur les conséquences de cette violation, la transgression d'une servitude est sanctionnée par la démolition compte-tenu de l'atteinte portée au droit réel du bénéficiaire ; qu'aux termes de l'article 680 du code civil, la distance d'1,90 mètres se mesure depuis le parement extérieur du mu où est pratiquée l'ouverture ; qu'en application de ce texte, M. B... ne pouvait surélever sa construction à une distance inférieure à 1,90 mètres du mur dans lequel est pratiquée une des ouvertures pour lesquelles la servitude a été stipulée ; qu'en conséquence, la totalité de la surélévation pratiquée dépassant le niveau de la limite basse de la fenêtre ou s'exerce la servitude doit être démolie ; qu'une astreinte n'est pas nécessaire en l'état pour assurer l'exécution de cette décision » (arrêt p. 11, §§ 4 et suivants et pp. 12 et 13, §§ 1er et 2) ; ALORS QUE, premièrement, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, lequel règle l'usage et l'étendue de la servitude qu'il établit ; qu'en affirmant, pour accueillir la demande en démolition formée par le syndicat des copropriétaires qu'une servitude conventionnelle de vue n'a pas pour seul objet d'interdire l'obturation des vues prohibées par l'article 678 du code civil, mais a également pour effet de préserver les vues telles qu'elles existent lors de la constitution de la servitude, cependant que l'étendue des droits que confère une servitude conventionnelle de vue est variable et dépend exclusivement de la volonté commune des parties, lesquelles peuvent avoir entendu limiter l'objet de la servitude à la seule obligation pour le fonds servant de tolérer des ouvertures prohibées sur son fonds, la cour d'appel, qui a statué par un motif d'ordre général, sans prendre en compte la volonté des parties, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 678, 686 et 702 dudit code ; ALORS QUE, deuxièmement, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, lequel règle l'usage et l'étendue de la servitude qu'il établit ; qu'en relevant, pour accueillir la demande en démolition formée par le syndicat des copropriétaires que la servitude de vue instaurée par l'acte du 30 juin 2006 interdisait à M. B... non seulement d'obtenir l'obturation des ouvertures créées sur l'immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires mais également de les occulter par des constructions, cependant que les servitudes de vue réciproques instaurées par l'acte du 30 juin 2006 avaient seulement pour objet d'autoriser les fonds dominants à avoir des vues à une distance inférieure à la distance légale sur les fonds servants, sans instituer aucune autre restriction pour les propriétaires des fonds servants, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 678, 686 et 702 dudit code.