Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 23/05536

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 02 Septembre 2024 N° R.G. : N° RG 23/05536 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YHYT N° Minute : 24/ AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC RESIDENCE BEAUSEJOUR” sis 22-24 rue d’Estienne d’Orves 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représenté par son syndic : C/ [P] [F] Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC RESIDENCE BEAUSEJOUR” sis 22-24 rue d’Estienne d’Orves 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représenté par son syndic : Cabinet SCORSIM 26 rue Diderot 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811 DEFENDEUR Monsieur [P] [F] 55 Chemin des Lamberts 33480 MOULIS EN MEDOC défaillant En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique devant : Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Elisette ALVES, Vice-Président Caroline KALIS, Juge Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 02 septembre 2024. EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier Résidence Beauséjour, sis 22-24 rue d'Estienne d'Orves à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130) est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le cabinet SCORSIM. Se plaignant de la défaillance de Monsieur [P] [F] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 15 mai 2023 aux fins de voir : CONDAMNER Monsieur [P] [F] au paiement d'une somme de 12.022,75 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2eme trimestre 2023 incluse). ORDONNER la capitalisation des intérêts. CONDAMNER Monsieur [P] [F] au paiement d'une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée. CONDAMNER Monsieur [P] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 22-24, rue d'Estienne d'Orves - 92130 ISSY-LES-MOULNEAUX une indemnité d'un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Monsieur [P] [F], assigné par acte remis à personne, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 28 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale, - un décompte de Monsieur [P] [F] pour la période du 1er décembre 2020 au 1er avril 2023 - les appels de fonds adressés au défendeur, - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 6 mai 2019, 7 octobre 2020, 15 juin 2021 et 20 juin 2022 et les attestations de non-recours afférentes, - une mise en demeure d'avocat en date du 8 avril 2022 (accusé de réception non produit), - le contrat de syndic. Sur la distinction entre les charges et frais réclamés Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12.022,75 euros au titre des charges arrêtées au 1er avril 2023. L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce, il convient de distinguer les charges, prévues par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de ladite loi. Ainsi, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d'un montant de 11.902,75 euros, seront examinées au titre de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de 120 euros, seront examinés au titre de l'article 10-1 de ladite loi. Sur les sommes réclamées au titre des charges Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.902,75 euros au titre des charges arrêtées au 1er avril 2023. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [P] [F] est propriétaire des lots n° 251 et 283 de l'état descriptif de division. Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 6 mai 2019, 7 octobre 2020, 15 juin 2021 et 20 juin 2022, qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018 à 2021, mais aussi voté des travaux et les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023. Le décompte versé aux débats pour la période du 1er décembre 2020 au 1er avril 2023 laisse par ailleurs apparaître un solde débiteur à hauteur de 11.902,75 euros au titre des charges. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 11.902,75 euros. En conséquence, Monsieur [P] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.902,75 euros au titre des charges dues pour la période du 1er décembre 2020 au 1er avril 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus. Sur les frais nécessaires au recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la somme de 120 euros au titre des frais de mise en demeure, à défaut de produire l'avis de réception justifiant de la réalité de son envoi au défendeur, en application de l'article 9 du code de procédure civile. Débouté de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 120 euros sur le compte de Monsieur [P] [F]. Sur les intérêts capitalisés Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal soient productifs d'intérêts. L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas aux termes du dispositif de ses écritures, qui lie le tribunal, que la somme due au titre des charges de copropriété impayées soit productive d'intérêts. Sa demande de capitalisation des intérêts apparaît ainsi sans objet. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef. Sur les dommages-intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En l'espèce, la carence de Monsieur [P] [F] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [P] [F] sera condamné à lui payer. Sur les demandes accessoires Monsieur [P] [F], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [P] [F] sera condamné à lui verser. Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Beauséjour, sis 22-24 rue d'Estienne d'Orves à ISSY-LES-MOULINEAUX (92130) représenté par son syndic : - la somme de 11.902,75 euros au titre des charges dues pour la période du 1er décembre 2020 au 1er avril 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus, - la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (120 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [P] [F], DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir ordonner la capitalisation des intérêts, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [P] [F] au paiement des dépens de l'instance, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,